재테크 제 1288호 (2020년 08월 03일)

개정되는 주택법…지역주택조합 탈퇴 쉬워진다

기사입력 2020.08.03 오전 11:42

-임형준 변호사의 법으로 읽는 부동산
-가입비 납부 후 30일 이내에 자유로운 탈퇴 가능…올해 12월 11일부터 시행


개정되는 주택법…지역주택조합 탈퇴 쉬워진다
주택법의 개정으로 지역주택조합 탈퇴가 쉬워진다. 최근 지역주택조합 사업의 문제점들이 다양한 미디어들을 통해 이슈화되고 있다. 이에 따라 지역주택조합에 가입한 많은 이들이 불안한 마음에 조합에서 탈퇴하려고 하지만 탈퇴가 쉽지 않은 것이 현실이다. 


그러나 주택법의 개정으로 2020년 12월 11일부터 주택조합에 가입한 조합원은 가입비를 납부한 때로부터 ‘30일 이내’에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합에서 탈퇴할 수 있고 납부한 가입비 전액을 반환받을 수 있게 된다.


지금까지 지역주택조합에 가입한 조합원들이 조합에서 탈퇴하는 것은 매우 어려웠다. 조합 가입 계약 자체에 하자가 있을 때 그러한 하자를 주장해 조합 가입 계약을 취소 또는 해제하는 방법으로 탈퇴가 가능했다.


하지만 계약 자체의 하자를 발견하는 것은 쉽지 않았다. 기존 주택법은 ‘조합원은 조합 규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다’고 규정하고 있어 마치 조합원의 자유로운 임의 탈퇴가 가능한 것처럼 보이기도 했다.


하지만 대부분의 조합이 조합 규약에 ‘조합원의 임의 탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정’하도록 한다거나 임의 탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 ‘거액의 업무 대행비를 공제한 나머지 금액만 반환’하는 것으로 규정하고 있어 임의 탈퇴 자체가 매우 어려웠다.


그뿐만 아니라 임의 탈퇴가 허용된다고 하더라도 실제로 반환받는 분담금이 매우 적었다.
하지만 앞으로 지역주택조합 가입자는 자유로이 조합을 탈퇴하고 납입한 분담금을 반환받을 수 있게 됐다. 


◆사업 지연 시 조합 해산 가능성 생겨  


지역주택조합에 가입한 조합원들은 주택법 제11조의6에 따라 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내에 총회 또는 이사회의 결의 없이도 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합에서 탈퇴할 수 있고 업무 대행비 등을 공제하지 않고 납입한 분담금 전액을 반환받을 수 있게 된다.


다만 주택법 제11조의6은 2020년 12월 11일부터 시행된다. 이 때문에 그 이전에 지역주택조합에 가입한 조합원들은 동조에 따른 임의 탈퇴와 분담금의 반환을 주장할 수 없고 전문가의 조력을 얻어 조합 가입 계약의 취소 또는 해제, 조합 가입 계약서 및 조합 규약의 해석을 통한 임의 탈퇴 등을 주장할 수 있다.


개정된 주택법의 내용을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 주택조합의 설립 요건이 강화됐다. 지역주택조합 설립 인가를 받고자 하는 이는 해당 주택 건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원 확보 외에 해당 주택 건설 대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보해야 한다.


둘째, 조합원 모집 요건이 강화됐다. 지역주택조합 설립 인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 이는 해당 주택 건설 대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원을 확보해야 한다.


셋째, 모집 주체의 설명 의무 부과와 허위·과장 광고에 규제가 따른다. 모집 주체는 주택조합 가입에 관한 계약서의 내용을 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명해 줘야 할 의무를 부담하고 모집 주체는 허위·과장 광고를 해서는 안 된다.


넷째, 사업 지연에 따른 조합의 해산 가능성이 생겼다. 주택조합이 주택조합 설립 인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업 계획 승인을 받지 못하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정해야 한다.


마지막으로 자유로운 조합 가입 철회와 가입비 등의 반환 청구가 가능해졌다. 주택조합의 가입을 신청한 이는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.


또 모집 주체는 주택조합의 가입을 신청한 이가 청약을 철회하면 청약 철회 의사가 도달한 날로부터 7일 이내에 예치 기관의 장에게 가입비 등의 반환을 요청해야 한다. 또한 예치 기관의 장은 가입비 등의 반환 요청을 받으면 요청일로부터 10일 이내에 그 가입비 등을 예치한 이에게 반환해야 한다.


임형준 법무법인 센트로 변호사
[본 기사는 한경비즈니스 제 1288호(2020.08.01 ~ 2020.08.07) 기사입니다.]


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입력일시 : 2020-08-05 14:12