재테크 제 1293호 (2020년 09월 09일)

무조건 10년 영업권 보장? 상가 임차인 계약 갱신 요구권 제대로 알기

기사입력 2020.09.07 오전 10:49

[이철웅 변호사의 법으로 읽는 부동산]
-개정 법률 시행일 이후 신규 계약은 10년 보장
-계약 시점과 종류에 따라 적용 여부 달라져


상가임대차법은 최소한의 임차 기간을 보장함으로써 임차인의 계약 갱신 요구를 인정하고 있다. /연합뉴스

상가임대차법은 최소한의 임차 기간을 보장함으로써 임차인의 계약 갱신 요구를 인정하고 있다. /연합뉴스

2018년 10월 16일 개정돼 같은 날부터 시행된 개정 상가 건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다’고 규정해 임차인의 계약 갱신 요구 한도 연한을 5년에서 10년으로 늘렸다.

이는 개정 전 상가임대차법이 상가 건물 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 경우 최초의 임대차 기간을 포함해 ‘5년’을 초과할 수 없도록 한 규정만으로는 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장을 반영한 것이었다.

따라서 2018년 10월 16일(이하 ‘시행일’) 이후의 신규 상가 임대차 계약의 경우 임차인은 10년의 임대차 기간을 보장받게 된다. 그렇다면 시행일 당시 계속 중이던 상가 임대차 계약의 경우 10년이 아닌 5년의 임대차 기간만 보장받게 될까. 이는 경우에 따라 다르다.

◆ 언제부터, 어떤 계약을 했는지가 관건

이와 관련해 개정 상가임대차법 부칙 제2조는 ‘제10조 제2항의 개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있다. 즉 기존의 상가 임대차 계약일지라도 시행일 이후 임대차 계약이 갱신되는 경우에는 그 보장 기간이 10년으로 늘어난다는 것이다. 하지만 이러한 갱신은 기존의 모든 상가 임대차계약에 적용될 수는 없다. 아래 경우를 나눠 살펴보자.

①계속 중이던 상가 임대차 계약의 계약 기간을 계약 시부터 5년으로 정한 경우에는 5년 이내에 갱신할 상황이 발생하지 않을 것이므로 부칙 제2조가 적용될 여지가 없다. 따라서 이때 그 보장 기간이 10년으로 늘어날 일은 없고 5년의 계약 기간이 종료된 후 임대인이 다시 같은 임차인과 임대차 계약을 하거나 새로운 임차인과 계약을 하는 계약 건부터 10년의 임대차 기간 보장이 개시될 것이다.

②이와 달리 계속 중이던 상가 임대차 계약의 계약 기간을 1년으로 정하고 기간 만료 때마다 1년씩 갱신하는 경우(5년 미만으로 계약 기간을 정한 경우에는 동일)에는 그 갱신 시점에 따라 다르다. 그 갱신 시점이 시행일 이후라면 그 보장 기간이 10년으로 늘어나게 된다.

종전의 상가 임대차 계약의 임차인 지위가 시행일 이후에 임대인의 동의를 얻어 새로운 임차인에게 승계되는 경우는 어떨까. 일부에서는 이 경우에도 앞서 살펴본 갱신의 경우처럼 그 보장 기간이 10년으로 늘어난다고 생각할 수 있다.

하지만 위와 같은 승계의 경우는 갱신이 아니기 때문에 일단 승계 사실 자체만으로 곧바로 10년의 보장 기간 규정 적용을 받는다고 볼 수는 없을 것이다. 왜냐하면 승계는 승계 임차인이 기존의 임차인 지위를 그대로 물려받는 것이어서 종전의 임대차 계약이 계속 적용되는 것이지 새로운 임대차 계약 체결이나 갱신된 것으로 볼 것은 아니기 때문이다.

이러한 승계의 경우에도 앞서 살펴본 시행일 당시 계속 중이던 상가 임대차 계약의 경우에서와 마찬가지로 당초 계약 기간이 1년 등 일정 기간마다 갱신할 수 있는 계약인지, 5년으로 정해진 계약인지 등에 따라 그 보장 기간이 정해진다고 볼 수 있다.


이철웅 법무법인 밝음 변호사

[본 기사는 한경비즈니스 제 1293호(2020.09.07 ~ 2020.09.13) 기사입니다.]


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입력일시 : 2020-09-14 22:38