-내년 7월부터 공공분양 사전청약…3기 신도시·용산·노량진·마곡 아파트 살 수 있을까
청약 가입자가 증가할수록 청약 경쟁률은 더 치열해지고 있다. 청약 전쟁에서 이기기 위한 전략은 무엇일까. 부린이(부동산+어린이)들을 위한 청약 가이드를 정리했다.
◆만 17세·10만원이 가장 효율적
청약통장 종류에는 4가지가 있지만 하나만 기억하면 된다. ‘주택청약종합저축’이다. 청약통장은 주택청약종합저축·청약저축·청약예금·청약부금 등 4가지로 이뤄져 있다. 청약저축은 국민 주택에, 청약예금과 청약부금은 민영 주택에 청약할 수 있다. 다만 청약부금은 전용 면적 85㎡이하 민영 주택에 청약할 수 있다는 점에서 청약예금과는 다르다.
2015년 9월부터 주택청약종합저축에만 가입할 수 있다. 이 통장은 국민 주택과 민영 주택 모두 청약할 수 있다. 청약통장에 따라 신청할 수 있는 주택 종류와 면적이 달라지기 때문에 2015년 이전에 가입했다면 자신이 가입한 통장 종류를 꼭 확인해 필요에 따라 통장을 전환해야 한다.
만 19~34세 미만 청년이라면 ‘청년우대형 주택청약종합저축’에 가입할 수 있다. 단 소득이 연 3000만원 이하이면서 무주택 가구주이거나 무주택가구의 가구원이어야 한다.
미성년자가 청약통장에 가입할 때는 만 17세가 가장 효율적이다. 만19세 이전까지의 가입 인정 기간은 최대 2년, 납입 금액은 24회만 인정되기 때문이다.
부모의 청약통장 승계도 가능하다. 청약저축과 청약 예금·부금(2000년 3월 26일 이전 가입)은 가구주 변경, 사망을 이유로 승계 받을 수 있고 2000년 3월 27일 이후 가입한 청약 예금·부금과 청약종합저축은 사망을 이유로 승계 받을 수 있다.
청약통장은 매달 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입할 수 있다. 하지만 회차 당 인정받을 수 있는 월 납입 금액은 최대 10만원이다. 국민 주택에 청약할 계획이라면 납입 금액과 횟수도 중요하다. 가입 기간 1년이 경과하고 월 납입금을 12회 이상 납입해야 1순위 자격이 주어진다. 투기과열지구인 서울의 국민 주택 청약 1순위 조건은 무주택 가구 구성원이면서 청약통장 가입 기간이 2년 이상, 월 납입 금액이 24회 이상이어야 한다.
다주택자는 청약이 불가능하지만 현재 1주택자는 당첨 및 계약 이후 입주 가능일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분한다는 조건으로 1순위 청약이 가능하다. 청약에 당첨되면 재당첨 제한 기간까지 다시 사용할 수 없지만 동·호수 배정을 받지 않으면 사용하지 않은 것이므로 다른 주택에 청약할 수 있다.
재당첨 제한 기간은 지역에 따라 다르다. 투기과열지구에서 공급되거나 분양가 상한제가 적용되는 주택에 당첨되면 당첨자 발표일부터 10년 동안 재당첨 제한을 받는다. 청약과열지구에서 공급되는 주택의 재당첨 제한 기간은 7년이다. 수도권 과밀억제권역에서는 전용 면적 85㎡ 이하 아파트에 당첨되면 재당첨 제한이 5년, 85㎡ 초과 주택은 3년이다.
지역별·면적별 최소 예치금 기준도 다르다. 전용 85㎡ 이하 주택형은 서울과 부산은 300만원, 기타 광역시는 250만원, 기타 시·군은 200만원이 예치돼 있어야 청약을 신청할 수 있다. 예치 금액이 부족하거나 이사해 주민등록지를 이전했다면 청약종합저축은은 최초 입주자 모집 공고일 전일까지, 청약예금은 청약접수 당일까지 충족돼야 한다.
◆청약 가점, 어떻게 계산할까
청약 1순위라고 마음을 놓을 수는 없다. 8월 말 기준 청약통장 전체 가입자 중 1순위 가입자(1478만 명)만 55%가 넘는다. 이렇다 보니 1순위라고 하더라도 원하는 아파트를 분양 받기 위해선 치열한 경쟁이 필수다.
이때 기준이 되는 것은 가점제다. ‘무주택 기간’ 15년 이상 32점, ‘부양가족’ 6명 이상 35점, ‘청약통장 가입 기간’ 15년 이상 17점 등이 합쳐진 점수 84점(만점)을 기준 삼아 분양 단지 청약자 중 점수가 높은 사람에게 순차적으로 배정한다. 따라서 가점제는 2030보다 최소 40대 중반부터 유리한 제도다. 가점 기준 중 무주택 기간을 산정하는 시점은 만 30세부터다. 단, 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인 신고일부터 무주택 기간을 산정한다. 그렇다고 빨리 결혼할 수도 없는 노릇이다. 결국 청약은 40·50대가 유리하다.
유주택자도 보유하고 있는 주택이 소형·저가 주택이라면 일반 청약에서는 무주택으로 취급된다. 전용 면적 60㎡ 이하, 공시 가격이 수도권 1억3000만원, 비수도권 8000만원에 해당되면 소형·저가 주택으로 인정된다. 단, 특별 공급 청약에서는 유주택자에 해당한다. 건물이 아니라 토지만 소유한 경우나 오피스텔을 소유한 경우에도 무주택자에 해당한다. 유주택자(만 30세 이상)였던 사람은 주택을 매도해 마지막으로 무주택이 된 시점부터 계산한다.
부양가족으로 인정되는 가구원은 법률상 배우자, 청약 신청자와 동일한 주민등록등본에 3년 이상 기재된 무주택 직계 존속(부모), 만 30세 미만의 미혼 직계 비속(자녀)이다. 만 30세 이상의 직계 비속은 모집 공고일 기준 1년 이상 같은 주민등록등본에 등재돼야 한다.
현재 임신 중일 때는 일반적으로 태아가 부양가족에 포함되지 않지만 다자녀 특별 공급, 신혼부부 특별 공급에서는 태아가 부양가족으로 인정된다.
청약 가점이 낮다면 특별 공급을 노리는 것이 좋다. 특별 공급은 생애 최초 주택 구입자나 신혼부부 등을 위해 물량을 따로 떼어내 공급하는 제도다. 횟수는 1회로 제한된다.
신혼부부 특별 공급의 당첨자 선정은 기본적으로 가점제를 기반으로 한다. 자녀가 있으면 1순위, 무자녀는 2순위에 배정된다. 입주자 모집 공고일 기준 혼인 기간이 7년 이내여야 하고 무주택 가구 구성원으로 이뤄져야 하고 소득 요건을 충족해야 한다. 신혼부부와 생애 최초 특별 공급은 소득 요건이 같다. 공공 주택은 도시 노동자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하여야 한다. 민영 주택은 물량의 75%는 도시 노동자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하, 나머지 25%는 120%(맞벌이 130%) 이하가 대상이다.
생애 최초 특별 공급은 100% 추첨제여서 가점이 낮은 신혼부부가 노려볼 만하다. 다만 5년 이상 일한 근로자나 자영업자여야 한다는 기준이 있다. 하지만 대부분 실제 주택 구입 여력이 있는 신혼부부들은 정작 신혼 특공이나 생애 최초를 노리기 어렵다. 2020년 도시 노동자 월평균 소득(3인 기준)을 살펴보면 100%는 562만원, 120%는 675만원, 130%는 731만원이다.
정부는 지난 ‘7·10 대책’에서 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 분양가 6억원 이상 신혼희망타운과 민영 주택에 한해 소득 요건을 도시 노동자 월평균 소득 130%(맞벌이는 140%)로 10%포인트씩 완화했다.
아직 집을 사지 못한 3040세대라면 용산·노량진·은평·마곡 등 서울 공공 택지 아파트와 3기 신도시 사전 청약을 노려볼 만하다. 2021년부터 2022년 진행되는 이번 사전 청약은 100% 공공 분양으로 공급된다. 특히 특별 공급으로 공공 분양 물량의 55%가 배정된다. 전체 물량의 30%는 신혼부부에게, 25%는 생애 최초 주택 구입자에게 배정된다. 사전 청약은 본청약과 다소 다른 방식으로 진행된다. 소득 요건과 자산 요건은 본 청약이 아닌 사전 청약 시점을 기준으로 심사한다. 사전 청약 이후 본청약 시점에서 기준 요건을 넘어서더라도 사전 청약 때 통과했다면 무관하다.
거주 기간 요건도 사전 청약 당시 해당 지역 또는 수도권에만 거주하고 있으면 신청할 수 있다. 원래대로라면 투기과열지구나 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구에서 우선 공급 대상이 되기 위해서는 해당 지자체 내에서 2년 이상 거주해야 해당 지역 1순위 청약이 가능하다.
주의할 점도 있다. 공공 분양 특별 공급은 소득 요건뿐만 아니라 자산 요건도 충족해야 한다. 자산 요건은 부동산(토지·건축물) 2억1550만원 이하, 자동차는 2764만원(평가액) 이하다.
김영은 기자 kye0218@hankyung.com
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[본 기사는 한경비즈니스 제 1297호(2020.09.26 ~ 2020.10.02) 기사입니다.]
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