산업 제 1302호 (2020년 11월 11일)

계약 갱신 때 보증금이 증액되는 경우 확정일자는? [이철웅 변호사의 법으로 읽는 부동산]

기사입력 2020.11.09 오후 04:12


[이철웅 변호사의 법으로 읽는 부동산]
-확정일자 새로 받으면 증액된 금액도 우선변제권에 의해 보호



서울 시내 한 부동산중개업소에 ‘매물 구함’ 표지가 붙어 있다./한국경제신문

서울 시내 한 부동산중개업소에 ‘매물 구함’ 표지가 붙어 있다./한국경제신문

[한경비즈니스 칼럼=이철웅 법무법인 밝음 변호사] 주택임대차보호법은 임차 보증금을 보호하기 위해 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 통해 대항력을 획득한다. 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면 그 일자 다음 날을 기준으로 임차 보증금에 대해 경매 등의 경우에 후순위 (근)저당권자나 채권자에 우선해 임차 보증금을 회수할 권리가 있는 것으로 규정하고 있어 담보 물권과 유사한 권리를 인정하고 있다.

최근 전세대란이라고 불릴 만큼 적당한 전셋집을 구하기가 어려워졌다. 이에 따라 계약갱신요구권을 행사해 기존의 임대차 계약을 갱신하는 임차인들이 늘어날 것으로 보인다.

이 같은 계약 갱신 때 임대차계약서를 새로 작성해야 할까. 그렇지 않다. 임차인이 임대차보호법이 부여한 계약갱신요구권을 행사해 갱신되거나 같은 법에 따라 묵시적 갱신된 경우는 새로운 계약을 체결한 것이 아니므로 임대차 계약서를 새로 작성하지 않아도 된다. 또한 기존에 받아둔 확정일자의 효력도 유지되므로 다시 받을 필요도 없다.

◆ 증액은 확정일자 새로 받는 게 유리

그런데 이때 임대인이 경제 사정의 변동 등을 이유로 5% 내의 범위에서 보증금이나 차임의 증액을 청구해 임차인이 이를 승낙하는 경우(만일 임대인과 임차인 사이에 보증금 등의 증액에 관한 합의가 이뤄지지 않는 경우에는 결국 재판으로 정하게 되는데 이는 별론으로 한다), 증액 부분은 기존에 받아둔 확정일자에 따른 우선 변제 범위 안에 있을까. 그렇지 않다.

대법원은 “대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정 등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과 부분을 지급한 경우 임차인이 저당권 설정 등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있다. 그러나 저당권 설정 등기 후 건물주와의 사이에 임차 보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률 행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 있다. 

임차인은 이 저당권에 기해 건물을 경락받은 소유자의 건물 명도 청구에 대해 증액 전 임차 보증금을 상환 받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이다. 즉 저당권 설정 등기 이후 증액한 임차 보증금으로는 소유자에게 대항할 수 없는 것이다(대법원 1990년 판결)”라고 판시했다. 또한 확정일자 부여 기관이 작성하는 확정일자부라는 공부에도 기존의 보증금이나 차임만 기재돼 있으므로 증액된 금액 부분에 우선변제권을 인정하기 곤란한 것이다. 

그렇다면 임차인은 증액된 보증금 부분에 대한 우선변제권을 확보할 방법이 없을까. 방법이 있을 것으로 보인다. 주택 임대차 계약 증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제3조는 원칙적으로 확정일자가 부여되지 않은 계약 증서에 확정일자를 부여하도록 하고 있으나 예외적으로 이미 확정일자를 받은 계약 증서에 새로운 내용을 추가 기재해 재계약을 한 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있다.

묵시적 갱신이나 갱신 요구 청구에 따른 갱신은 재계약은 아니지만 위 규정의 취지상 이미 확정일자를 받은 기존의 계약서에 변경된 보증금이나 차임에 관한 내용을 기재해 새로운 확정일자를 받는 것이 가능해 보인다. 이를 통해 기존 보증금은 기존 확정일자에 의해, 증액된 보증금은 새로 받은 확정일자에 의해 각각 보호받을 수 있을 것이다.

보통 갱신 계약서를 추가 작성해 확정일자를 받아두는데 이렇게 하면 기존 보증금은 기존 계약서 확정일자에 의해, 증액된 보증금은 갱신 계약서의 확정일자에 의해 각각 보호받을 수 있을 것이다. 다만 임대차 목적물에 임대차 계약 체결 당시 없었던 후순위 (근)저당 등이 설정된 경우 새로 받은 확정일자에 의해 순위가 정해지는 증액 보증금 부분은 그보다 후순위가 되므로 계약 갱신 때도 반드시 등기사항 증명서를 다시 확인해야 한다.

[본 기사는 한경비즈니스 제 1302호(2020.11.09 ~ 2020.11.15) 기사입니다.]


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입력일시 : 2020-11-10 23:47