건설업 불황 속 유독 돋보이는 GS건설 [베스트 애널리스트 추천 종목]

[베스트 애널리스트 추천 종목]

‘자이’ 브랜드 앞세워 급증한 주택 분양·해외 사업 속도…2021년에도 호실적 전망

[한경비즈니스 칼럼=박형렬 메리츠증권 애널리스트/2020 하반기 건설·시멘트 부문 베스트 애널리스트] 초대형 건물과 단지형 아파트를 본격적으로 공급하기 시작한 지 반세기가 넘어가고 있지만 새로운 유형의 건축물을 창조하는 것은 오랜 시간을 필요로 한다. 반세기 동안 이뤄졌을 ‘시공 기간의 단축’을 위한 수많은 노력에도 불구하고 여전히 건설 과정에는 수년의 시간이 소요된다.

건설 업체의 실적은 과거 누적된 착공의 결과물이다. 시공에 소요되는 시간적 특성과 진행률 기준의 매출 인식 때문에 건설 업체의 실적은 신규 수주 또는 누적 착공 물량의 크기에 따라 충분히 예측할 수 있다. 특별한 원가 변동 요인이 아니라면 실적은 점진적 변화를 나타낸다.

‘알려진 것은 이미 주가에 반영됐을 가능성이 높다’고 보면 주가의 움직임은 대부분 불확실성이 높은 신규 수주와 관련된 지표 또는 장기 성장과 관련된 지표의 변화에 따라 결정된다.

2차전지 등 신사업에도 드라이브
2021년 전체 건설 업체의 실적은 여전히 사상 최대 수준을 기록할 것으로 전망된다. 하지만 지난 3년과 마찬가지로 시장의 관심은 실적보다 장기 성장 여부에 맞춰져 있을 것이다. 다만 신규 분양 시장의 정체와 해외 수주 부진으로 건설 산업의 저성장 국면이 이어질 것으로 보인다.

전체 건설 산업이 저성장을 지속함에도 불구하고 지난 몇 년간 변화를 위해 노력해 왔던 일부 기업의 성장 스토리가 부각될 것으로 전망된다.

GS건설은 재건축·재개발을 중심으로 급증한 주택 분양, 2005년 이후 준비한 해외 개발 사업의 본격화, 급격히 증가한 영업 활동 현금 흐름을 바탕으로 확대된 신사업· 신기술 투자 등이 실적으로 나타날 시기가 임박한 것으로 판단된다.

한국의 전체 분양 시장은 2015년 52만 호를 정점으로 최근 3년간 30만~35만 호 수준까지 감소했다. 가격 상승 국면에서 나타난 공급 감소는 원재료가 되는 토지의 부족 때문이다. GS건설 또한 연평균 2만 호를 유지하던 분양 물량이 2019년 1만5000호까지 감소했다.

신규 분양 시장은 이미 원재료(토지)가 존재하는 재건축·재개발만 성장하고 있고 이는 주택 시장이 가격 경쟁이 아닌 브랜드 경쟁의 시대로 진입하고 있다는 것을 의미한다. 2020년 전체 분양 시장이 2019년과 유사했음에도 불구하고 GS건설의 분양 물량은 연간 2만9000호로 급증했다.

2021년 역시 2만7000~3만 호로 예상되며 대부분 재건축·재개발 분양 증가에 기인한다. 서울 중심의 재건축·재개발이 수도권과 지방 광역시로 확대되고 있고 ‘자이(Xi)’ 브랜드를 기반으로 이뤄지는 주택 부문 성장이 가속화될 것으로 보인다.

GS건설은 2005년 이후 토지 매입과 해외 개발 사업을 준비했고 현재 베트남 호찌민 9군도시·나베 등에서 429만7520㎡(130만 평) 이상의 토지를 확보하고 있다. 15년에 걸친 토지 가격 상승효과와 향후 장기적으로 이뤄질 신도시 개발 및 인프라 구축 효과에 따라 수익성이 높을 것으로 전망된다. 2020년 첫 프로젝트에 대한 사전 분양을 시작했고 2021년 착공이 시작될 것으로 보인다.

GS건설의 영업이익은 2020년 7363억원, 2021년 8503억원, 2022년에는 1조원을 웃돌 것으로 예상된다. 한국에서 확대된 분양 물량과 주택 매출 성장, 독보적인 주택 부문 수익성, 플랜트 부문 안정화 등이 실적에 반영될 것으로 보인다.

GS건설은 특히 데이터센터, 2차전지 리사이클링, 모듈러 주택 등 신사업 관련 투자를 가장 적극적으로 진행하고 있다. 향후 현금 흐름 개선 국면에서 신규 사업의 확장에 속도가 붙을 것으로 판단된다.


[본 기사는 한경비즈니스 제 1313호(2021.01.25 ~ 2021.01.31) 기사입니다.]