추세적인 회복 장세에 대한 기대감이 엇갈린다. 올 들어 회복세를 띠고 있는 서울 수도권 주택 시장도 아직은 중·장기 회복 전망이 불투명하다.
1% 금리 시대, 무주택자의 고민
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원

1975년생. 1997년 중앙대 졸업. 2009년 건국대 부동산대학원 석사. 미래에셋부동산114 리서치센터장. NH투자증권 부동산 연구위원(현).



지난해 주택 거래량이 100만 건을 넘어서며 8년 만에 최대치를 경신했다. 전세난과 저금리에 동요한 실수요자가 주택 거래에 나서면서 2015년 1분기에도 주택 거래가 증가 추세를 보인다. 기준 금리가 1.75%까지 내리면서 주택 담보대출 금리도 2%대에 진입했다. 대략 2년여 만에 대출금리가 절반 가까이 하락한 셈이다. 시중은행의 1%대 대출 상품도 조만간 출시될 예정이다. 주택 자금을 빌리기가 쉬워졌고 이자 부담도 낮아졌다. 무주택자들의 고민이 깊어질 수밖에 없다. ‘지금 집을 사야 하나.’

무리해 대출을 받지 않고 도심의 소형 주택을 장만할 수 있는 무주택자라면 답은 ‘예스’다. 안정적인 주거 만족이 주는 가치와 상대적으로 하락세에 덜 민감한 소형 주택의 가격 안정성에 근거한 판단이다. 전세보다 주거 비용이 많이 들지만 전셋값이 치솟으면서 격차가 줄고 있다. 집값이 떨어지면 손해를 보게 될 우려가 있지만 다른 부동산 상품에 비해 하락 우려나 가격 변동성이 낮다.

주택 시장의 단기 전망도 호의적이다. 서울 수도권 주택 시장은 올 한 해 거래가 증가하고 가격도 소폭 오를 전망이다. 전세난이 지속되고 전세가율이 급등한 것이 첫째 요인이고 2011년 이후 지속되던 하락세에서 벗어난 주택 경기의 흐름이 둘째 근거다. 금리가 오르더라도 저금리 기조는 어느 정도 유지될 것이고 부동산 부양 대책의 실행과 선거 효과 등도 지원 변수로 꼽힌다.

하지만 추세적인 회복 장세에 대한 기대감이 엇갈린다. 올 들어 회복세를 띠고 있는 서울 수도권 주택 시장도 아직은 중·장기 회복 전망이 불투명하다. 최근 소형 주택 시장과 신규 분양 시장에서 나타난 회복 장세는 전세난과 저금리에 따른 단기적인 조정이라는 평가도 나온다. 저성장 프레임과 가계 부채의 부담도 뚜렷한 해결책이 나오지 않았다. 단기 환금성과 양극화에 적극 대응할 수 있는 주택을 선별해 매입하는 것이 바람직하다.

‘어떤 대출 상품을 이용하는 것이 유리한가’도 고민이다. 다양한 대출 상품이 출시돼 있고 저금리 경쟁도 심화됐다. 연소득이 높지 않다면 정부의 정책 금리 상품을 먼저 살펴보는 게 좋다. 연 2.6~3.4%대의 내 집 마련 디딤돌 대출과 연 1.5% 고정 금리의 수익 공유형 모기지 상품이 있다. 부부 합산 연소득 6000만 원 이하, 생애 최초 주택은 7000만 원 이하의 무주택 가구주를 대상으로 한다. 전용면적 85㎡ 이하이고 6억 원 이하의 아파트를 구입할 수 있다.

구입하고자 하는 아파트의 가격이 비싸고 규모가 큰 편이라면 4월 출시 예정인 1%대 수익 공유형 은행 대출을 이용할 수 있다. 전용면적 102㎡ 이하, 공시 가격 9억 원 이하의 중형 아파트까지 구입할 수 있고 연소득 자격 제한이 따로 없다. 단 총부채상환비율(DTI)이 적용되며 우선 3000가구에 한해 시범적으로 출시되는 상품이어서 대출 기회가 많지 않다. 금리 조건과 상품 내용도 아직 확정되지 않았다.

금리 상승에 따른 대비책도 미리 세워 둬야 한다. 최근 들어 금리의 단기 변동성이 오히려 커진 상태여서 무리한 대출을 이용한 주택 구입은 금물이다. 대출은 집값의 30~40%대 이내로 최대한 조절하고 초과 시에는 3년 이내, 적어도 5년 이내에 일정 수준 이하로 대출 원금을 상환할 계획을 함께 세우도록 한다. 또한 올 하반기 이후 금리가 다시 오른다면 매달 늘어나는 이자 부담을 자기 소득에서 감내할 수 있을 정도로만 대출을 받는 게 합리적이다. 실행 예상 이자의 2배수 정도는 매달 지불할 수 있도록 대비하는 게 바람직하다.