[부동산 포커스] 도시형 생활주택 등 경쟁 상품 등장

인기 오피스텔 투자 전 체크할 점

최근 한화건설이 서울 마포 상암지구에 분양하는 소형 오피스텔 ‘상암 한화 오벨리스크’가 최고 52.83 대 1, 평균 5.13 대 1의 경쟁률을 보이며 전 주택형이 마감됐다. 문제가 되고 있는 온라인 청약 투기를 차단하고 실수요자 중심의 분양을 위해 견본 주택 내방 고객을 대상으로 청약을 진행한 결과여서 유독 눈길을 끈다.

청약 기간 동안 견본 주택에는 아침부터 청약하려는 사람들이 북새통을 이뤘으며 청약 접수를 위해 견본 주택 밖 주차장까지 줄을 서는 등 열기가 뜨거웠다. 이보다 며칠 앞서 강남구 삼성동 청담역 인근에 들어서는 대우건설 오피스텔 ‘청담역 푸르지오 시티’의 청약 접수 결과도 최고 41.17 대 1, 평균 9.32 대 1의 경쟁률을 기록했다. 총 183실 분양에 1705건의 청약 신청이 몰렸을 정도다. 실제 필자의 지인들도 해당 오피스텔에 상당수 청약해 이후 투자성에 대한 문의가 쏟아졌다.

오피스텔 매입 임대주택 등록 시 세제 혜택 가능

오피스텔도 매입 임대주택으로 등록할 수 있게 됨에 따라 앞으로 투자자들의 관심이 더욱 뜨거워질 것으로 보인다. 바닥 난방을 갖추지 않은 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔도 등록 대상에 포함될 것으로 보여 보다 많은 오피스텔 소유자들이 임대를 통한 세제 혜택을 받게 될 전망이다. 지난번 국무회의 때 ‘과잉 규제’로 지적됐던 ‘바닥 난방 시설’ 조건이 삭제돼 혜택을 보는 오피스텔이 크게 늘었다. 바닥 난방 여부는 침대 생활의 보편화와 천장 냉난방 등 다양한 방식의 온도 조절이 가능한 점을 고려해 없어졌다. 지난해 기준으로 오피스텔 재고 물량 33만2000실 가운데 바닥 난방 방식이 아닌 곳은 약 13만7000실로 전체의 41%로 추정된다.

특히 오피스텔도 주택 임대 사업자처럼 취득세는 물론 재산세·종합부동산세·양도소득세까지 각종 세금 혜택을 받을 수 있게 됐다. 게다가 임대 사업자가 오피스텔을 사들여 매입 임대주택으로 등록하면 각종 세제 혜택을 받을 수 있다. 전용 60㎡ 이하는 취득세가 면제(5년 이상 임대 시)되고 재산세는 50% 감면된다. 60~85㎡는 재산세 25%를 감면받게 된다. 또 종합부동산세의 합산과 양도세 중과도 적용되지 않는다.

다만 해당 오피스텔은 주거 외 용도로 사용되지 않도록 임차인 현황을 매년 시·군·구청장에게 신고해야 한다.

소액 투자가 가능한 오피스텔 열풍에 힘입어 법원 경매시장에 나온 오피스텔의 20%가 신건(1회차)에 낙찰되는 것으로 나타났다. 실제 민간 경매 정보 업체인 지지옥션에 따르면 작년 3월부터 올해 3월까지 1년간 서울 오피스텔의 신건 낙찰률은 19.4%를 기록했다. 같은 기간 신건에 낙찰된 아파트는 2.4%에 불과했다. 연립주택(7.8%)과 단독주택(10.1%)의 신건 낙찰률도 오피스텔을 크게 밑돌았다. 경기도에서는 오피스텔의 신건 낙찰률은 24.9%, 아파트의 신건 낙찰률은 3.3%였다.

인천에서도 아파트의 신건 낙찰률은 0.9%, 오피스텔은 16.1%를 기록했다.물건별로 보면 지난 4월 9일 서울동부지방법원에는 가락동 소재 오피스텔 34개실이 신건으로 나왔으며 이 중 10여 건이 당일 낙찰됐다. 이 오피스텔은 감정평가가 2009년 말에 이뤄진 데다 위례신도시 개발 예정지와 가까워 투자자들이 몰렸다고 볼 수 있다. 경기도 수원 정자동의 한 오피스텔도 첫 경매에서 9 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 감정 가격이 2800만 원으로 소액인 데다 보증금 500만 원에 월세 35만 원의 수익(연 12%)을 기대할 수 있어 소액 투자자들이 관심을 보인 것이다.

청약 열풍에 휩쓸리기보다 냉정한 수익률 계산 필요

수도권 신도시 일대 소형 오피스텔을 보유 중인 자영업자 성미진(38) 씨는 최근 오피스텔을 처분하기로 결심했다. 최소 연 수익률 6%를 기대하고 매입했지만 오피스텔 보유 이후에 내야 하는 건강보험료와 국민연금까지 더해져 실제 수익률이 연 5%도 채 안 되기 때문이다. 또한 통상 2년에 한 번씩 계약하는 주택에 비해 세입자들이 자주 들락거려 그때마다 내야 하는 중개 수수료도 큰 부담으로 다가왔다.

최근 신규로 분양하는 오피스텔은 분양가가 너무 높게 책정돼 기존 오피스텔보다 투자수익률이 떨어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 오피스텔의 인기가 하늘을 찌르면서 투자자들의 관심을 받고 있는 반면 서울 강남권 등 주요 지역을 중심으로 공급되는 오피스텔의 분양가는 갈수록 높아지는 추세다. 서울 외곽이나 인천·경기 지역은 1억 원 내외의 저렴한 오피스텔도 있지만 서울 도심지만큼의 안정적인 임대료와 낮은 공실률 보장이 쉽지 않아 수익률 확보에 어려움을 겪고 있는 게 현실이다. 신규 분양된 오피스텔은 그동안 수요가 꾸준해 임대 수익은 물론 시세 차익까지 노릴 수 있었기 때문에 투자자들에게 인기가 높았다.

하지만 앞으로는 분양받기 전에 철저하게 수익률을 검증해야 한다. 가령 업체들은 저렴한 건설사 집단 담보대출(4~5%)을 이용하고 임대 사업자 등록 이후 부가가치세 환급으로 오피스텔 임대 수익률을 끌어올리는 식으로 마케팅을 하고 있다. 하지만 집단 담보대출은 대부분 변동 금리 형태이기 때문에 금리 상승기에는 수익률이 떨어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 이와 함께 공실에 대한 위험률과 수익률 확인도 필수다.

현재 은행 대출금리 수준이 연 5~6% 정도 되기 때문에 오피스텔에 투자할 때도 임대 수익률이 최소 연 6% 이상 나오는 오피스텔을 분양받는 것이 좋다. 부족한 자금 중 일부를 대출 받아 임대 사업을 할 경우도 가정해야 하기 때문이다. 경기가 살아나기 시작하면 오를 것으로 예상되는 금리도 대비해야 한다. 금리가 오르면 그에 따라 투자수익률도 떨어질 수 있다.

마포 오피스텔 밀집지역 /신경훈 기자 nicerpeter@ 20100819..

아파트 투자에 익숙한 투자자들은 오피스텔 투자에 앞서 반드시 체크해 봐야 하는 것은 전용률이다. 전용률은 주거 전용면적을 공급 면적으로 나눈 것으로, 아파트는 일반적으로 80% 이상이지만 오피스텔은 45~70% 선에 불과하다.

오피스텔은 로비 등의 시설을 들여야 하므로 아파트보다 큰 공용 면적으로 인해 전용률이 아파트보다 상대적으로 낮다. 오피스텔 등 수익형 부동산은 아파트보다 전용률(분양 면적에 대한 전용면적의 비율)이 현저하게 낮기 때문에 반드시 전용면적 대비 분양가와 향후 수익률 등을 잘 따져봐야 한다.

업무지구가 밀집한 곳에서 공급되는 신규 오피스텔은 별 영향이 없더라도 구로구·관악구·성동구 등 주거지가 밀접한 지역에서 공급되는 오피스텔은 고시원·다가구·도시형생활주택 등의 경쟁 상품들의 공급이 크게 늘고 있기 때문에 오피스텔 임대 수익률은 시간이 갈수록 떨어질 수도 있다. 수요자로서는 오피스텔보다 경쟁력 있는 대체 상품인 도시형 생활주택의 대거 출현도 복병이다. 즉 도시형 생활주택 같은 소형 주택 공급이 늘어나면 오피스텔의 수익률이 더 줄어들고 공실이 생길 수 있다는 점도 주의해야 한다.

결론적으로 도시형 생활주택에 비해 전용률이 떨어지면서 상대적으로 임대료가 높게 형성되고 관리비가 비쌀 수밖에 없는 오피스텔의 구조를 잘 이해하고 투자해야 한다. 게다가 오피스텔과 같은 수익형 상품은 향후 개발 기대감에 따른 시세 차익을 거의 기대할 수 없다는 점도 체크해야 한다.



박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr