[경매] 쉬운 듯 어려운 집합건물 경매

공용 부분 ‘관리비’가 발목 잡는다

1동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분에 개별적 소유권을 부여한 건물을 특정해 ‘집합건물’이라고 한다. 같은 동의 아파트 중 101호와 102호의 소유자가 서로 다른 것이 대표적인 예다. 집합건물은 크게 전용 부분과 공용 부분으로 나뉜다. 전용 부분은 말 그대로 소유자가 전용으로 사용하는 부분을 말하며 공용 부분은 계단·지하주차장·엘리베이터·관리사무소 등과 같이 공동으로 사용하는 부분이다.

부동산 경매 투자를 시작하는 사람들의 대부분은 아파트·다세대·구분상가 등과 같은 집합건물을 입찰 대상으로 꼽는다. 이유를 물으면 “쉬워서”라는 답이 돌아오기 일쑤다. 이들이 말하는 ‘쉽다’의 개념은 ‘흔히 볼 수 있는 물건’이라는 의미일 것이다. 그러나 집합건물은 입찰에 앞서 고려해야 할 것들이 무수히 많다. 그중 중요한 것이 ‘관리비’다.

낙찰자가 모두 떠안는 경우 많아

우선 집합건물의 전 소유자(또는 임차인)가 미납한 연체 관리비는 자칫 낙찰자에게 인수될 수 있다. 관리단은 실사용자인 전 소유자와 낙찰자 모두에게 공용 부분의 연체 관리비를 청구할 수 있다. 결국 연체 관리비는 낙찰자에게 ‘당연히’ 인수되는 채무도 아니다. 법률적으로도 낙찰자는 공용 부분에 관한 납부 의무만 있다.

하지만 현실은 다르다. 문제는 명도 과정에서 발생한다. 아파트라면 명도할 때 예외 없이 이삿짐이 나가야 한다. 이 과정에서 관리단은 공용 부분뿐만 아니라 전용 부분에 대한 관리비까지 일부라도 미납됐다면 이삿짐 반출을 허용하지 않는다.

이때 전 소유자가 돈이 없다며 당일 이사를 포기하면 그만큼 명도는 지연될 수밖에 없고 아쉬워지는 건 낙찰자다. 결국 관리단은 공용 부분에 관한 관리비만 낙찰자에게 청구할 수 있다는 규정에도 불구하고 실제 모든 연체 관리비를 낙찰자가 부담하는 것이 현실에서는 비일비재하다.

또 다른 사례. 직장인 P 씨는 소액으로 투자할만한 경매 물건을 찾던 중 유찰을 거듭해 최저가가 감정가 대비 32%까지 떨어진 구분점포를 발견했다. 현장을 답사해 보니 전체적으로 상권이 활성화되지 못해 같은 건물의 상당수 점포가 공실로 있었지만 경매로 나온 점포가 자리 잡은 층이 가전제품 매장 입점 층이었고 에스컬레이터 바로 앞에 있어 헐값에 낙찰 받아 임대료에 큰 욕심을 부리지 않는다면 임대는 문제가 없을 것으로 보였다.

관리사무소에 연체 관리비를 확인해 보니 생각보다 많았다. 하지만 최저가에 낙찰 받는다면 납부할 연체 관리비를 고려해도 다른 매물보다 훨씬 싼값에 취득이 가능한 셈이었다. 결국 P 씨는 이 점포를 낙찰 받았고 예상했던 만큼 연체 관리비도 아까워하지 않고 납부했다. 그런데 임대차 계약에 앞서 임차인이 이런저런 조건을 따져보다 관리비에 문제가 있다는 것을 발견했다.

전용면적 15㎡(약 4.5평)인 이 점포에 매월 부과되는 관리비가 무려 50만 원에 가까웠다. 상당 부분이 공용 관리비였다. 관리비가 왜 이렇게 많이 부과되는지 관리사무소에 문의하니 그 건물 다른 층의 상당수 점포가 폐업 상태이고 소유자들은 이미 관리를 포기한 상태라는 것이었다. 전기·수도·가스·청소·관리용역 등 그 건물 전체의 유지 및 관리에 필요한 비용을 결국 현재 영업하고 있는 점포들이 단전·단수 등을 피하기 위해 건물 전체의 비용을 떠안고 있는 상황이었던 것이다. 현재 P 씨는 임대료의 거의 전부를 관리비로 납부하고 있는 상태다.


김재범 지지옥션 강사