돈 버는 상권 vs 망하는 상권


상가 투자에서 가장 중요한 것은 역시 상권 분석이다. 상권의 특징은 천차만별이고 종류도 다양해 분석 자체가 어려운 게 사실이다. 따라서 상가 투자에서 가장 중요한 핵심 포인트는 상권 분석을 통해 상가별 투자 전략을 세워야 한다는 것이다.

상권도 시간과 환경 등 여러 여건에 따라 변하게 마련이다. 우선 신설 지하철역으로 상권이 변화된 곳을 예로 들어 보자. 1990년대 중반까지만 해도 중랑구나 구리·남양주에 가려면 지하철 회기역에서 내려 버스를 타고 들어가야 했다. 회기역 인근은 지하철과 버스의 환승역이어서 아침저녁으로 유동인구가 넘쳐나 아무 업종이나 시작하면 대박을 보장받을 수 있었다. 하지만 지하철이 중랑구와 구리까지 연결되면서 회기역은 단지 거쳐 가는 상권으로 쇠락했다.

이즈음 상권의 변화를 미리 알고 다른 지역으로 재빨리 이전해 더 크게 성공한 사람도 있었다. 하지만 대부분의 상인들은 장사가 안 돼 사업을 접었고 그중에는 부도나 이혼하면서 가정이 깨지거나 사업 실패에 따른 우울증으로 자살한 사람까지 생겨났다.



확장 중인 상권에 투자하라

그렇다면 유망한 상권을 보는 기준은 무엇일까. 우선 새롭게 상권 형성이 진행되면서 확장 중인 곳이 좋다. 기존 상권에 비해 권리금이나 영업력 등 발전 가능성이 있는 곳이면 금상첨화다.

상권도 물처럼 흐르고 업종도 자주 바뀌는 까닭에 상권 형성이 초기 상태인지 쇠퇴되고 있는 지역인지 판단하는 것은 쉽지 않다. 1990년대만 해도 영원할 것 같았던 연세대·이화여대·서강대 등이 버티고 있던 신촌 상권도 현재는 쇠퇴의 길에 접어드는 모양새다. 밀리오레 등 초대형 쇼핑몰 2~3개도 신촌역 초역세권에서 이미 자취를 감췄거나 현재 영업상 어려움을 겪고 있다. 반면 전국에서 모여드는 젊은이들로 복잡해진 홍대 상권은 지금도 인근 지역으로 계속 영토를 넓히면서 확장 중이다.

다음으로 해당 상가 주변에서 재개발이나 재건축이 진행되고 있다면 개발이 완료될 때까지 죽은 상권으로 봐야 한다. 강동구 일대 재건축이 진행되고 있는 단지 인근에서 어린이 대상 학원을 운영하고 있는 김성호(42) 씨는 이주 수요에 따른 원생 감소로 매출이 급감해 개업 시 투자했던 권리금은커녕 현재 폐업 위기에 몰려 있다.

김 씨는 자신의 학원 사업에만 집중해 주변의 재개발이나 재건축에 대해 지속적인 관심을 갖지 못했고 이 때문에 해당 상권의 변화를 무시하는 실수를 저질렀다. 특히 상권의 변화를 알기 위해서는 인근 부동산 중개업소에 자주 들러 물어보거나 부동산 정보 업체 홈페이지나 경제신문 등을 통해 꾸준히 관심을 가지고 체크해야 한다. 상권 변화에 가장 민감한 이들이 노점상이기 때문에 이들의 움직임에 촉각을 곤두세워야 한다.

최근 상가 시장의 트렌드는 비교적 위험 요인이 적은 주거 단지를 배후에 두고 있는 안정적인 ‘생활 밀착형 상가’다. 인기를 끌었던 성남 판교 신도시의 동시 분양 근린상가와 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지 내 상가, 수익률을 보장하며 임차인이 확보된 상가 등이다.

최근 대도시 중심가의 대형 복합 상가는 위험이 크다는 단점이 있지만 대기업의 참여로 쇼핑과 외식, 업무, 의료 등을 원스톱으로 해결할 수 있는 ‘몰링형 상가’로 변신을 꾀하면서 각광을 받고 있다.

초보자들이 접근하기 쉬운 단지 내 상가와 근린상가 등 생활 밀착형 상가는 주거 단지를 바탕으로 자리잡아 일정한 매출을 안정적으로 올릴 수 있다는 장점이 있다. 투자금이 대형 복합 상가에 비해 상대적으로 저렴하고, 전용면적 활용성도 우수하기 때문이다.

또한 전체 상가에 따른 것보다 독립 점포에 대한 접근이 이뤄지기 때문에 본인 노력 여하에 따라 경쟁력을 가질 수도 있다. 앞으로 상가 시장은 인기·비인기 지역에 대한 선호도 차이가 지역별·상품별 양극화로 이어질 가능성이 농후하다. 특히 선임대 상가나 임대수익률 보장 상가, 미분양 할인 상가, 경매·급매물 상가 등은 꾸준히 매수세가 형성될 것이다.
홍대앞 상권
/김병언 기자 misaeon@ 20101213..
홍대앞 상권 /김병언 기자 misaeon@ 20101213..
>상권이 확장 중인지, 쇠퇴하고 있는지 꾸준히 관심을 갖고 정보를 확보해야 한다. 사진은 대표적 확장 상권 중 하나인 홍대입구 상권.">
주상복합 상가, 배후 세대만 믿어선 곤란

주상복합 상가는 주로 도심에 들어서는 데다 고정 수요 확보, 주변 유동인구 흡수 등이 가능해 관심이 높은 편이다. 하지만 이에 비해 장사가 제대로 되는 곳은 극히 드문 게 사실이다. 주상복합의 특성상 아파트 주민들을 위해 쾌적한 지역을 찾다 보니 장사가 잘되는 상권과 동떨어진 곳이 많다. 또한 주로 연도변과 상가 사이에 높은 계단이 있는 곳이 많아 고객들의 접근성도 떨어진다.

주상복합 내 고층 사무실에서 근무하는 필자는 1층 상가의 내부 인테리어 공사를 하는 현장을 자주 접한다. 그런데 1층 상가의 대부분이 1년 이상을 버티는 곳이 드물다. 대로변보다 안쪽에 있는 상가들의 인테리어가 자주 바뀌는 것을 볼 수 있는데, 접근성이 떨어져 고객들이 외면하기 때문이다.

주상복합 내 상가는 대부분 상층 아파트를 소비 대상으로 하는데 낮에는 아파트를 비우는 곳이 많기 때문에 활발한 소비를 기대하기 힘들다.

역세권의 주상복합 상가라고 할지라도 1층의 전면, 상층부의 클리닉, 금융회사 입점 점포를 제외한 후면이나 지하 등은 투자 사각지대다. 이에 따라 장기 공실로 방치된 곳이 많다. 따라서 주상복합 상가를 고를 때는 자체 건물 수요보다 우선 주변 상권과 어우러지면서 고객들이 자연스럽게 방문할 수 있는 곳을 골라야 한다.

독점 분양 상가는 상가 분양 당시 분양 제안서에 업종을 지정해 분양하고 같은 상가에서 점포주와 상가번영회의 동의 없이는 지정 업종을 변경하는 것을 금지하는 규정을 두는 것이 일반적이다. 애초 분양 계약자의 기득권을 유지하고 동일 업종의 난립을 막기 위한 조치다.

얼마 전 필자를 찾아온 박필호(47·약사) 씨는 점찍어 둔 부천의 상가 때문에 고민이 많았다. 박 씨는 해당 상가에 자신의 약국이 독점 상가 지위에 있기를 원했던 것이다. 1층의 다른 점포나 2, 3층 클리닉 층에 다른 사람이 약국을 여는 것을 막기 위해 1층에 상가 2칸을 약국 독점 지정 조건으로 계약하려는 계획이다.

어떻게 계약서를 독점, 보장 받을 수 있는지 또한 미용실 등 다른 업종으로 상가를 분양 받은 사람이 아무런 동의 없이 업종을 변경해 영업권을 침해한다면 어떻게 대처할지 고민하고 있다.

이때는 분양 계약서에 약국 업종을 지정해 받아야 한다. 우선 시행사가 건물에서 특정 업종을 독점적으로 지정해 계약해 주느냐가 중요하며 그럴 때 분양 계약서에 반드시 ‘몇 층 몇 호, ○○㎡를 약국으로 지정해 독점 업종으로 분양하며 이전·이후라도 타 점포를 약국으로 분양하지 아니한다’는 특약을 작성해야 한다. 시행사, 즉 건물주의 직인을 받으면 되고 상가 준공 이후에는 상가운영(관리)위원회가 결성돼 관리 규약을 만들 때 중복 업종 금지를 명문화해야 한다.

대법원의 판례를 잘 살펴보고 참조해 보자. 1997년에 선고된 ‘97다42540’ 판결문을 보면 “건축 회사가 상가를 건축해 각 점포별로 권장 영업을 정해 분양한 후 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양 계약서에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의했다고 봄이 상당하다.

따라서 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아 점포 수분양자의 지위를 양수한 자가 상가자치관리위원회의 동의도 없이 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인해 동종 업종의 영업 금지를 청구할 권리가 있다”고 판결했다. 다시 말하면 내 소유의 점포라고 하더라도 동의를 받지 않는 동종 업종 변경은 할 수 없다는 것이다.





박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr