도시형 생활주택 규제 대폭 완화
“정말 3000만 원이면 투자할 수 있나요. 투 룸인데 괜찮을까요?”
“네. 2~3인 가구 전세난과 공급 부족으로 역세권 투 룸 구조의 도시형 생활주택이 현재 과잉 공급된 원룸보다 투자 가치가 있어 보입니다.”
외국계 전자부품 회사에서 은퇴한 오성호(47·사업 준비) 씨는 필자의 도움으로 역세권에 있는 투 룸 구조의 도시형 생활주택 두 채를 전세를 안고 구입했다. 한 채당 분양가는 1억5000만 원으로 전세 1억2000만 원을 안고 사니 두 채를 한꺼번에 구입해도 총비용이 취득·등록세를 포함해 불과 6500만 원에 불과했다. 오 씨는 준비하던 사업이 안정되면 훗날 임대용으로 몇 채 더 구입할 계획이다.
최성호(55·개인 사업) 씨도 연 2%로 주택기금 지원을 받은 도시형 생활주택 한 동 전체를 건축주로부터 대폭 할인된 가격에 구입, 임대 사업을 하고 있다. 최 씨가 투자를 결정한 결정적 이유는 연 2%의 건축 자금을 지원 받은 데다 대출 명의 변경도 가능하기 때문에 대출금리 부담이 적어 그만큼 수익률을 높일 수 있다는 판단 때문이다. 도시형 생활주택은 공동주택이기 때문에 훗날 개별 분양을 통해 쏠쏠한 분양 이익도 기대하고 있다.
지난 1월 13일 전월세 대책안에 민간 소형·임대주택의 원활한 공급을 위해 특별 자금을 지원하고 관련 규제를 완화하는 내용이 발표됐다. 도시형 생활주택, 다세대·다가구, 주거용 오피스텔 등 소형 주택 건설 촉진을 위해 주택기금에서 2%대의 저리로 건설 자금을 지원하고 도시형 생활주택 가구 수 제한 완화도 포함돼 있다는 점에 주목해야 한다.
예를 들어 12∼30㎡ 크기의 원룸형 도시형 생활주택을 짓는다면 ㎡당 80만 원을 3년 거치 17년 상환 조건으로 대출을 지원 받을 수 있다는 뜻이다. 즉 전용면적 18㎡의 도시형 생활주택 25채를 짓는다면 최대 3억6000만 원 정도를 지원 받을 수 있다. 실제 도시형 생활주택 관련 대출 문의가 은행에 급증해 대출로 성사되는 경우가 많다. 2010년 단 2건, 총 25억 원에 불과했던 소형 주택 건설 자금 대출은 2011년 상반기에만 545건, 총 1576억 원대로 급증했다. 이 중 절반에 가까운 268건(49%)이 도시형 생활주택 관련 대출이었다.
도시형 생활주택(원룸형 기준) 건축 심의 대상을 20가구에서 30가구 이상으로 완화한 내용을 핵심으로 한 조례가 본회의를 통과한 이후 서울 시내에서 29가구까지는 구청에 건축 신고를 하는 것만으로 도시형 생활주택을 지을 수 있게 됐다. 여기에 정부가 지난 7월부터 공급 가구 수 제한을 기존 150가구 미만에서 300가구 미만으로 풀었고 30㎡ 이상 원룸형 도시형 생활주택의 침실 구획을 허용하는 등 규제를 완화한 점도 호재다. 중견 건설사들도 별도 브랜드를 내놓고 앞다퉈 도시형 생활주택 시장에 진출하고 있어 고급화도 이뤄지고 있다.
또 도시형 생활주택 건축 시 건물 외벽선에서 대지 경계선까지 폭 3m의 공지를 두고 정원이나 녹지를 조성하도록 했던 기존 대지안 공지 기준도 2m로 줄었다. 이 밖에660㎡ 이하 소규모 도시형 생활주택 진입도로 조건 완화(6→4m), 지구단위계획수립 의무 대상 제외, 30가구 미만 건축 허가 대상 도시형 생활주택 주차장 기준 완화 등 규제 완화책이 차례로 이어졌다. 국토해양부도 임대 관리 회사에 공인중개사·법무사 등 전문직 종사자를 고용해 관리하는 방안을 검토 중이어서 체계적인 관리도 가능할 것으로 보인다.
부동산 정보 업체 부동산114가 2009년부터 지난 9월까지 공급된 도시형 생활주택의 3.3㎡당 분양가를 조사한 결과 경기도와 서울은 1788만 원과 1678만 원으로 오히려 오피스텔보다 각각 700만 원, 300만 원 정도 비쌌다. 도시형 생활주택 열풍과 세제 혜택, 건설사들의 고급화 전략으로 업체들이 분양가를 높게 책정했기 때문이다.
그럼에도 불구하고 1~2인 가구와 2~3인 가구의 증가와 맞물려 도시형 주택에 대한 투자는 입지가 좋은 곳 위주로 인기를 끌 전망이다. 예전보다 분양이 잘되지 않자 업체들이 분양가를 인하하기 시작했고 투자 가치가 높은 곳으로 공급할 수밖에 없기 때문이다.
도시형 생활주택은 일반 주거지역보다 상업·준주거지역에 주로 공급된다. 실제로 일반 주거지역의 주차장 설치 기준은 60㎡당 1대인데 비해 상업·준주거지역은 120㎡당 1대(주차장 완화 구역 내 200㎡당 1대)이기 때문에 현재 도시형 생활주택이 일반 주거지역보다 상업이나 준주거, 주차장 완화 구역에서 많이 건설되는 이유다. 주차장을 작게 만들고 대신 가구 수를 늘리면 건축주의 시행 이익은 더 커지게 된다. 반대로 상업·준주거지역이나 주차장 완화 지역에서 땅을 상대적으로 비싸게 산다면 건축업자의 이익은 줄어든다.
많은 사람들이 수익형 부동산 투자로 도시형 생활주택을 염두에 두고 있어 건축업자들도 공급을 대거 늘리고 있다. 국토해양부 자료를 보면 2011년 상반기에만 총 2만9558가구가 도시형 생활주택 건축 허가 또는 사업 승인을 받은 것으로 나타났다. 도입 첫해인 2009년의 인허가 실적은 1600가구에 불과했지만 2010년 2만5000가구를 기록한데 이어 2011년 들어 반 년 만에 지난해 실적을 9000가구 이상이나 초과한 셈이다. 지난 8월 말 현재 서울지역 도시형 생활주택 인허가 실적은 2285가구로 전달(7월)의 1792가구에 비해 27.5%나 증가했다.
하지만 현장에 나가 보면 2~3인 가구 대상인 투 룸보다 1~2인 가구 대상인 원룸형 도시형 생활주택 공급이 주를 이루고 있다. 건축주들이 수익성 위주로 공급하다 보니 원룸형 주택만 대거 시장에 내놓았기 때문이다. 실제로 공급된 도시형 생활주택 10가구 중 8~9가구가 원룸형이다. 이유는 단지형 다세대보다 건축주나 임대 사업자들의 이해타산에 더 맞기 때문인데, 주택 호수를 더 늘릴 수 있어 시행 이익이 더 늘어나기 때문이다. 또한 건축주나 투자자로서도 전세나 월세를 놓더라도 연립 다세대보다 상대적으로 공급 원가에서 경쟁력이 있는 원룸형이 공급 원가 대비 전월세 가격을 더 높게 받을 수 있다.
가령 원룸형 전세는 6000만 원을 받는데 투 룸 구조의 단지형 다세대는 전셋값이 9000만 원에 형성된다. 이 때문에 건축업자들은 원룸형 두 채를 지어 전세금 1억2000만 원을 받는 걸 선호한다. 물론 월세도 똑같은 이치다. 결론적으로 도시형 생활주택 투자에 성공하기 위해서는 공급이 적체된 원룸보다 역세권의 투 룸 구조의 단지형 다세대로 투자를 전환해야 한다.
정부와 서울시는 전세난 해결을 위해 연일 도시형 생활주택 건설을 권장하고 있다. 마찬가지로 투자자들도 임대 수익을 올리려는 목적으로 도시형 생활주택에 대한 관심이 여전하다. 일본 등 여러 선진국들의 사례를 볼 때 불황일수록 역세권 주거용 임대주택의 가치가 더 빛날 수밖에 없다. 따라서 과잉 공급된 원룸보다 2~3인 가구에 필요한 주택을 공급해 전세난 해소에 실질적인 도움을 줄 수 있는 역세권 투 룸 구조의 단지형 다세대에 관심을 가져야 한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr
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