대형 건설 업체의 최고경영자(CEO) 출신이 대통령이 됐다. 이명박 대통령은 7-4-7 시대를 열기 위해 경제 운용 전반에 걸쳐 반시장적이고 비합리적인 규제를 완화하고 시장 및 기업 친화적인 정책을 펼쳐 성장과 고용 창출을 통한 경제 활성화를 약속했다. 특히 주택 시장에 있어선 시장경제의 수요와 공급의 법칙에 입각해 주택 수요를 충족, 가격을 안정화하겠다고 천명했다.이 대통령의 약속은 수요 억제와 조세 중과로 요약할 수 있는 노무현 정부의 부동산 정책에 부담을 느꼈던 많은 유권자들의 공감을 얻었고, 득표에도 큰 영향을 주었을 것이다. 실제로 서울 수도권의 기초 자치 단위의 선거구에서는 단 한 지역 예외 없이 승리를 거뒀다. 이러한 결과에 비춰보건대 국민들은 반시장적이며 규제 위주의 정책, 그리고 주택 관련 세금의 급격한 증가에 대해 반발하면서 새로운 정부에 대해 대안을 요구하고 있는 것으로 판단할 수 있다.노무현 정부 출범 초부터 사회적 이슈가 되었던 주택 가격 상승과 그 원인에 대해 많은 전문가들은 ‘소비자의 소득 및 구매력의 상승과 이에 상응한 양질의 주택 공급이 부족해 가격이 올랐다’고 입을 모았다. 여기에 저금리로 인한 시중 부동자금의 존재, 그리고 지역 균형 발전 정책에 따라 눈덩이처럼 늘어난 토지 보상금이 가격 상승을 더욱 가파르게 부추겼다고 보았다. 그러나 노무현 정부는 해결의 대안을 찾기보다는 전문가들의 분석에 귀 막고, 시장의 현실을 도외시한 채 강남 등 재건축 시장에 대한 강력한 규제, 주택 수요 억제, 보유세 강화라는 주택 가격 상승의 원인과는 다분히 거리가 있는 정책으로 일관했다. 또 종합 부동산세를 신설하면서 각종 매체를 통해 ‘세금을 내는 사람은 전 국민의 2%에 불과하고 나머지 98%는 그 혜택을 본다’고 선전했다. 이를 빗대어 전문가들 사이에서는 정부가 ‘주택 정책’이 아닌 ‘주택 정치’를 하고 있다는 말이 회자되기도 했다.결국 주택 시장의 상황을 도외시한 정책이 지속되면서 은행의 주택 구입 자금 대출 제한, 종합부동산세 등 보유세의 지속적인 강화로 주택 수요가 위축됐다. 이와 함께 재건축 억제를 위한 여러 대책, 그리고 분양가 상한제의 재도입 등 공급을 가로 막는 정책이 이어졌다. 작년 하반기부터는 주택 가격의 상승세가 꺾여 가격이 안정됐는데도 거래가 사실상 중단된 비정상적인 상황이 전개되고 있다.참여정부의 각종 규제로 주택 가격의 하향 안정세가 유지된다 하더라도 원활한 주택 거래를 통해 시장 참여자들이 필요한 주택을 구매해 주택 수요를 충족하고 생산자가 적정 물량을 공급해 주택 시장의 재고 확대가 이뤄지지 않는다면 가격 안정화의 실익이 무엇인지가 모호해진다. 오히려 인위적인 가격 안정화와 거래 동결로 수급 불균형이 심화되면서 여러 부작용이 나타날 것이다. 최근의 주택 가격 안정화의 저변에는 주택 시장의 불안정 요인이 서서히 커지고 있다는 점을 주목하지 않을 수 없다. 이러한 시점에서 이명박 정부는 출범한 것이다.이명박 정부는 대선 과정에서 서울 수도권 지역에서의 압승 요인을 반추하면서 향후 주택 정책 방향 설정에서 노무현 정부와는 전혀 다르게 접근해야 할 것이다. 노무현 정부가 추진했던 부동산 시장의 구조 개혁 작업의 긍정적인 점은 수용하더라도 수요를 억제하고 공급을 위축시킬 것이 명확한 규제들은 과감히 혁파해야 한다.이러한 맥락에서 주택 구입 자금 조달을 가로막는 DTI 규제, 공급을 가로막는 분양가 상한제, 그리고 재건축 관련 규제들은 밑바탕부터 손질해야 할 것이다. 이와 함께 수도권에서는 주택 수요를 충족시킬 수 있는 공급 확대 전략이 필요하며, 지방 대도시에서는 미분양을 해소하는 실천적 대안을 마련하는 등 수도권 및 지방 대도시 주택 시장의 다양성에 바탕을 둔 안정적이고 장기적인 정책을 추진해야 한다.장성수주택산업연구원 정책연구실장약력: 1957년생. 94년 서울대 건축공학 박사. 대한주택공사 부설 주택연구소 선임연구원. 2002년 주택산업연구원 정책연구실장(현). 2005년 주택산업연구원 선임연구위원(현).