재개발도 차별화...'환경친화 우선'

서울시내 불량주거지역을 정비하는 재개발사업에 있어서도 차별화가 나타나 그만큼 투자에 대한 신중한 접근이 요구된다. 서울시에서 3백52개 지역 3백16만여평에 대한 재개발계획을 발표하면서 무차별적인 개발보다는 환경친화적인 주거공간개발을 우선하겠다는구체적인 내용을 발표했기 때문이다.서울시에서 발표한 주택재개발계획에 따르면 올 하반기 성북구재개발사업을 시작, 1단계로 오는 2001년까지 모두 1백16개 지역86만4천여평, 2단계로 2002년부터 2006년까지 1백15개 지역1백27만5천여평, 3단계로 2007년부터 2011년까지 1백21개 지역 1백3만여평이 차례로 개발된다. 이중 96개지역은 현재 재개발시행중이며 2백56개 지역 2백42만여평은 새로 지정된 곳들이다.서울시의 이번 재개발계획 가운데 가장 눈길을 끄는 점은 「계획용적률」을 도입했다는 것이다. 이는 용적률을 구역여건에 따라1백80%, 2백%, 2백20% 이하로 제한하고 공공시설비율에 따라 인센티브를 적용해 최고 2백93%까지 허용하는 것을 골자로 하고 있다.이에따라 쾌적한 주거공간이 확보되는 긍정적인 의미는 있으나 투자가치로서의 메리트는 상대적으로 감소했다. 이제 재개발지역이라고 무조건 투자메리트를 갖는 건 아니다.재개발대상지역을 살펴보면 성북 동대문 성동 종로 동작구 등으로주로 강북에 위치한 지역들이다. 특히 성북구의 경우 서울지역 주택재개발기본계획에 의해 첫 사업이 추진되는 시범지역으로 삼선1,보문1구역 등 모두 62개구역 57만2천4백여평의 가장 많은 재개발구역을 가진 지역이 됐다. 특히 월곡2·3구역, 종암3·4구역,정릉1∼3·6∼8구역 등은 올 하반기부터 사업이 본격화될 전망이다.주택재개발 기본계획구역이 모두 46개지역으로 성북구 다음으로 많은 동대문구는 답십리12구역 등 3곳에서 사업이 추진중에 있어 향후 재개발사업이 활발히 진행될 곳으로 예상되고 있다. 특히 상업지역인 답십리5동의 경우 용적률의 제한을 덜 받음으로써 개발전망이 매우 밝으며 서울시에서도 주거와 상업을 동시에 만족할 수 있는 주상복합단지로 개발할 계획이다.◆ 지역 특성따라 투자 선별 필요교통의 요지이자 강남북을 연결하는 성동구는 행당3구역 등이 이미재개발사업이 추진중에 있으며 성수2가 1동, 왕십리2동 등도 재개발될 예정이다.재개발사업지역중 강남지역으로 유일한 동작구는 다른 곳과는 다르게 전원재개발구역으로 개발된다. 오는 99년말 개통예정인 지하철7호선 역세권에 위치한데다 녹지공간이 풍부하기 때문이다. 이미상도4·6구역 등은 사업이 추진중이며, 모두 24개구역이 재개발대상구역으로 지정된 상태다.서울의 중심인 종로구의 경우 숭인4구역 등 모두 12개구역이2011년까지 순차적으로 재개발된다. 이미 창신2 숭인4 신영1 홍파1삼청2구역 등에서 사업이 추진되고 있으며 이화동 충신동 삼청동가회동 등이 재개발 구역에 포함된다.서울시의 이번 재개발대상구역들은 지구별 특성과 정비과제성격을반영해 도시경관과 자연환경보호가 필요한 구릉지역은 「특별관리지역」, 평지에 위치한 일반주거지는 「주거환경정비지역」, 역세권 중 교통환경이 뛰어난 곳이나 도심 및 부도심등 기존 인구의 유지가 필요한 곳은 「주택공급 및 주거기능유지지역」으로 구분했다. 따라서 특별관리 지역이나 주거환경정비지역의 경우 환경여건이 우수해 주거공간으로서의 장점을 지닐 수 있지만 투자처로서의이점은 부족하다. 하지만 주택공급 및 주거기능유지지역은 그나마재개발구역에 있어 투자효과를 기대할 수 있다고 할수 있다.