경매에 있어서 주의해야할 사항이 많이 있지만 그 중 반드시 짚고넘어가야 할 것이 법정지상권과 유치권이다. 법정지상권은 등기를하지 않고도 인정되는 물권으로 경매로 법정지상권이 있는 부동산을 취득하게 되면 소유권행사에 상당한 제한이 따른다. 별도의 지상권 설정 등기가 없더라도 건물의 소유자는 법에서 정한 일정기간(30년)동안 살 수 있는 권리가 있기 때문이다. 무허가 건물이라도건축물로서 일정요건을 갖추면 관습상 법정지상권을 주장할 수 있는 것이다. 따라서 입찰시 부동산에 이러한 법정지상권이 성립되는지 여부를 반드시 확인하는 자세가 필요하다.법정지상권은 근저당설정 당시 토지위에 건물이 존재하고 있으나각각 동일한 소유자에게 속하는 경우나 토지와 건물중 하나가 처분돼 토지·건물의 소유자가 각각 달라지는 경우에 종종 발생한다.실제 예를 들어본다. 지난 98년 서울본원에서 경매로 나온 관악구남현동 대지 74평 물건(최저가 1억3천6백47만원)을 보면 대지위에지상 4층건물이 있으나 대지만 경매로 진행됐다. 이 경우 대지를낙찰받은 사람은 건물소유자에 대하여 건물철거를 요구할 수 없다.무허가건물이라도 건축물로서 일정요건을 갖추면 법정지상권을 주장할 수 있기 때문이다. 건물소유자가 법정지상권을 갖고 있다면대지를 사용하는 것에 대한 일정 지대(당사자간에 협의 또는 법원의 결정에 의해 정해지며 대개 감정평가액의 5%정도선)를 지급하면될 뿐이다. 따라서 낙찰을 받았더라도 기존 건물에 대한 법정지상권자가 있다면 나름대로 활용하기 위해서는 그만큼 더 많은 돈과노력이 들어가야 하며, 그마저도 불가능한 경우가 생길 수 있다.그래서 경매참가시 대지나 입찰외 물건이 나올 때는 미등기건물이라도 법정지상권이 성립되지 않는지 확인에 확인을 거듭하는 게 현명하다.유치권도 항상 조심스럽게 검토해야 한다. 유치권이란 남의 물건을점유한 사람이 그 점유물로 인해 발생한 채권을 변제받을 때까지그 물건을 유치할 수 있는 권리다. 이러한 권리는 법정담보물권으로 우선변제권이 없으나 제3자가 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제를 해야 하므로 실제로는 우선변제권이 있는 것과 같다.쉽게 설명하면 고장난 시계의 수리를 의뢰했을 때 수리업자가 수리비를 받을 때까지 시계를 돌려주지 않아도 될 권리가 있다는 것이다.부동산에서 유치권이 발생될 수 있는 경우는 신축건물의 사례가 대부분이다. 건축업자가 건물을 신축하고 그 대금을 받지못해 건물을점유, 유치하고 있는 경우 이 건물을 낙찰받은 경락인은 유치권자를 명도하기 위해 공사대금을 지급해야 한다. 특히 유치권은 등기부등본상에 잘 나타나지 않으므로 더욱 많은 신경을 써야한다. 또집달관의 현황조사서나 감정평가인의 감정평가서 등 법원에 비치되어 있는 입찰물건 명세서에도 나와 있지 않는 경우가 많다. 따라서신축 다세대 및 다가구건물의 경매에 참여하려는 사람이라면 사전에 현장조사 등을 거치면서 유치권 여부를 확인하는 게 현명하다.
