건설업체 ㆍ지명도ㆍ층ㆍ방향 따라 인기 천차만별 ... '떳다방' 요주의 대상

올해 들어서면서 완전분양을 기록하며 달아오른 아파트 신규분양시장 열기가 여전히 뜨겁다. 지난 4월 1백9대 1의 경쟁률을 보이며 완전분양된 구리 토평지구가 그 단적인 예다. 이런 분양시장의 열기를 지피는 불씨는 단연 분양권매매다. 분양권매매를 통해 차익을 거두려는 가수요가 붙으면서 일어난 현상이라는 게 부동산전문가들의 지적이다. 그러나 분양권매매가 돈이 된다는 생각에서 무턱대고 분양권매매에 뛰어들었다가는 낭패를 당하기 십상이다. (본지 170호 심층기사 「시선집중! ‘분양권매매’」 참조)◆ 분양권매매 동향『매물소화가 안되고 있습니다. 분양권 가운데 층 방향 등이 좋은 일부 아파트의 경우 프리미엄이 붙어도 어느 정도 거래가 이뤄지지만 대부분의 경우 수요자들의 기대가격과 맞지 않아 실거래는 드문 편입니다.』 21세기컨설팅 분양권매매센터 곽창석소장이 말하는 최근 분양권시장의 움직임이다. 일부 아파트에 한정된 선택적인 수요와 거래가 있을 뿐 전반적인 거래는 드물다는 것이다. 곽소장은 이에 대해 『분양권매매는 기본적으로 투자자를 위한 시장으로 수요와 자금이 한정돼 있다』고 이유를 설명하고 있다.구리 토평지구에서 부동산중개업소를 운영하는 박정순사장도 『분양열기와 달리 지금 매물이 많이 나와 있지만 구매자도 드물고 그나마 수요자가 나타나도 가격조정이 안돼 거래가 힘들다』고 최근 분양권동향을 설명했다.최근 조합원모집과 신규분양시 청약열기가 높았던 파주 교하지역도 분양권 매기가 시들하기는 마찬가지다. 지난 4월 계약금을 납입한 H아파트의 경우 인기평형인 39·51평정도만이 각각 5백∼1천만원 정도의 프리미엄이 붙은 채 간간이 매물로 나와 거래되고 있을 뿐이다. 『인기평형을 제외한 나머지 평형은 가격형성도 안된 상태로 매물만 쌓이는 상태』라는 것이 크로바공인중개사무소 이재성씨의 설명이다.◆ 분양권 투자사례『요즘 아파트분양 소식만 들리면 한숨부터 나온다』는 서울 도봉구 방학동 주부 김인경씨(36, 가명). 성급한 판단으로 손해만 봤다는 「계산」에서다. 김씨가 느낀다는 손해는 바로 섣부른 분양권매매. 지난 2월 D건설이 서울 영등포에서 분양한 아파트의 분양권을 구입했다. 일단 분양권을 갖고만 있으면 돈이 된다는 말에 집을 판돈으로 프리미엄 5백만원을 줬다. 주변 아파트에 비해 분양가가 싸다는 생각도 분양권매입을 부추겼다. 입주하면 주변 아파트만큼 값이 오르지 않겠느냐는 것이었다. 그만큼 차액이 클 것이라는 기대였다.그러나 조합아파트에 대한 주의점들이 알려지면서 불안감이 들기 시작했다. 결국 다시 분양권을 팔기로 맘을 먹고 매물로 내놓았다. 그러나 『프리미엄을 손해보면서 분양가에라도 팔 생각이었지만 도무지 팔리지 않았다』고. 그러다 중도금 납입일이 다가와 결국 이리저리 돈을 마련해 지난달에 1차 중도금을 납입했다.하지만 고민은 여전하다. 오는 8월까지 토지대금을 납부해야 되는데다 이래저래 초기비용만 8천만원 정도 들어간다는 사실 때문이다. 『금융비용을 계산하면 오히려 손해라는 생각이 든다』는 것이다. 입주후 아파트가격이 3천만원 정도 오른다해도 이익이 별로 없다는 것이다. 게다가 조합아파트라 입주 3개월 전에 동·호수 추첨이 있다는 것도 분양권매입을 후회하게 만드는 일. 원하지 않는 동·호수에 당첨되면 그나마 가격상승을 기대하기는 무리라는 것이다.그나마 요즘 김씨에게 다소 위안이라면 L건설에서 인근에 짓는 아파트의 분양가가 평당 1백30만원 정도 비싸게 분양될 것이라는 말과 오는 10월부터 명의변경이 이뤄지면 가격이 오르지 않겠느냐는 중개업자들의 말이다. 하지만 『아무리 생각해봐도 괜한 일을 벌였다는 생각을 지울 수 없다』는 김씨는 『남의 말만 믿고 아파트에 투자하지 말고 모델하우스라도 들러 자신이 선택한 평형의 단지가 놓인 방향이라도 알아두는 것이 현명한 일임을 나중에 깨달았다』고 말한다.◆ 분양권매매시 유의점분양권매매시 우선 아파트를 나름대로 평가할 수 있는 자신만의 체크리스트를 갖고 있어야 한다. 특히 최근 분양권시장에서 건설업체의 지명도, 층, 방향 등에 따라 가격차가 크게 벌어지는 현상이 나타나고 있어 나름대로 명확한 기준을 갖고 분양권매매에 임해야 한다. 그런 점에서 한국주택협회에서 가격 지역여건 교통 단지규모와 쾌적성 편의시설 교육시설 아파트구조 및 배치 건설업체 등 아파트에 관한 전반적인 항목을 세밀히 분류해 나름대로 평가점수로 매긴 아파트채점표(표 참조)를 참고할만하다. 또 실제 아파트를 보고 평가할 수 없더라도 직접 모델하우스를 찾아가 단지배치도를 참고로 방향 녹지공간 동간거리 등이라도 파악해두고, 현재 인근 아파트단지의 가격을 비교해 입주후 어느 정도의 시세를 형성할 수 있을지 나름대로 계산해두는 노력도 필요하다.자신의 자산상태도 중요하다. 특히 조합아파트의 경우 초기비용이 많이 들어가거나 공사가 지연되는 경우가 생길 수 있으므로 반드시 자신의 자금상태를 염두에 둬야 한다. 아울러 금융기관에서 대출을 받아 분양권을 구입할 경우에는 총분양가의 20%선을 넘지 않는 것이 좋다.특히 최근 들어 이른바 「업자」 또는 「떴다방」으로 불리는 분양권매매업자들이 분양현장은 물론 중개업소에 매물을 내놓는 경우가 많아 주의가 요구되고 있다는 게 중개업소에서 나오는 말이다. 구리 토평지구에서 중개업을 하는 이신미씨는 『요즘 다량의 대형물건을 확보해두고 분양권가격을 올려가면서 시장에 내놓거나 분양당첨자의 인적사항을 파악해 자신이 매매하는 것처럼 수요자들을 유혹해 중간에 거래수수료를 챙기려는 업자나 떴다방들이 많이 나타나고 있다』고 설명했다. 이들이 내놓는 분양권가격은 일반인이 내놓는 것보다 비싼데다 나중에 명의이전 등에서 하자가 생길 수 있으니 피하는 게 상책이라는 것이 이씨의 충고다.