임대료인상 등 꼼꼼히 살펴야 안전...전세, 등기부등본 발급 기본

훌쩍 뛰어오른 전세값에 가뭄에 콩 나듯하는 전세 매물. 전세계약 만료일을 앞둔 도시서민들은 걱정이 태산이다. 불과 2년전만 해도 폭락한 전세값 덕분에 큰소리치며 계약서를 썼지만 지금은 입장이 정반대로 바뀌었다.상황이 이렇다 보니 어렵게 전셋집을 구했다 하더라도 마음을 놓을 수 없다. 집주인이 ‘득세’하는 마당인 만큼 세입자 입장에선 더욱 계약에 신경써야 한다. 까딱 잘못 하다가는 전재산이나 다름없는 전세보증금을 손해보는 일이 벌어질 수도 있기 때문.특히 요즘 확산되고 있는 보증부 월세 방식(전세보증금 일부를 지불하고 나머지 금액은 연이율을 적용해 매월 납부하는 방식)으로 계약할 경우엔 더욱 그렇다. 월세는 임대차보호법에 보호 범위가 명시되어 있지 않기 때문에 계약에 정확성을 기해야 피해를 줄일 수 있다.◆ 계약전 점검전세든 월세든 매물이 귀하다 보니 자금수준, 직장과의 거리 등 입맛에 맞는 집 구하기가 쉽지 않다. ‘하루종일 발품을 팔아도 허탕을 쳤다’는게 요즘 세입자들의 푸념. 이럴 땐 원하는 지역 부동산중개업소에 자신의 연락처를 남기고 매물이 나오는대로 연락해 줄 것을 부탁하는게 가장 좋은 방법이다.또 인터넷 부동산정보 사이트를 활용하는 것도 권할 만하다. 각 사이트의 회원으로 가입돼 있는 전국의 부동산중개업소들이 전세매물을 올리고 있기 때문에 굳이 발품을 팔지 않아도 현황을 체크할 수 있다. 부동산114(www.r114.co.kr), 네오넷(www.neonet. co.kr), 텐커뮤니티(www.ten.co.kr), 부동산랜드(www.land.co.kr), 파인(www.finehome. co.kr),부동산서브(www. serve.co.kr), 월세닷컴(www.wolse.com) 등이 풍부한 매물정보를 보유하고 있다. 또 서울시 홈페이지(www.metro.seoul. kr)의 ‘사이버 복덕방’코너에서도 집주인이나 임대업자들이 등록해둔 전셋집의 보증금, 평형, 지역별 검색이 가능하다.◆ 계약서 작성전세계약서 작성에 앞서 반드시 거쳐야 할 절차가 있다. 해당 집의 등기부등본을 발급받아 가등기, 가압류, 가처분등 권리관계가 얽혀 있지 않은지 확인하는 것. 이런 집은 전세계약을 하지 않는 것이 안전하다. 또 근저당설정이 돼 있다면 담보금액과 전세금을 합친 액수가 추정시가의 70% 이상인지 보고, 그렇다면 계약을 하지 않는 것이 낫다. 만일의 경우 경매에 넘어가면 전세보증금을 보전하기 어렵기 때문.간혹 집주인이나 부동산 중개사가 오래 전에 발급해 둔 등기부등본을 세입자에게 제시하는 경우가 있으므로 되도록 직접 떼보는 것이 안전하다. 법원 콜센터(599-9999), 서울시 사이버 민원배달 위탁운영업체 OK민원(536-0999) 등에서 등기부등본을 대신 발급받아 택배해주고 있어 편리하게 이용할 수 있다.등기부등본이 없는 입주예정 아파트라면 해당 건설업체나 주택조합을 방문, 분양계약서와 권리관계를 확인해야 한다. 중도금 연체 여부도 확인해야 하는데, 잔금을 납부하지 않은 경우엔 열쇠를 받지 못하기 때문이다.◆ 월세 계산법주택에 하자가 없다고 판단되면 계약서를 작성한다. 등기부등본상 소유자와 직접 계약을 체결하는 것이 안전하다. 대리인과의 계약이라면 반드시 집주인의 인감증명서를 첨부한 위임장을 받아야 한다.계약서의 ‘소재지’란에는 임대할 집의 구체적인 위치까지 꼼꼼히 적도록 한다. 주소, 동·호수는 물론 다세대, 연립주택인 경우 몇층 어느 방인지 정확하게 기재한다.또 ‘특기사항’란에는 △내부 수리를 할 경우 △계약기간 만료 이전에 이사할 경우 △전 세입자가 각종 공과금을 처리하지 않았을 경우 △잔금지급 전에 저당권 등 권리문제가 발생할 경우 등에 대한 처리와 책임소재를 명확히 기재한다. 이밖에도 꺼림칙한 부분은 소소한 것까지 모두 기재하는 것이 좋다.특히 보증부 월세방식으로 계약할 경우엔 월세 상승폭을 제한하는 것이 유리하다. 임대차보호법상에는 전세계약 1년이 지난 뒤 5% 이상의 인상을 금하도록 하고 있으나 월세에 대한 언급은 없다. ‘계약 후 1년 이내에 5% 이상 임대료 인상은 금한다’는 문구를 포함시키는 것이 좋다.또 잔금 지급에 앞서 다시 한번 등기부등본을 발급받는 것이 안전하다. 계약금 지불 후 권리관계 변동이 있을 수 있기 때문. 하자가 없다면 잔금 지급을 마치고, 이사 당일 동사무소에 가서 전입신고와 계약서 확정일자 날인을 받도록 한다.◆ 월세 계산법보증부 월세의 이자는 전세보증금과의 차액에 대해 1.5~2%(연 18~24%) 이자율을 적용하는게 일반적이다. 예를 들어, 전세 8천만원 시세인 아파트에 보증금 3천만원, 2부이자 월세로 계약할 경우 월세는 1백만원인 셈. 보증금을 5천만원으로 올릴 경우엔 월세가 60만원으로 낮아진다. 보증금과의 차액에 따라 월세 금액이 증감되기 때문에 보증금을 적게 할수록 임대료 부담이 높아진다.하지만 최근들어 월세가 확산되면서 지역에 따라 월세 이자율도 하향조정되는 양상이다. 서울 강남지역은 최고 2%를 유지하고 있지만 노원구, 도봉구 등 서민주거지는 1~1.5%, 분당이나 평촌 등 신도시는 1.3~1.5%, 양천구 목동은 1~1.2% 수준으로 낮아졌다.◆ 부동산 중개수수료부동산중개업소를 통해 계약을 마쳤다면 중개수수료를 지불해야 한다. 법정 중개수수료요율이 엄연히 존재하지만 곧이곧대로 지키는 중개업소는 단 한군데도 없다고 해도 과언이 아니다. 보통 법정요율의 1.5~2배가 ‘시세’. 전세 9천만원인 아파트를 예로 들면 법정 중개수수료는 9천만원의 0.3%, 한도액 30만원이지만 실제로는 0.5%인 50만원 선이 ‘정설’이다.보증부 월세는 중개수수료 계산방법이 전세와 다르다. 월 임대료를 계약기간 개월수로 곱한 금액에 보증금을 더해 이를 수수료 산정기준으로 삼는다. 예를 들어, 보증금 3천만원에 월 50만원으로 2년간 계약한 경우 4천2백만원(3천만원+50만원×24개월)에 대해 수수료율 0.5%를 적용한다.★ 전셋집 수리 책임, 누구한테 있나천재지변 파손 때 임대인 수선 책임전셋집에 살면서 ‘내 돈’ 들여 집 수리를 하는 것만큼 억울한 일이 있을까. 민법 제623조에는 ‘임대인이 임차인이 임차물을 사용 수익할 수 있도록 그에 필요한 상태를 유지할 의무’가 있다고 명시하고 있다. 하지만 어디까지가 집주인 책임이고, 어디까지가 세입자 책임인지 구체적으로 판가름하진 않았다. 법학자들도 이 부분에 대해 의견이 분분한 상태.일반적으로는 천재지변 등으로 주택이 파손된 경우엔 임대인에게 수선 책임이 있는 것으로 간주한다. 또 보일러, 전기·가스·수도배관과 같은 주택의 기본시설이 노후해 파손된 경우에도 집주인이 수선 의무를 진다.하지만 세입자의 잘못으로 수리를 해야 한다면 세입자가 비용을 부담하는 것이 원칙이다. 세입자 또한 임차물을 손상시키지 않고 사용할 의무가 있기 때문. 세입자가 원해서 수리를 하는 경우라도 마찬가지다. 이때는 집주인의 허락이 없으면 수리를 할 수 없다.