아파트 분양권 시장에 변화가 닥치고 있다. 6월 중순부터 분양권 전매가 금지된다. 투기과열지구에 한정되지만 수도권 비투기과열지구도 단계적으로 과열지구에 편입될 가능성이 크기 때문이다.분양권은 공사 중인 주택을 완공 후 취득할 수 있는 권리다. 분양권은 1998년 이전까지는 금지됐다. 아파트를 분양받은 사람은 반드시 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 한 뒤 팔 수 있었다. 그러나 98년 8월 침체된 주택경기를 살리기 위해 부분적으로 전매를 허용한 데 이어 99년 3월1일 분양권 전매를 전면 허용했다.분양권은 재건축과 함께 전형적인 투자상품으로 꼽힌다. 실입주 목적보다 시세차익을 노린 투자목적의 매매가 많다 보니 정부정책이나 금리변화에 따라 투자심리가 민감하게 반응한다.따라서 분양권 시장은 당장은 큰 영향이 없더라도 시간이 가면서 큰 변화를 맞을 것으로 관측된다. 6월 이후에는 신규분양 시장의 청약률도 조금씩 내려갈 공산이 크다. 결국 분양권 소유자와 투자자들은 이번 조치로 분양권 시장이 큰 변화를 맞게 될 것이므로 대응전략을 새로 짜야 할 것으로 보인다.달라지는 법규와 시장전망투기과열지구로 지정된 곳은 서울 6만7,421가구, 경기도 고양시 3,627가구, 남양주시 1만908가구, 화성시 1만2,547가구, 용인시 7,513가구, 인천 부평ㆍ송도 7,794가구, 대전ㆍ충청권 2만5,205가구 등이다. 앞으로 투기과열지구가 추가로 지정되면 전매금지 대상 가구는 훨씬 늘어날 것으로 보인다.이번 조치로 분양권 투자 심리는 상당부분 꺾일 것으로 보인다. 시장의 흐름을 완전히 뒤바꾸기는 어렵지만 분양 초기의 단타매매는 제약을 받을 수밖에 없다. 그동안 신규분양 시장은 분양권 전매가 자유로워 실수요자와 가수요자의 구분이 없을 정도로 시장이 왜곡돼 왔다.지난해 9월 투기과열지구에 내려졌던 1년간 분양권 전매제한 조치는 공증이라는 편법을 동원하기 때문에 효과가 약했다. 그러나 앞으로는 공증을 통해 2~3년간 기다릴 경우 거래사고의 위험성이 크고 일단 소유권 이전등기를 한 뒤 전매를 해야 하기 때문에 분양권 전매의 효용성이 크게 떨어진다.다만 집값 상승을 주도한 서울 강남권의 집값을 잡기에는 역부족이다. 강남, 서초, 송파, 강동구의 분양권 물량은 서울시 전매금지 물량의 25.6%인 1만7,256가구에 불과하다.아파트값 급등의 주범인 재건축아파트의 조합원분은 분양권 거래가 자유로워 이번 조치가 강남권에서는 한계를 보일 수밖에 없다. 예컨대 서울지역 4차 동시분양에서 사상 최고의 청약률을 기록한 강남구 도곡 주공1차는 3,002가구 중 분양권 전매 금지를 받는 일반분양분은 587가구에 그친다.수도권 투기과열지구는 서울보다 타격이 클 것 같다. 수도권은 서울보다 가수요가 많고 단타매매가 극성을 부리기 때문에 이번 조치로 시장이 냉각될 가능성이 크다.치명타를 입을 상품은 6월 이후에 투기과열지구에서 분양하는 아파트다.‘떴다방’(이동중개업자)과 가수요자가 줄어들 것이므로 청약률이 높아도 계약률이 낮아 미분양이 증가할 것으로 보인다. 실수요자들에게는 당첨기회가 높아지고 프리미엄을 적게 주고 살 수 있는 기회가 열리는 셈이다.6월 이후 분양권을 불법으로 팔다 적발되면 3년 이하의 징역이나 3,000만원 이하의 벌금을 물어야 한다. 또 소유권 이전등기가 끝난 뒤 분양권을 팔면 최초 아파트계약자가 집값의 5%가 넘는 취득ㆍ등록세를 내야 하므로 세금부담이 급증한다.현행 제도에서는 분양권을 전매하면 그 차익에 대한 양도소득세만 기준시가에 따라 부담하고 있다. 이와 함께 소유권 이전등기를 한 뒤 1년 안에 아파트를 매각하면 양도차익에 대한 양도세가 실거래가격의 36%에 이른다.분양권, 이것만은 알아두자6월 중순 이전에 분양권을 매입했거나 보유하고 있다면 전매금지 조치가 시행되더라도 분양계약 후 1년이 지난 뒤 1회에 한해 분양권을 되팔 수 있다. 하지만 6월 이후 분양권을 매입한 사람은 새 규정의 적용을 받아 소유권 이전등기를 마친 뒤 팔아야 한다.계약 후 1년이 지나면 전매제한을 받지 않는 분양권을 갖고 있다면 전매금지가 시행되는 6월 중순 이전에는 횟수에 관계없이 분양권 전매가 가능하다. 다만 현실적으로 6월 중순까지는 기간이 짧기 때문에 그 사이에 하나의 분양권이 수차례 손바뀜되기는 어렵다.비투기과열지구의 분양권을 매입했는데 6월 이후 투기과열지구로 새로 지정될 경우 1회에 한해 분양권을 다시 팔 수 있다. 하지만 투기과열지구로 지정된 이후에 분양권을 샀거나 아파트를 분양받은 사람은 소유권 이전등기가 날 때까지 전매할 수 없다분양권 매매를 할 때는 분양권 명의변경에 문제는 없는지, 대출관계는 어떻게 되는지, 가압류 등 채권관계는 이상이 없는지 등을 건설회사나 조합에 확인해 봐야 한다.사례별 대응전략우선 분양권 계약 후 1년 미만일 경우다. 1회에 한해 전매가 가능하고 분양권 희소가치가 부각될 수 있으므로 입지여건이 아주 나쁘거나 중도금 납부 및 대출금 상환능력이 열악한 경우가 아니라면 보유하는 것이 유리하다.서울의 경우 지난해 6차 동시분양 이후 공급된 아파트의 분양권이 여기에 해당된다. 소비자들의 선호도가 높은 강남, 서초, 송파, 강동, 마포, 성동, 광진, 강서구 등의 분양권은 되도록 길게 보고 보유하는 편이 낫다.이런 지역은 입주시기까지 값이 오를 수 있고, 전매가 한차례 가능하므로 실수요자를 만나면 좋은 값에 팔 수 있다. 이른바 블루칩 단지와 지역대표 아파트, 역세권 대단지는 전매 가능한 분양권수가 줄기 때문에 희소가치가 더욱 커질 수도 있다.반면 강북, 은평, 노원구 등의 분양권은 파주신도시 등으로 수요를 빼앗길 수 있으므로 장기적으로 투자매력이 떨어질 수 있다. 일산신도시의 입주가 이뤄진 후 은평구 일대의 아파트값이 약세를 보인 것을 염두에 둘 필요가 있다. 김포신도시와 가까운 인천 송도나 삼산지구도 마찬가지다.다음은 계약 후 1년이 넘어 6월 전에 팔 수 있는 분양권이다. 이 경우 선택의 폭이 넓다. 6월 전에 팔아도 되고 입주 때까지 보유해도 무방하다. 입주 후 등기시점까지 남은 기간이 비교적 짧아 보유에 따른 위험부담이 덜하다. 따라서 중도금에 부담을 느끼지 않거나 가수요가 지나치게 많이 개입되지 않은 분양권이라면 보유하는 것이 바람직하다.그러나 이 경우에도 발전전망과 입지여건, 소비자들의 선호도 등을 객관적으로 따져 매매여부를 결정해야 한다. 다시 말해 무리하게 대출을 많이 받은데다 값이 크게 오르기 힘든 서울 변두리지역이나 수도권 비인기지역의 분양권을 갖고 있다면 전매 금지 조치 이전에 파는 것도 고려함직하다. 지금 매수하면 전매 금지 조치 이후에 한 번은 팔 수 있으므로 매수세가 따라줄 수 있다.마지막으로 분양권 보유기간에 관계없이 주변에 개발재료가 많거나 주거여건이 획기적으로 개선되는 지역의 분양권은 장기 보유할 만하다. 이런 지역의 분양권은 현재의 주거가치보다 미래의 가치가 훨씬 높아지기 때문에 일반인들이 예상하는 수준보다 값이 크게 오르는 경우가 많다.파주나 김포, 화성동탄신도시 주변의 분양권이 이에 해당된다. 또 중도금 무이자대출이나 이자후불제를 적용한 분양권은 중도금 부담이 없으므로 값이 꾸준히 오를 수 있다.이번 조치는 신규분양 시장에 가장 큰 타격을 줄 것이다.단기시세차익을 노리고 분양을 받는 수요가 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 위험을 무릅쓰고라도 투자하는 이들이 여전히 있겠지만 일반인들의 경우 투자심리가 위축될 수밖에 없다. 따라서 분양권 투자를 목적으로 아파트를 분양받고자 한다면 철저히 입지여건이 좋은 곳으로 한정해야 한다.입주 때까지 가격상승이 보장될 수 있는 지역이어야 한다. 중도금 무이자로 분양하는 단지도 무난하다. 앞으로는 지금보다 미분양이 많이 발생할 것으로 보여 중도금 무이자를 채택하는 건설회사들이 늘어날 전망이다.