아파트 분양시장 위축시 반사이익 기대감

부동산시장이 혼란스러운 국면에 접어들고 있다. 현 주택시장은 ‘풍부한 시중자금과 저금리에 따른 유동성 장세’라고 할 수 있다. 집값 상승요인이 많지 않은데도 시중의 넘쳐나는 자금이 마땅한 대체수단을 찾지 못해 주택시장을 맴돌고 있다.아파트값이 올랐다고 하지만 내면을 들여다보면 지난해보다 시장의 질이 취약한 것을 알 수 있다. 재건축과 분양권 등 투자상품을 중심으로 값이 올랐으며 재료가 없는 일반 아파트는 상승폭이 미미하다. 실수요 지표를 반영하는 전세금은 두 달째 안정세다. 토지공사의 1분기 필지별 주택거래량 통계를 보면 거래량도 지난해 같은 기간보다 20% 이상이 줄었다.이런 터에 오는 6월 중순 또는 7월을 기점으로 주택시장은 서서히 변화의 전기를 맞을 것으로 관측된다. 시중 유동성이 축소되지 않는 한 시장의 흐름이 급격히 꺾이지는 않겠지만 지금보다 투자심리가 약화되고 상승모멘텀도 둔화될 가능성을 배제할 수 없다.주택시장의 과열이 진정될 경우 시중의 여유자금 중 일부는 택지지구의 단독택지에 눈을 돌릴 것으로 관측된다. 통상 토지는 환금성에 제약을 받기 때문에 경기 침체국면에는 수요가 몰리기 힘들다.하지만 택지지구 내 단독택지는 환금성과 안전성뿐만 아니라 수익성에서 매력이 있어 여유자금을 가진 이들이 관심을 가질 만하다. 올해 말까지 택지의 효용가치가 높은 수도권과 충청권 20개 단지에서 1,700여 필지가 공급되므로 공급일정과 방식, 입지여건 등을 꼼꼼히 분석하는 것이 바람직하다.택지개발지구 땅에 수요가 몰리는 까닭은 민간부문에 땅이 절대 부족하기 때문에 공공택지에 돈이 몰리는 것은 당연하다. 택지지구 땅은 안전하다. 토지공사, 수자원공사, 지방자치단체 등 공공기관이 공급하기 때문에 안심하고 살 수 있다.값도 싼 편이다. 개발주체가 용지를 공급할 시점에는 아직 토지가 성숙되지 않은 상태여서 감정평가사가 땅값을 인근 시세의 70～80% 수준으로 평가하기 때문이다. 물론 요즘은 택지 고갈로 택지지구 내 땅이라면 지역이나 상품을 불문하고 잘 팔리기 때문에 값이 다소 비싸게 책정되는 경우도 있다. 하지만 이러한 경우도 주변의 민간 토지보다 싼 것은 분명하다.택지지구 내 땅은 안정적일 뿐만 아니라 투자가치도 있다. 상업용지나 단독주택지를 분양한 뒤 2~3년이 지나면 아파트 입주가 마무리된다. 그러면 단독주택지에 속속 건물이 들어선다. 이때가 되면 택지지구 땅값은 주변보다 높아진다.미리 계획을 세워 지구 안에 학교, 도로, 공원, 관공서, 상업시설 등 각종 기반 및 편의시설을 충분히 설치하기 때문에 쾌적하고 편리한 주거생활이 보장된다. 땅값이 오를 여건을 갖추고 있는 것이다. 실제로 외환위기 때를 제외하고 택지지구 땅은 값이 꾸준히 올랐다. 분당, 일산 등 신도시에서 공급한 땅은 분양 당시보다 많이 올랐다.택지지구 땅은 대금납부 조건이 좋다. 이들 토지는 대부분 1~3년 또는 최장 5년간 대금을 나눠낼 수 있어 목돈 없이도 살 수 있다. 또 잔금 납부에 대한 보증보험증권만 내면 계약금만 내고도 그 땅을 담보로 제공해 자금을 빌릴 수 있다. 실제로 계약금만 내고 보증보험증권을 제출한 뒤 그 땅에 건물을 지어 임대하거나 영업을 해 땅값을 내는 경우가 많다.단독주택지에는 어떤 것이 있나단독주택지는 일반 주거용지와 전용 주거용지로 나뉜다. 필지당 면적은 60~70평이 대부분인데, 일반 주거용지는 총면적 40%까지 근린생활시설을 설치할 수 있기 때문에 보통 점포주택지로 불린다.점포주택지는 지난해부터 가장 인기 높은 투자상품으로 떠올랐다. 경기도 용인 죽전 동천신봉 구갈지구는 물론 비인기 지역이던 남양주 호평 평내지구의 땅도 수십대1에서 수천대1의 놀라운 경쟁률을 기록하며 팔렸을 정도다. 물론 신청자들 가운데 실수요자뿐만 아니라 당첨 후 곧바로 전매해 시세차익을 챙기려는 투기수요도 많았다.점포주택지에는 일상생활에 필요한 소규모 생활편의시설을 유치할 수 있다. 슈퍼마켓, 잡화점, 음식점, 미용실, 노래연습장 등을 설치할 수 있고, 건축은 통상 3층까지 가능하다. 건폐율은 60%인데 필지를 합치거나 쪼개 지을 수 없다. 토지공사가 분양하는 1억~3억원대 단독주택지를 구입해 1층은 근린상가로, 2~3층은 다가구주택을 지어 세를 놓는 방법이 가장 흔하다.일반적으로 도시지역의 전용 주거지역에는 근린생활의 설치가 가능하다. 그러나 토지공사에서 공급하는 전용 주거용지는 주거환경보호를 위해 근린생활시설을 설치하지 못하도록 제한한다.건축도 건폐율 50%, 용적률 100% 이내에서 2층까지만 가능하고, 1가구만 거주하도록 돼 있다. 따라서 일반 주거용지보다 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있는 대신 수익성 면에서는 일반 주거용지에 밀린다.단독택지 구입절차와 투자전략, 그리고 유의점택지지구 땅을 사는 절차는 비교적 간단하다. 토지공사 등 공공기관이 공급하는 토지는 신문에 공고를 한다.(표참조)단독택지의 경우 추첨방식으로 공급하고 미분양이 되면 수의계약을 하는 것이 대부분이다. 경쟁이 붙지 않은 땅은 계약금(토지대금의 10%)과 신분증, 도장을 갖고 매입대상 토지를 관할하는 토지공사 지사를 찾아가면 계약할 수 있다. 자세한 것은 토지공사 고객지원센터나 홈페이지(www.koland.co.kr)를 방문하면 된다.택지지구 땅이라고 해서 아무런 분석 없이 달려들어서는 곤란하다. 점포주택지의 경우 분양공고만 나면 프리미엄을 노리고 투자자들이 구름처럼 몰려들지만 정작 투자가치가 높은 곳은 일부에 불과하다. 역세권이나 대학가 주변, 아파트 밀집지역 등 유동인구가 많은 지역에 있는 택지 중에서 임대수요 등을 감안해서 투자해야 한다.단기적으로 가수요자들이 프리미엄을 조작하는 바람에 완공 후 실제 가치보다 거품이 형성되는 경우가 많다. 1층에 점포를 지었다가 임대료가 주택 전세금에도 못미치자 다시 주택으로 용도를 변경하는 경우도 허다하다. 일부 택지지구는 분양을 쉽게 하기 위해 단독택지를 모두 점포주택지로 공급하는 경우도 있다.게다가 택지지구의 땅은 분양을 받으면 용도변경이 어렵다. 일정기간 내에 건물을 지어야 하고, 땅값을 모두 내고 준공 후 지적정리 등 공부작업이 끝난 뒤에야 소유권 이전 등기가 가능하다.택지지구 땅은 용도별로 건축제한이 많고 입지여건에 따라 값이 천양지차다. 잘 고르면 좋은 땅을 싼 값에 살 수 있지만 잘못 고르면 제 값을 못하는 천덕꾸러기 땅을 잡을 수도 있다. 특히 상업용지는 위치, 규모, 해당 지역의 도시설계에 따라 용도 및 건축에 제한이 있다.