부동산시장의 과열로 인해 정부는 초강수의 부동산 안정대책을 쏟아내고 있다. 이에 발맞춰 보유 부동산의 증여시점부터 처분까지 절세전략에 대해서 살펴본다.사전증여의 검토는 장단기적인 관점을 모두 고려해야 한다. 우선 장기적인 관점에서 살펴보면, 재산의 사전증여는 증여자가 젊고 건강할수록 일찍 하는 것이 유리하다. 현행 세법상 사전증여한 재산은 상속개시일(사망일) 전 10년 이내에 상속인에게 사전증여한 재산에 대해서는 합산과세하는 규정이 있다.예를 들어 3억원에 해당하는 부동산을 현시점에 증여할 경우 9년이 경과해 상속이 개시됐다고 가정해보자. 상속세 계산시 사전증여 합산금액은 증여일의 평가금액인 3억원을 가산해서 상속세를 산출하므로 절세효과를 볼 수 있다.만약에 사전증여를 하지 않고 상속이 개시된다면 상속 당시의 평가액으로 상속세를 계산해야 하므로 상속세액은 더욱 증가할 것이다. 그러므로 상속재산과 사전증여재산이 합산되지 않도록 일찍 증여하는 것이 최상의 방법이다.하지만 사전증여가 무조건 유리한 것은 아니다. 예상상속시점의 재산규모가 상속세 면세점인 10억원(피상속인의 배우자가 없으면 5억원)에 미달한다면 서둘러 증여하는 것보다 상속시점에 재산이전이 세금부담 측면에서 유리하기 때문이다.상반기 증여 절세 유리그다음 사전증여가 유리한 경우라면 단기적인 관점도 살펴봐야 한다. 사전증여를 상반기에 할 것인지, 아니면 하반기에 할 것인지를 결정해야 한다. 지가가 장기적으로 상승한다는 가정하에서 결론부터 얘기하면 부동산 자체를 증여할 경우에는 상반기에 증여하는 것이 절세효과가 발생하게 된다.재산의 평가는 시세가액으로 하지만, 없으면 기준시가로 평가를 하기 때문이다. 그리고 기준시가는 대부분 상반기에 조정되며 대표적인 예로 건물은 연초에, 토지는 6월 말께 변동이 되며 아파트 등 공동주택의 고시가액 역시 지난해부터 4월에 고시되고 있다.자녀에게 부동산을 사주는 것이 유리한지, 아니면 부모가 보유한 부동산을 주는 것이 유리한지 살펴보자. 부동산을 취득할 여력이 없는 자녀가 부동산을 취득하게 되면 자금출처조사를 받게 된다. 그리고 취득한 부동산은 실거래가액을 기준으로 자금대비를 해야 한다.그러나 부모가 보유한 부동산을 자녀에게 증여 등을 하는 경우에는 실거래가액이 존재하지 않는 이상 기준시가로 증여재산을 평가하게 된다. 따라서 보유 부동산을 자녀에게 증여하는 것이 증여세 측면에서는 유리하다.이처럼 부동산을 자녀가 직접 구입하는 경우에는 취득세 등 지방세를 한 번만 부담하지만 부모가 부동산을 구입해 증여하는 경우에는 지방세를 한 번 더 부담해야 하는 차이점이 있기 때문에 국세(증여세)와 지방세(취득세와 등록세 등)를 합산한 금액을 기준으로 세금비교를 해야 한다.그다음으로 부모로부터 부동산을 증여받는 것이 유리하다면, 단순증여하는 방법과 전세금(혹은 대출금액)과 같은 채무를 인수하는 조건으로 부담부증여를 하는 방법이 있다. 단순증여와 부담부증여는 증여하고자 하는 부동산별로 절세효과 차이가 존재하므로 부담부증여는 반드시 전문가와 사전상담 후 증여방법을 결정해야 한다.부동산을 증여받고 난 후 곧바로 타인에게 처분하는 경우가 종종 발생하는데 증여받은 부동산은 처분시기를 주의해야 한다. 첫째, 배우자로부터 증여받은 부동산은 5년 이내에 타인에게 처분하면 배우자 이월과세를 적용받게 된다.배우자가 타인에게 직접 양도한 것으로 보고 양도소득세를 계산하게 되므로 절세효과가 사라지는 것이다. 둘째, 자녀가 부모에게 증여받은 부동산과 주식 및 배우자로부터 증여받은 주식을 3년 이내에 타인에게 처분하게 되면 세법상 부당행위계산부인 규정을 적용받게 된다. 결국 특수관계자로부터 증여받은 부동산은 3년 내지 5년 이상의 장기계획을 세우고 증여해야만 절세효과를 볼 수 있다.