용산 신계, 금호 11.14구역 '안전성과 수익성' 갖춘 유망지역으로 꼽혀

재개발사업에 투자자들의 눈과 귀가 쏠리고 있다. 재건축이 안전진단 강화와 80% 후분양제 도입 등 된서리를 맞고 있는 반면, 재개발은 별다른 규제가 없어 수익성이 양호해질 것으로 보이기 때문이다.재개발은 새로운 주택단지를 조성하고 아파트가 완공되기까지 행정절차가 복잡해 그동안 일반투자자들로부터 ‘재건축에 비해’ 주목을 받지 못했다.그러나 오는 7월 ‘도시 및 주거환경정비법’이 시행되면 재개발 절차는 보다 투명해질 것으로 예상된다. 이에 따라 시공사의 과도한 추가 부담금 요구, 불투명한 지분 거래 등은 상당부분 없어질 것으로 보인다.여기에다 서울시는 오는 10월 재개발기본계획을 재정비해 ‘사업추진이 가능한 곳과 그렇지 못한 곳’을 정리할 예정이어서 투자자들은 보다 안전하면서 가격상승이 확실한 재개발 투자가 가능할 것으로 예상된다.물론 재개발 투자의 걸림돌도 있다. 지역을 나눠 용적률을 차등 적용하는 종세분화 작업에 따라 재개발 지역별 허용 용적률이 예상외로 축소될 가능성이 그것이다. 용적률이 당초 예상보다 줄어들 경우 추가부담금이 커져 투자자 입장에서는 예상 밖의 손실을 감수할 수도 있는 셈이다.아무튼 현시점에서 재개발에 관심을 둔 투자자라면 사업 초기단계이면서 오는 10월 재개발기본계획에 편입될 가능성이 높은 곳, 그리고 종세분화되더라도 이를 가격상승으로 상쇄할 만한 곳을 찾는 게 급선무다. 그렇다면 이런 곳들은 주로 어디에 있는 것일까.10월 재개발 지역 편입 높은 곳 주목해야우선 재개발을 통해 ‘한강 조망 아파트’의 대명사로 발돋움한 금호동 일대부터 살펴보자. 이 지역은 일찍부터 강남과 강북으로 연결된 도로망과 지하철이 위치해 ‘사통팔달의 교통여건’을 갖춘 곳으로 소문이 자자하다. 또 6월 말에는 한남대교와 동호대교, 그리고 용비교로 연결되는 4차선이 확장 개통될 예정이어서 교통여건이 더욱 좋아질 전망이다.이 일대에서 재개발기본계획이 수립된 곳은 금호동 4가에 위치한 금호 11구역과 14구역이다. 11구역은 이미 주택이 철거 중으로 관리처분신청을 해놓은 상태이고, 14구역은 구역지정을 위한 주민공람을 마치고 최종심의 단계에 있다.우선 올 하반기에 분양 예정인 금호 11구역의 투자수익을 가늠해 보자. 이 지역은 2001년 1월 구역지정을 받은 뒤 지난해 9월 사업승인을 받아 현재 관리처분 신청을 해놓은 상태다. 시공사인 대우건설은 오는 11월에 24~41평형 888가구 정도를 지을 예정이다.이곳은 사업이 막바지에 이르면서 지분시세도 5~7평 주택은 평당 2,000만~2,200만원, 10평 내외는 평당 1,600만~1,700만원을 웃돌고 있는 실정이다. 7평짜리 주택을 1억4,000만원에 매입해 23평형에 입주할 경우 무이자 이주비 4,000만원과 취ㆍ등록세를 제할 경우 초기 투자금액은 9,000만원 내외 선. 예상 조합원 분양가격 1억6,790만원에서 이 주택에 대한 감정가액 3,900만원을 뺄 경우 예상 추가부담금은 대략 1억2,890만원으로 추정된다.초기 매입금액 1억4,000만원과 예상되는 추가부담금 1억2,890만원을 더할 경우 총투자금액은 2억6,890만원선이다. 현재 인근 금호 8구역에 위치한 금호대우 24평형 시세가 2억 6,500만~3억3,000만원인 점을 감안하면 로열층 기준으로 5,000만원 내외의 수익이 기대된다. 물론 비로열층에 조합원 당첨이 이뤄질 경우에는 일정부분의 손실도 감수해야 한다는 게 현장 중개사들의 귀띔이다.재개발기본계획이 수립된 금호 14구역은 지난해 10월 구역지정신청을 하고 현재 구역지정을 위한 주민공고 및 공람을 마친 상황에서 구역지정을 위한 절차를 밟고 있다. 기본계획이 아직 수립되지 않은 일부 다른 구역에 비해 평당 지분가격이 약 400만~600만원 정도 비싸다. 5평 미만 지분가는 1,700만~2,100만원대로 사업시행인가를 마친 금호 11구역과 비슷한 시세를 형성하고 있다.금호동1, 2가에 걸쳐 있는 13, 15, 17, 19구역은 사업 초기단계로 비교적 저렴한 투자가 가능한 지역이다. 하지만 앞에서 언급한 대로 10월 말 재개발기본계획 수립 지역에 포함되는지 여부가 향후 이 일대 투자의 성패를 가르는 포인트라고 할 수 있다.현재 이 일대 재개발 수주 현황을 살펴보면 지난 1월과 2월 금호 13, 17구역 모두 LG건설이 수주했고, 금호동1가 15구역은 지난해 10월 대림건설이 시공사로 선정된 후 구역지정 신청을 해놓은 상태다. 또 19구역은 지난 5월 말 삼성물산이 시공사로 선정돼 사업추진을 위한 작업에 돌입해 있다.이들 업체가 매도를 서두르지 않고 물건을 거둬들이고 있기 때문에 거래시장은 한산한 편. 이들 지역의 10평 미만 지분 평당가는 1,300만~1,450만원선으로 사업이 빠른 구역보다 낮은 편이다. 하지만 10월 재개발기본계획 지역으로 편입될 경우에는 가격상승이 큰 만큼 그 전에 매입을 고려해 보라는 것이 현지 부동산중개사들의 조언이다.용산구 일대도 결코 빼놓을 수 없는 재개발시장이다. 특히 용산구가 한남, 보광, 서빙고동 등 용산 일대 30만평에 대해 업무 및 주거 목적으로 뉴타운 조성 계획을 추진하고 있고, 용산 미군부대 이전, 고속철 용산역사 건립 등의 호재가 이어지면서 세간의 관심을 모으고 있다.하지만 이들 지역 중 한남, 보광 등은 재개발기본계획에 포함돼 있지 않아 투자자들이 선뜻 투자에 나서지 않고 있는 반면, 신계지구와 용산로5가는 ‘기본계획 편입 지역’이라는 메리트를 앞세워 이 일대 재개발 투자를 주도하고 있다.신계구역은 2001년 10월 대림산업으로 시공사를 선정했고, 올해 1월 용산구청에 재개발구역 지정을 신청했다. 대림산업에 따르면 주민공람 후 서울시에 구역지정을 신청하고, 5~6월쯤 구역지정을 받는 것을 목표로 하고 있다.용산구청 주택과 관계자는 “구역지정 절차가 순탄할 경우 올 하반기에 구역지정이 될 수도 있지만 내년쯤에 정확한 결과가 나올 것”이라고 내다봤다. 서울시 부서협의를 거치기까지 절차가 복잡하고 시일이 걸리기 때문이다.신계구역은 13~20층짜리 13개동 총 952가구로 단지규모가 크다. 평형별 가구수는 24평형이 432가구, 32평형이 430가구, 43평형이 76가구 등 총 938가구로 예정돼 있었으나 최근 14가구를 늘여 952가구로 구역지정을 신청한 바 있다.이미 알 만한 사람은 다 아는 이야기이지만 신계지구와 한강로 주변의 미래가치는 예상치보다 높을 것이라는 게 주변 부동산전문가들의 얘기다. 그래서인지 지분 구하기는 쉽지 않다. 특히 투자자들이 선호하는 1억~2억원선에 살 수 있는 소형 지분을 찾기란 하늘의 별 따기. 5평 미만의 작은 지분은 최근 호가가 2,000만원까지 올라 거래가 두절된 상태다.현재 살 만한 매물은 30평 이상 덩치가 큰 물건으로 38평형이 3억2,000만원에 호가된다. 아직 거래가 없었기 때문에 거래가가 어떻게 매겨질지는 미지수. 38평형을 3억원에 매입할 경우 42평형 입주 때까지 어림한 총투자비용이 4억4,000만원선으로 주변 시세 5억원에 비해 약 6,000만원 정도 저렴하다.