부동산 재테크를 위해서는 부동산 취득 전에 누구 명의로 취득을 할 것인가, 어떻게 수익을 창출할 것인가, 향후 부동산 처분시 높은 수익을 올릴 수 있을까 등 육하원칙에 의해서 사전검토를 해야 한다. 이러한 사전검토에 따라서 실행결과의 세금은 어떻게 달라지는지 살펴보도록 한다.◇ 부동산을 취득할 때부동산은 제반비용(지방세, 등기수수료 등)이 많이 소요되므로 누구나 신중하게 부동산을 선택한다. 우선 부동산 소유자부터 결정하자. 본인 소득이 계속적으로 발생하는 경우라면 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 취득하는 것이 좋다.종전에는 부부의 자산소득(이자소득, 배당소득 및 부동산 임대소득)은 부부 중 자산소득 이외의 소득이 많은 자가 합산해 과세되기 때문에 부부 중 누구의 명의로 부동산 임대소득이 발생되더라도 절세효과가 발생하지 않았다. 그러나 헌법재판소의 위헌결정(2002년 8월29일)으로 부부 별산과세가 적용돼 소득이 적은 배우자 명의로 임대부동산을 취득하는 경우 부동산 임대소득에 의한 절세효과가 발생한다.둘째, 주거용인지 상가용인지 용도를 결정하자. 부동산을 취득하게 되면 먼저 등록세와 교육세를, 취득 후 취득세와 농어촌특별세를, 소유권 이전과정에서 국민주택채권매입(즉시 매각하면 채권할인율만큼의 비용만 발생함)을 해야 하며 등기이전수수료를 부담해야 한다.이러한 취득과정에서 매매대금을 구체적으로 살펴보면, 토지가액과 건물가액, 그리고 건물분 부가가치세로 구성돼 있음을 확인할 수 있다. 상가용 부동산은 건물분 부가가치세를 환급받을 수 있는데, 환급받기 위해서는 사업자등록을 해야 하며 사업자의 과세유형은 일반과세자로 해야 한다.◇ 부동산을 보유할 때부동산 소유자가 타인에게 임대를 하는 경우 부동산 임대소득이 발생된다. 상가용으로 임대하는 경우 월세임대료와 간주임대료(4.2% 이자율에 의한 이자수익으로 가정함)에 대한 부가가치세와 소득세가 발생한다.반면 주거용으로 임대하는 경우 부가가치세는 발생되지 않고 소득세만 발생하는데 월세임대료만 과세대상이 된다. 그러므로 주택을 월세 없이 전세보증금으로 임대하는 경우라면 주택수에 관계없이 소득세는 발생하지 않는다.하지만 월세로 주택을 임대하는 경우 수도권지역에서는 고가 주택(기준시가 6억원 초과하는 주택)의 경우 1채만 임대하더라도 과세대상이 되며, 국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과하는 주택을 2채 이상 보유하는 경우부터 소득세가 과세된다.한편 최근 예규에서는 오피스텔을 임대하는 경우 종전에는 무조건 상가용 건물임대로 봐 임대인(건물소유자)에게 부가가치세를 과세했지만 지난 2월18일 이후 오피스텔 임대용역을 제공하는 것은 사실상의 용도에 따라 주거용으로 임차하면 부가가치세가 발생하지 않고 상가용으로 사용하는 경우에만 부가가치세를 과세하도록 했다◇ 부동산을 처분할 때부동산을 타인에게 처분할 경우 무엇보다 우선시돼야 할 사항은 현시점에 처분하는 것이 미래에 처분하는 것보다 높은 수익성을 갖춰야 한다. 그다음이 처분할 때 최대한 절세하는 전략을 세워야 할 것이다.주거용 부동산을 처분하게 되면 우선 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지를 검토해야 한다. 주택 비과세 규정은 1세대를 기준으로 판정하기 때문에 본인과 배우자, 그리고 생계를 같이하는 가족(주민등록상)의 주택 보유수를 확인해야 한다.반면에 상가용 부동산을 처분하게 되면 비과세 규정은 없지만 단기거래가 아닌 이상 기준시가로 양도소득세가 과세된다. 그리고 주거용과 상가용이 겸용으로 된 겸용주택인 경우라면 실제 사용면적을 기준으로 판단해야 하며, 이런 경우 주거용도가 상가용도보다 더 크면 전체 부동산은 주거용 부동산으로 보며, 주거용 용도가 상가용 용도보다 적거나 같으면 각자의 면적별로 양도소득세를 계산하면 된다.
