저렴한 가격에 ‘내 집 마련’ 꿈 이룰 수 있지만 사업 무산에 따른 부작용 만만치 않아
[법으로 읽는 부동산]
하지만 사업의 불안정성과 불확실성으로 인해 조합에서 탈퇴하기를 희망하는 조합원들이 늘어나는 부작용도 발생한다. 그리고 이와 관련한 많은 분쟁이 발생하고 있다. 그러면 지역주택조합은 과연 어떻게 탈퇴할 수 있을까.
첫째 방법은 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴다. 지역주택조합(추진위원회)에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항).
탈퇴를 희망하는 이는 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출해야 하고 조합은 주택법 제11조의6 제4항에 따라 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치 기관의 장에게 분담금의 반환을 요청해야 한다.
예치 기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환해야 하도록 법에 명시됐다.
즉 지역주택조합에 가입한 자는 가입 후 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 어떠한 사유 없이도 자유로이 조합에서 탈퇴하고 납부한 분담금 전액을 반환받을 수 있다.
다만, 위 조항은 2020년 12월 11일부터 시행됐다. 그 이전에 지역주택조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다. 또 위 조항은 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 할 때 적용하기 때문에 2020년 12월 11일 이전에 이미 조합원 모집 신고를 한 조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다는 사실을 참고할 필요가 있다.
둘째 방법은 조합 가입 계약의 취소다. 지역주택조합에 가입하는 이들은 조합 추진위원회나 분양 대행사가 마련한 홍보관에서 사업에 대한 설명을 듣고 조합 가입 계약서를 작성하는 경우가 대부분이다.
조합은 홍보 과정에서 보다 많은 가입자들을 확보하기 위해 과장 광고를 하는 경우가 종종 있다. 조합이 실제로 확보한 토지 비율보다 더 높은 비율의 토지를 확보했다고 홍보하는 경우나 추가 분담금이 한 푼도 없을 것이라고 홍보하는 것 등을 예로 들 수 있다. 이 같은 조합의 홍보 행위가 기망 행위에 해당한다는 점을 입증해 기망을 이유로 조합 가입 계약을 취소하고 납부한 분담금 전액을 환불받을 수 있다.
조합(추진위원회)이 ‘사업이 무산되는 경우 납부한 분담금 전액을 반환해 주겠다’는 내용의 안심보장증서를 교부해 조합원을 모집하는 경우가 있는데, 안심보장증서를 교부 받은 조합원들이 분담금 전액 반환에 관한 조합원 총회의 결의가 없었다는 사실과 조합원 총회의 결의가 필요하다는 사정을 몰랐다는 사실 등을 입증해 총회 결의 없는 무효인 안심보장증서에 의한 기망 내지 착오를 원인으로 조합 가입 계약을 취소하는 사례도 증가하고 있다.
셋째는 임의 탈퇴다. 지역주택조합에 가입한 조합원은 조합 규약에서 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다. 다만 대부분의 조합이 조합 규약에 조합원의 임의 탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정하도록 하고 있어 현실적으로 임의 탈퇴가 쉽지는 않다.
그뿐만 아니라 탈퇴한 조합원은 조합 규약에서 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있는데(주택법 제11조 제8항), 대부분의 조합이 조합 규약에 임의 탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 업무 대행비 등의 비용을 공제한 나머지 금액만 반환하는 것으로 규정하고 있어 임의 탈퇴가 인정되더라도 실제로 반환받을 수 있는 분담금이 적을 수도 있다.
넷째는 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴다. 지역주택조합에 가입한 자는 주택법 시행령 제21조에서 규정하고 있는 자격 요건(무주택 요건, 거주 요건 등)을 갖춰야 한다.
자의든 타의든 위 자격 요건을 결하게 된 자는 더 이상 조합원 지위를 유지할 수 없게 되는데, 이러한 경우 조합가입계약서에서 약정한 내용 내지 조합 규약의 규정에 따라 납부한 분담금의 환급 절차가 이뤄진다. 대부분의 조합은 조합원 자격 상실로 인한 탈퇴의 경우 납부한 분담금 중 업무 대행비 등의 비용을 공제한 나머지를 환급하는 것으로 규정하고 있다.
지역주택조합에서 탈퇴하고자 하는 자는 각자의 상황에서 가장 적절한 방안을 선택해야 한다.
임형준 법무법인 센트로 변호사
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