분쟁 시 분양 대금 반환 매우 힘들어…경매 참여 시 신중 또 신중
[법으로 읽는 부동산]
수익금 약속이 제대로 지켜지지 않아도 수익금 지급을 약속한 주체들의 채무 초과로 인해 법적으로 집행하거나 하소연할 수 없는 상황이 하염없이 계속 반복되고 있다.
문제는 이런 구조 속에서도 엄청난 물량의 분양형 호텔 객실이 경매 시장에 등장하고 있어 주목을 끌고 있다는 점이다.
상품의 메리트는 결국 가격 문제다. 하지만 분양형 호텔 객실의 낙찰은 대단히 신중할 필요가 있다.
혹자는 분양형 호텔을 낙찰받아 계약 승계한 사람의 지위에서 시행사에 수익률 보장 불이행이라는 책임을 물어 계약을 해지하고 분양 대금 반환을 요구하면 수차례 유찰돼 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다고 주장한다. 그러면 몇 배나 되는 분양 대금을 되돌려 받을 수 있어 큰 이익이 된다고 하면서 낙찰 받을 것을 권유한다.
하지만 수익 방안에 대한 접근 방법 측면에서 보면 이런 얘기는 너무 비현실적이다. 분양 계약 해지를 통한 분양 대금 반환 방법은 일단 계약 당사자가 아닌 낙찰자가 분양 회사에 대해 분양대금반환청구권을 가질 수 있는 법적 권리가 있는지조차 의문이다.
게다가 청구가 가능하다고 하더라도 분양 회사의 경제적 여건으로 볼 때 분양 대금을 현실적으로 반환받기는 거의 불가능하다. 수익금을 보장하면서 호텔을 분양하는 이런 회사는 받은 분양 대금의 반환은 물론 수익금을 지급할 자력조차 없는 곳이 대부분이다.
이런 회사는 금전을 지급하라는 판결에도 불구하고 집행할 수 없는 곳이 99%라고 해도 과언이 아닐 것이다. 실현될 가능성이 거의 없다면 수익 방안으로 거론하는 자체가 부적절한 것이다.
그런데도 마치 분양 대금 반환 가능성이 어느 정도 있는 것을 전제로 한다면 분양형 호텔에 대한 분양 경험이 없는 사람이 볼 때는 현실화될 가능성이 어느 정도 있는 것처럼 오해할 수밖에 없어 부적절하다.
또 어떤 이들은 위탁 관리 회사와 맺은 계약을 해지하고 직접 명도를 받아 등기부상 소유자로서 오피스텔처럼 활용할 수 있다는 장점을 얘기한다.
소유자권자로서 낙찰 후 명도 판결(인도 명령 결정)을 받는 것은 어렵지 않을 수 있다. 하지만 그 이후가 순탄하지 않을 가능성이 농후하다.
분양형 호텔은 위탁 운영권을 두고 운영 회사와 장시간 법적 분쟁을 벌이는 곳이 적지 않기 때문이다. 이 때문에 실제 명도 과정에서 소요되는 시간적·경제적 부담을 심각하게 고려할 필요가 있다.
또한 실제 명도를 받더라도 임대 역시 쉽지 않다. 이미 장기간 호텔로 사용된 상태이다 보니 다른 구분 소유자들과 건물의 사용 용도에 대해 심각한 갈등이 발생할 가능성이 있다.
예를 들어 위탁 업체를 변경해서라도 계속 호텔로 운영하자는 측과 오피스텔처럼 개별로 이용하자는 측이 대립할 수 있다. 집합 건물의 특성상 구분 소유자들 간 갈등이 발생하면 수습이 곤란할 수도 있다.
이런 과정에서 공동 관리가 제대로 되지 못하면서 자산 가치가 하락할 수 있다. 경우에 따라서는 한 건물 내에서 일부는 호텔로, 다른 일부는 주거용(또는 사무용)으로 섞여 사용되는 상황이 발생할 수 있는데 이 역시 제값을 받지 못하는 요인일 수밖에 없다.
분양형 호텔이 경매에서 인기가 없고 유찰이 거듭되는 것은 바로 이런 현실적 어려움이 반영된 것이다. 이를 밝히지 않은 채 수익성만 부각한 것은 부적절해 보인다.
목돈 없는 서민들이 상당한 대출을 끼고 투자하는 전형이 바로 이런 분양형 부동산 상품이다 보니 분양 과정에서 수분양자들의 고통이 다시 낙찰자에게 반복되지 않기를 바라는 마음이다. 충분히 가격이 저감되지 않는 한 섣부른 환상으로 낙찰받지 않아야 한다.
최광석 로티스법률사무소 변호사
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