주택 임대차 계약에서 반드시 살펴야 하는 갱신요구권과 묵시적 갱신[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

임대인과 임차인 주요 다툼…‘계약갱신요구권’ 의사 표시 없으면 묵시적 갱신으로 봐야

[법으로 읽는 부동산]

주택 가격이 가파르게 오르면서 임대차 계약 갱신과 관련한 임대인과 임차인 사이에 다툼이 빈번하게 발생하고 있다. 임대인은 기존 임차인과의 임대차 계약을 갱신하는 것보다 신규 임차인과 새 임대차 계약을 체결하기를 원한다. 이렇게 되면 기존에 비해 상당히 높은 보증금과 월세를 받을 수도 있기 때문이다.

임대차 기간이 종료된 후에도 임차인이 계속 임차인의 지위를 유지하며 거주할 수 있는 방법은 세 가지다.

첫째, 임대차 기간과 보증금 및 월세를 다시 정해 임대인과 새롭게 임대차 계약을 체결하면 된다.

둘째, 묵시적 갱신이 이뤄져 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 인정돼도 임차인의 지위를 유지할 수 있다.

셋째, 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하더라도 1회에 한해 일방적으로 갱신 요구를 해 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 인정되는 것이디. 새롭게 임대차 계약을 체결하고 해당 계약의 내용에 따르면 되는 만큼 문제가 발생할 일이 없다.

문제는 임대차 계약이 갱신됐을 때 그 갱신이 묵시적 갱신인지, 묵시적 갱신 기간이 경과한 후 갱신요구권을 사용할 수 없는지에 대해 다툼이 발생할 수 있다는 것이다.

결론부터 말하면 일정한 기간 내에 적극적·명시적으로 ‘계약갱신요구권’을 행사한다는 의사 표시가 없었다면 묵시적 갱신이 된 것으로 봐야 한다. 국토교통부·법무부가 발간한 ‘주택임대차보호법 해설집’에 따르면 묵시적 갱신 횟수에는 제한이 없고 계약갱신요구권과는 별개이므로 묵시적 갱신이 되더라도 계약갱신요구권은 소멸하지 않게 된다.

또 묵시적 갱신을 통해 연장된 임대차 기간을 합쳐 4년이건 그 이상이건 상관없이 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 여전히 사용할 수 있다.

다음으로 묵시적 갱신과 갱신요구권에 관해 살펴보자. 먼저 묵시적 갱신은 임차인이 2기(期)의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하지 않고 임대인이나 임차인이 일정한 기간 안에 갱신 거절 등의 의사를 통지하지 않았다면 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차 계약이 갱신된 것으로 본다는 것이다. 이때 갱신되는 기간을 2년으로 본다.

또 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있다. 임대인이 이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 된다.

다음으로 계약 갱신 요구에 따른 갱신을 살펴보자. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려거나 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 등의 경우가 아니라면 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 적극적·명시적으로 계약 갱신을 요구하는 경우 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차 계약이 갱신된 것으로 본다는 것이다.

이때에도 그 갱신되는 기간을 2년으로 본다. 또 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 임대인이 이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 된다는 점은 묵시적 갱신과 같다.

임대차 계약 갱신과 관련한 분쟁을 미연에 방지하기 위해 묵시적 갱신인지, 계약 갱신 요구에 따른 갱신인지를 명확하게 따져야 한다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사