재건축 구역 내 거래 사례를 활용해 시가 산정하는 것이 일반적
[똑똑한 감정평가]![매도 청구 소송에서 개발 이익이 포함된 시가가 정해지는 법[박효정의 똑똑한 감정평가]](https://img.hankyung.com/photo/202302/AD.32525125.1.jpg)
대법원은 매도 청구 소송에서의 시가의 의미를 “재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격”이라고 판시한다.
위 판례에서 말하는 ‘재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격’이라는 것은 주택 건설 사업이 계속 진행됨에 따라 시간의 경과와 사업이 구체화되면서 기준 시점 당시의 개발 이익을 반영하라고 해석하는 것이 타당하다. 정리하면 매도 청구 감정 평가 시 재건축 사업이 완료된 경우를 상정하는 것이 아니라는 것이다. 이와 같은 해석의 근거는 다음과 같다.
대법원은 “개발 이익 매도 청구권 행사에 따른 시가 산정에서 가격 시점 당시를 기준으로 그 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익은 포함해 평가해야 하나 현실화·구체화되지 않은 미실현 이익이나 장래 비용 부담을 전제로 한 개발 이익은 포함해서는 안 된다”고 판시했다.
그렇다면 판례의 취지에 따라 매매 계약 체결일까지 그 사업으로 인해 현실화·구체화된 개발 이익을 감정 평가액에 포함하기 위한 방법에는 어떤 것이 있을까.
이와 관련해 “일반적으로 부동산 중개업소를 통해 형성된 재건축 아파트의 실제 거래 가격은 개발 이익이 반영돼 형성된 것이라는 점”, “이 사건 매도 청구 무렵 이 사건 부동산의 시가에는 이미 재건축 후의 예상 가치에서 재건축 비용을 공제한 개발 이익까지 포함돼 있었다고 봄이 상당하다”는 대법원 판례를 살펴볼 필요가 있다.
판례가 말하는 재건축 아파트의 실거래 가격은 주변의 일반 아파트의 거래 가격과 차이가 난다. 일종의 프리미엄이 붙기 때문이다. 그 차이만큼을 거래 당시에 추정되는 개발 이익이 반영돼 형성됐다고 보는 것이다. ‘당해 사업으로 인한 개발 이익의 포함’이라는 전제가 붙어 있는 이상 이미 시장은 당해 재건축 구역으로 한정되는 한정 가격의 성격을 갖게 된다.
사실 개발 이익이라는 것은 매우 추상적인 개념이다. 개발 이익은 사후적으로 사업이 모두 종료되고 나서야 정확한 계산이 가능하다. 설령 사업의 진행 과정에서 발생할 수 있는 또는 장래에 발생할 수 있는 많은 조건과 변수를 일일이 가정해 특정 시점에서 해당 사업으로 인한 개발 이익을 산출했다고 한들 과연 어느 정도의 정확성이 담보될 것인가.
그보다 판례의 태도처럼 당해 사업 구역 내 실거래 가격에 특정 시점에서 그 시장에 참여하는 시장 참여자들의 기대감이 개발 이익의 형태로 현출돼 있다고 해석하는 것이 합리적이다. 따라서 감정 평가 시 해당 재건축 구역 내 거래 사례를 활용하는 것이 현실적으로 한정 시장 내에서 ‘성립할 가능성이 가장 높은 가격’이라는 시가의 개념에도 부합한다고 본다.
한편 조합원 지위 양도 금지 등의 부동산 정책으로 인해 당해 주택 재건축 사업장 내 거래가 몇 년간 전무하거나 어떤 하자로 인해 조합의 매도 청구가 효력이 없어짐에 따라 매매 대금 산정 시기가 몇 년 늦춰진 경우에는 당해 사업장 내에서 유효한 거래 사례를 찾을 수가 없게 된다.
모두 필자가 업무하며 경험했던 사안인데 이러한 특수한 사정이 발생한 경우에는 특수한 평가 방법이 필요하다.
박효정 로안감정평가사사무소 대표
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