대선 정국 부동산 시장, 어떻게 움직일까?[아기곰의 부동산 산책]
차기 대통령을 선출할 대선일이 6월 3일로 결정됐다. 이에 따라 앞으로의 정치 일정이 부동산 시장에 어떤 영향을 끼치게 될지 알아보자.

첫 번째로 생각할 수 있는 것은 현 정부에서 추진하던 규제완화가 추진력을 잃었다는 것이다. 현 정부에서 추진하던 규제완화 중 대표적인 것은 임대차보호2법 개선, 재건축·재개발사업 촉진, 재건축 초과 이익환수제 폐지, 부동산 공시가격 현실화 로드맵 폐지 등이 있다.

‘임대차보호2법’의 경우 계약갱신청구권을 쓴 가격과 신규 전세 계약 간에 ‘이중 가격’이라는 부작용이 존재할 수밖에 없는 구조적인 문제가 있었다. 이를 해결하고자 2022년부터 연구용역에 착수하였고 개선안에 대해 올해부터 공론화에 들어간 바 있다.

하지만 조기 대선이 확정되면서 임대차보호2법 개선안은 자연스럽게 수면 아래로 가라앉게 되었다. 두 달 후 대선이 더불어민주당의 승리로 끝난다면 민주당론으로 확실시되는 ‘10년 임대차 계약’안과 정면으로 상충하는 법안이기 때문이다. 대선 결과에 따라 자칫 두 달짜리 법이 될 수 있는 안을 추진시키기는 어렵다고 할 수 있다.

재건축·재개발 규제완화를 핵심으로 하는 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’도 통과 여부가 불투명하다. 재건축·재개발 인허가 절차를 단축하고 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높이는 등 재건축의 속도와 사업성을 높이려는 법안이지만 야당에서는 재건축에 대한 의존도가 높은 수도권에 대한 특혜가 아니냐는 의견을 내고 있기 때문이다.‘재초환 폐지’ 난항 가능성 높아
‘재초환’이라고 불리는 재건축 초과이익 환수제 폐지도 같은 맥락이다. 공사비 증가로 재건축 사업성이 떨어지고 있는 상황에서 개발 이익에 (양도소득세와 별개로 추가) 과세되는 재초환은 재건축 사업의 큰 걸림돌이었다.

이 때문에 재건축 사업이 활성화되지 못하는 가장 큰 걸림돌로 재건축 초과 이익환수제를 꼽는 사람들이 많다. 집을 지을 땅이 부족한 서울 등 수도권에서 재건축 사업을 활성화하려면 재건축 사업성을 좋게 만들어야 하고, 재건축 사업성 개선 효과는 ‘재초환 폐지’가 가장 강력한 수단이다. 하지만 반대로 생각하면 ‘부자 감세’라는 프레임을 씌우기가 가장 좋은 규제완화가 바로 재초환 폐지이다. 한마디로 민주당 집권 가능성이 높을수록 진행되기 어려운 규제완화라 하겠다.

‘부동산 공시가격 현실화 로드맵 폐지’도 난항을 겪게 될 것으로 보인다. 문재인 정부에서 집값을 잡고자 제시했던 보유세 인상안이 현 정부 들어서 집값 하락기와 맞물리면서 납세자의 거센 저항에 맞부딪치자 현 정부에서는 공시가를 2020년 수준인 시세의 69% 선으로 유지하도록 했었다. 공시가격을 시세의 90%까지 높이는 ‘공시가격 현실화 로드맵’이 공시가격의 급격한 상승을 불러와 세금 부담을 증가시킬 수 있기 때문이다. 하지만 민주당의 입장에서는 자신들이 만들었던 로드맵을 현 정부에서 수정하려는 것이기 때문에 당연히 반대 입장이었다.

이들 법안은 국회 통과가 필요한 법안의 개정이다. 대선까지 두 달도 채 남지 않았고 정치 일정에 비추어 볼 때 시간이 촉박하기 때문에 자연스럽게 대선 이후로 논의가 미루어지거나 수면 아래로 사라질 가능성이 높다고 할 수 있다.

그런데 국회의 협조 없이 현 정부에서 단독적으로 할 수 있는 규제완화책조차도 진행되기 어렵다.

‘토허제 트라우마’ 때문이다. 지난 2월 13일에 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동의 토지거래허가구역이 해제되었다가 집값이 급등세를 보이자 3월 24일에 재지정되었다. 40일도 되지 않는 짧은 기간 동안 규제완화와 재규제, 그리고 강남3구 전역과 용산구까지 확대 지정이라는 규제 확대 조치가 이루어진 것이다.

현재의 서울 집값 급등세가 과연 토허제 해제 때문인지 여부에 의문이 있다. 토허제 해제 때문에 2월 13일~3월 24일 사이에 강남구와 송파구의 집값이 올랐다고 해도 같은 기간 동안 토허제와 아무런 상관이 없는 서초구까지 집값이 오른 것은 설명할 방법이 없기 때문이다.

더구나 토허제가 확대 지정된 3월 24일 이후에도 서초구는 급등세를 이어가고 있다. 토허제가 실시되면 집값이 내려가고 토허제가 해제되면 집값이 오른다는 가설이 서초구에는 전혀 통하지 않는 것이다.

결국은 국회의 협조가 필요 없는 규제완화라 할지라도 집값에 조금이라도 영향을 줄 가능성이 있는 것은 조금도 건드리지 않을 가능성이 높다고 하겠다.추가 규제도 없을 가능성 높아
그나마 다행인 것은 추가 규제도 없을 가능성이 높다는 것이다. 국토부와 서울시에서는 3월 24일에 토허제를 확대 지정하면서 풍선 효과로 인해 주변 지역이 급등하게 되면 그 지역도 토허제로 지정하든지 투기과열지구나 조정지역으로 묶겠다는 엄포(?)를 놓은 바 있다.

이에 따라 마포구나 성동구, 광진구, 강동구 등 기존 토허제 적용 주변 지역이나 지난 몇 개월간 집값이 크게 오른 과천의 경우는 규제 지역에 지정될 대상 지역으로 꼽히고 있다.

하지만 대선 전까지는 이들 지역이 규제 지역으로 지정될 가능성이 낮다고 본다. 그 이유로는 과천을 제외한 나머지 지역의 경우는 이미 규제 지역으로 지정된 강남3구나 용산구보다도 집값 상승률이 낮은 편이다. 이런 상태에서 일부 지역이 규제 지역으로 묶이면 해당 지역 주민들의 원성을 감당하기 어렵기 때문이다.

더구나 이런 변화가 다른 지역의 집값에 영향이라도 준다면 그 결과는 누구도 책임질 수 없을 가능성이 높기 때문이다. 결국 집값에 어떤 영향이라도 줄 수 있는 변화는 대선에 악영향을 끼칠 가능성이 높기 때문에 구두로만 경고하고 실질적인 규제로 이어지기는 어렵다고 할 수 있다.

결국 앞으로 대선까지 두 달간의 기간은 부동산 시장이라는 관점에서 보면 달력에서 지워지는 시기라 하겠다. 대선이라는 정치 일정에 밀려 국회 통과가 필요한 규제완화도 어렵지만 여야의 첨예한 표심 계산에 영향을 줄 수 있는 변화를 누구도 원하지 않기 때문이다.

같은 맥락으로 볼 때 국회 통과가 필요 없는 규제완화나 추가 규제 강화도 앞으로 두 달간은 없을 것으로 예상할 수 있다.

그러면 이 두 달 동안 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것인가? 자동차가 빙판에서 미끄러지듯 누구도 컨트롤하지 못하고 관성에 의해 흘러갈 가능성이 높다. 다시 말해 토허제 재지정 여부와 상관없이 인기 지역은 계속 집값이 오르고 비인기 지역은 반등을 모색하는 장세가 이어질 것이라는 뜻이다.

이에 따라 지난 몇 달간 심화하였던 양극화 현상이 앞으로 두 달간도 펼쳐질 것으로 보인다. 수도권 집값 강세, 지방 집값 약세 현상도 지속될 것이고, 같은 수도권이라도 비규제 지역인 노·도·강 지역보다 규제 지역인 강남3구가 오히려 더 오를 가능성이 높다는 뜻이다. 경기도 내에서도 서울과 인접한 지역의 집값은 꾸준히 상승하지만 서울로 출퇴근이 어려운 지역은 오히려 집값이 조정받을 가능성이 높다.

한마디로 양극화가 완화되기보다는 심화하는 두 달을 보게 될 것이다.

아기곰 (‘재테크 불변의 법칙’ 저자)