포스코이앤씨, 자금 책임조달 및 확정된 금리조건 제안해 주목
우선 양사의 신용등급이 눈에 띈다. 포스코이앤씨는 A+(주택도시보증공사 기준 AAA), HDC현산은 A(주택도시보증공사 기준 AA)의 신용등급을 보유하고 있다. 경쟁사보다 높은 신용등급을 가진 포스코이앤씨는 일각에 알려진 것과 달리 사업비 대여 한도 및 금리에서 더 유리한 조건을 제시했다.
실제로 포스코이앤씨는 총 4조 원 이상의 사업비 전액을 조달하며, 각 항목별로 세부 금리를 명확히 제시했다. 특히 금리를 ‘CD+고정금리’ 방식으로 제시해 ‘확정금리’를 제안한 점, 그리고 해당 사업지의 국공유지 매입비 규모를 사전에 파악해 그에 맞춰 사업촉진비를 책정한 점도 주목받고 있다. 이는 경쟁사보다 높은 신용등급을 바탕으로, 안정적인 자금 조달이 가능하다는 점을 자체 역량을 강조한 것으로 평가된다.
공사비 지급방법에 있어 포스코이앤씨는 분양수입금이 발생한 범위 내에서만 공사비를 지급하는 ‘분양수입금 내 기성불’, HDC현산은 ‘기성불’을 제안했다. 포스코이앤씨의 조건은 분양대금이 없는 상황에서 공사비 대출을 받지 않아도 된다.
해당 사업지는 분양가 상한제 규제를 받고 있어 양사 모두 분양수입금이 늦게 발생하는 ‘골든타임 분양’을 제시했다. 이처럼 분양대금이 늦게 들어올 수 있는 환경에선 포스코이앤씨 제안이 조합원에게 더 유리할 것으로 예상된다.
만약 조합에서 분양시기를 최대한 늦춰 준공 후 포스코이앤씨는 그때까지 받을 수 있는 공사비가 없었기에 미분양시 공사비 전체를 대물변제할 수 있다. HDC현산은 기성불로 90%의 공사비를 지급받았기에 10% 한도 내에서 대물변제를 실시한다. 대물변제란 분양이 미진할 경우 시공사가 건축물로 공사비를 회수하는 방식이다.
포스코이앤씨는 특히 업무시설에 ‘책임임차’를 제시해 오피스 임차에 대해서도 리스크를 분담하겠다는 의지를 밝혔다. 이는 여의도 파크원 프로젝트의 성공 경험을 바탕으로 한 전략으로 보인다.
부동산 업계에선 전반적으로 포스코이앤씨의 입찰조건이 조합원에게 유리하다는 평가다. 더 안정적이고 확정적인 사업비 조달 조건을 통해 각종 재무적 리스크를 낮추는 데 중점을 두었기 때문이다. 최근 부동산PF 리스크가 불거지면서 확정금리, 대출 없는 분담금 납부 조건, 공사비 대출이 필요없는 분양수입금 내 기성불 등 파격적인 자금조달 조건 등이 매력적인 요소로 보인다.
한 정비업계 관계자는 “우리는 코로나19 이후 급격한 금리 상승으로 인해 사업비 부담이 급증한 경험이 있다”면서 “실제로 지난해 미아4구역 등에서는 사업촉진비 금리가 CD+7.0% 수준에 달해 조합원 부담이 컸던 바 있다”고 말했다.
이 관계자는 “포스코이앤씨가 확정금리를 제시한 것은 최근 정비사업 리스크를 인식해 선제적으로 대응한 결과로 보인다”고 설명했다.
용산 정비창전면 제1구역 시공사 선정 총회는 6월 중 열릴 것으로 예상된다.
용산정비창 입찰조건 원문
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