고품질 임대주택 공급 공약은 시기 적절해
공공분양은 수요자 선호도에 따라 세부 방식 정해야
이렇게 임대주택이 많이 늘어나면 당연히 주택의 개념도 서서히 바뀔 수 있다. 지금까지 주택은 그 자체가 자본이득으로 인한 재산 증식의 수단이었다면 임대주택 공급이 많이 늘어난다면 일부 젊은 사람들은 주택을 소유보다는 안락한 주거문화를 꿈꾸는 보금자리로 생각할 가능성도 크다. 사실 주택은 소유보다는 이용의 개념으로 바뀌어야 하는데 현실은 전혀 그렇지 않기 때문에 문제가 되고 있다.
새 정부의 다른 한 가지 정책은 “무주택자가 부담이 가능한 주택을 확대하게 한다”는 것이다. 즉 시세보다 저렴하고 투기 우려가 없는 다양한 공공주택을 분양할 계획이라고 한다. 더불어민주당이 줄곧 주장해 왔던 토지임대부 주택과 이익공유형(환매조건부) 주택 그리고 지분 적립형 주택, 분양 전환 공공임대주택 등 다양한 형태의 주택 공급을 뜻한다.
첫째, 토지임대부 주택은 토지는 국가나 공공기관 또는 사업시행자가 소유하고 건물만 분양하는 형태로 토지가 없기 때문에 공급가격이 현저히 낮아질 수 있다. 한마디로 건물만 분양 받지만 일반 부동산처럼 취득 후 사용, 수익, 처분의 권리는 모두 부여된다. 단지 토지는 개인소유가 아니므로 매년 일정 금액씩 임대료를 내야만 한다. 무주택 서민의 주거비 부담을 경감하고 주거 안정을 도모함과 동시에 주택 투기를 근절하기 위하여 분양과 임대라는 공동주택의 두 가지 공급 방식을 절충한 형태가 바로 토지임대부 주택인 것이다. 그런데 이 방식은 바로 중국 등 사회주의 국가에서 공급하는 주택 형태이다. 그래서 사람들은 이재명 정부가 탄생하면 부동산뿐만 아니라 여러 방면에서 사회주의로 변할까봐 걱정을 한다.
둘째, 이익공유형(환매조건부) 주택인데 이 형태는 이미 박근혜 정부에서 시행했었다. 수분양자에게 주택을 구입할 돈이 부족한 경우 공공이 수분양자에게 장기 저리융자를 지원하고 일정 기간(약정기간) 거주한 후 매도하면 최초 구입가격과 매매가격의 차이 일부를 금융기관이나 LH 등 공공기관과 함께 공유하는 형태이다. 물론 도중에 조기 상환하거나 매도하는 경우에는 분양을 했던 LH 등 공공기관으로 다시 환매하는 조건이 붙어 있다. 저리융자를 이용하기 때문에 부담이 없다는 관점에서 무주택 서민에게는 좋을 수 있으나 이익을 공유한다는 것 때문에 인기가 없었다.
셋째, 지분 적립형 주택이다. 이 주택은 수분양자가 일부 지분을 취득해 입주한 뒤 장기간에 걸쳐 나머지 지분을 적립식으로 구입하면 주택의 완전한 소유권을 가지게 되는 형태이다. 지분을 모두 확보하기 전까지는 공공지분에 대해 임대료를 내야 한다. 정부는 분양자가 최초 분양 시 건물과 토지 지분의 20∼25%만을 취득하면 주택에 입주할 수 있도록 배려한다. 나머지 지분은 입주 후 일정 기간마다 일정 비율을 균등하게 나눠 취득해 20∼30년 후에는 주택을 100% 소유할 수 있게 하는 것이다.
넷째, 분양 전환 공공임대주택이다. 이 주택은 5년 또는 10년 동안은 임대주택으로 입주를 해서 사용하다가 임대 기간이 끝나면 분양을 받는 형태로 현재에도 매우 인기가 높은 상품이다.
무주택 서민을 위한 고품질 공공임대주택을 많이 공급하겠다는 이재명 대통령의 공약은 지켜져야 한다. 그러면서 무주택 서민들이 원하는 바가 어디에, 어떤 형태의 주택 공급을 원하는지 최소한의 의견이 반영된 정책이 실현되기를 기대한다. 선거 공약은 실천이 중요하다. 공약은 국민들과의 약속이다.
권대중 서강대 일반대학원 교수
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