일관되고 지속 가능한 부동산 대책은 공급뿐
수요 억제하는 대출규제 효과 지속되려면 구체적 공급책 동반해야
사람들은 지역별로 한 주 동안 0.99% 상승했다고 하면 얼마나 많이 올랐는지 잘 모른다. 그 수치라면 1년 동안 얼마나 상승하는지도 모른다. 1년 단위를 계산해 보지 않기 때문이다. 1년은 52주다. 복리로 계산하지 않는다고 단순 가정해 매주 0.99%씩 상승한다고 치면 0.99%에 52주를 곱해 1년에 51.48% 상승한다는 결론이 나온다. 매매가격 10억원인 아파트가 1년 후 15억1480원이 되는 셈이다. 이에 정부가 지난 6월 28일 서울·수도권 지역에 강력한 대출 규제를 발표했고 이로 인해 거래는 줄고 가격도 관망세로 돌아서고 있다. 그런데 뚜렷한 공급 대책이 없다.
부동산 가격이 발생하는 요인은 3가지가 있다. 첫째, 대상 부동산이 쓸 만한 가치, 즉 유용성이 있어야 한다. 둘째, 대상 부동산이 상대적으로 희소가치가 있어야 한다. 셋째, 대상 부동산을 살려는 사람이 많아야 한다. 물론 그들에게 살 만한 돈도 있어야 한다. 이를 유효수요라고 한다. 한마디로 주택의 공급량과 주택을 구입하려는 수요, 그리고 유동자금이 결국 부동산 가격을 상승시킨다.
최근 서울의 아파트 가격이 상승한 원인은 바로 이 3가지가 맞아떨어진 결과다. 2021년 8월부터 상승하기 시작한 기준금리 영향으로 인허가 물량과 착공 물량이 감소하고 이에 따라 입주 물량까지 감소하는 등의 여파로 공급 절벽에 대한 불안감이 확산하면서 매매 수요가 증가했다. 또 금리인하 가능성과 고물가로 인한 원자재 가격 상승이 아파트 가격을 상승시킨 요인이기도 하다.
물론 직접적인 요인은 지난해 말까지 중단되었던 주택담보대출을 1월부터 각 은행들이 다시 실행하면서 대출 수요가 증가한 것이다. 2월 서울시가 강남 지역 청담, 삼성, 대치, 잠실동 등 4곳의 토지거래허가구역을 해제하여 상승하는 아파트 시장에 불을 지른 꼴이 되었다. 집 없는 무주택자 입장에서는 매우 불안할 수밖에 없다.
결국 정부는 앞서 언급한 3가지 요인을 중심으로 주택시장을 안정시키는 정책을 내놓을 수밖에 없다. 그런데 이중 지속가능하면서 일관성 있는 정책은 주택공급 정책뿐이다. 수요 억제나 증가 또는 유동성 자금의 억제나 증가는 시장 상황과 국내외 경제 상황에 따라 달라질 수 있어 일관성 있는 정책을 내놓기가 매우 어렵다.
정부는 지난 6월 27일 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표하면서 아쉽게도 수요를 억제하는 정책만 내놓았다. 대출을 규제하면 유동성 자금과 주택수요를 동시에 감소시킬 수 있어 가격은 안정된다. 부동산 시장 안정화 대책은 공급은 늘리고 수요는 억제하면서 유동성 자금을 줄이는 정책을 동시에 내놓아야 그 효과가 크다.
정부는 3기 신도시 조기 공급은 물론 정비사업 활성화 방안, 즉 인허가 단축과 건폐율, 용적률 등 규제완화 대책을 내놓아야 한다. 물론 규제완화에 따른 공공기여에 대한 확실한 입장이 필요하며 현실적으로 문제가 되고 있는 조합과 시공사 간의 공사비 분쟁 등에 대해서도 보다 강력한 해결책을 강구해야 한다. 이제 도심 주택공급은 정비사업밖에 없다. 특히 강남권은 아무리 주택을 공급해도 가격이 상승한다. 그래서 근본적인 수요 분산 정책도 연구할 때가 되었다.
마지막으로 단기 공급이 가능한 비아파트(다세대·연립주택, 도시형생활주택, 오피스텔) 부문의 공급 확대 정책은 지금 꼭 필요한 시기다. 특히 전세사기 사건이 가장 많이 나는 비아파트 부분의 안정적 전세금 보호를 위한 에스크로제도 도입과 함께 일정 금액과 면적 이하의 오피스텔의 경우 요즘 젊은 사람들이 선호하는 주거 형태로 내 집 마련의 징검다리가 될 수 있도록 주택 수에서 제외하는 방안도 고려해 볼 필요가 있다. 그래야만 공급도 확대되고 수요도 확대할 수 있기 때문이다.
권대중 서강대 일반대학원 교수
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