[법으로 읽는 부동산]
상가 권리금 회수 청구의 복병[최광석의 법으로 읽는 부동산]
상가건물임대차보호법에서 정하는 권리금 회수 청구권을 두고 임대인과 임차인 간 분쟁이 적지 않은 가운데 권리금 부담에서 벗어나기 위해 임대인이 상가건물을 1년 6개월간 비워두는 등 영리목적으로 사용하지 않으려는 시도가 이어지고 있다.

상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)는 이렇다. 첫째 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

둘째, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

셋째, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우다. 임차인이 권리금 액수에만 집착하여 미풍양속을 저해하는 등 임대건물과 어울리지 못하는 업종의 임차인을 주선하는 등의 행위를 할 경우에 임대인이 1년 6개월 동안 임대 부분을 공실화시키는 등으로 대응할 수 있다.

하지만 자칫 임차인에게는 권리금 회수 기회 자체를 상실할 우려가 있게 된다. 입법 이전부터 임차인 입장에서 임대인의 탈법행위 등이 가능한 대표적인 법의 허점으로 지적되는 부분이었던 만큼 주의가 필요하다. 이 조항에 대한 이해부족 때문인지 실무상 크게 활용되지 못하는 경향이 있었는데 최근 들어서는 관련 분쟁이 급증하고 있다.

실무상으로는 임차인의 권리금 회수 청구를 거절할 ‘정당한 사유’로 인정되기 위해 임대차 종료 무렵 신규 임대차계약을 거절하면서 ‘영리목적으로 사용하지 않겠다’는 사유를 임대인이 내세워야 하는데 그 의미가 무엇인지가 크게 논란되고 있다.

대법원 판결을 예로 들어보자. 대법원은 “피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다”며 “피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다”고 했다.

이어 “그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다”고 판단했다. 이러한 원심 판단에는 구 상가임대차법 제10의 4 제2항 제3호의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다고 판단했다.

권리금 회수 청구를 적법하게 거절하기 위해서는 임대인이 임대차계약 종료 무렵 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 밝혀야 한다는 점을 분명히 하여 이를 빙자한 권리금 회수 방해행위를 허용하지 않겠다는 점을 분명히 했다.

위 원칙이 건물소유권변경의 경우에도 그대로 적용되어야 한다고 판단한 사례도 존재한다. 관련 법리를 정확히 숙지하여 임대인, 임차인 모두 불의의 손해를 입지 않아야 할 것이다.

최광석 로티스법률사무소 변호사