임대차법 시행 5년째...갱신·신규 분리 커져
서울 전세의 경우, 평균 5300만원 격차지만 11억원까지도 차이 보여
4일 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고된 1월 5일부터 4월 30일까지 거래된 서울 아파트 임대차 실거래 7만4407건을 분석한 결과, 서울 아파트 시장의 갱신 계약과 신규 계약 간의 가격 차이가 벌어지고 있는 추세가 확인됐다.
해당 기간 서울 전세 실거래 건수는 3만8246건으로, 이 중 신규 계약은 1만7825건이었다. 신규 계약의 중위 보증금은 5억8500만원이었다. 반면 갱신 계약은 1만9166건으로, 중윗값이 5억 3000만원이었다. 신규 계약의 중윗값이 갱신 계약보다 5500만원 더 높았다.
양 위원은 “법정 인상률 상한 5%에 묶인 ‘보호 가격’과 시장 수급에 따라 결정된 ‘자율 가격’이 10%가량의 괴리를 둔 채 평행선을 달리고 있다”고 전했다.
임대차 2법인 계약갱신청구권과 전월세상한제는 지난 2020년 7월 31일 시행되기 시작해 올해로 5년째다. 계약 기간을 ‘2+2년’으로 연장해 최대 4년 거주를 보장한다. 또한, 계약 갱신 때 임대료 상승률을 5% 이내로 제한한다.
법적으로 보호되는 보호 가격이 신규 계약으로 발생하는 자율 가격과의 차이가 점차 커지는 추세다. 자치구별로는 특히 서초구가 두드러졌다. 서초구의 신규 중위 보증금과 갱신 보증금 간의 격차는 2억원으로 가장 컸다. 강동구와 은평구는 각각 1억원의 차이가 나타났고, 송파구 8800만원, 동대문구 7500만원, 성북구 6000만원 순이었다. 강남구와 성동구는 각각 5000만원의 차이를 보였다.
단지별로는 서초구 반포동에 위치한 ‘반포자이’의 신규와 갱신 중위 보증금 격차가 컸다. 반포자이의 경우 1~3월 동안 갱신 19건과 신규 9건의 거래가 발생했다. 지난 1월 15일 거래된 4층 매물의 경우 갱신 최저가로, 7억8341만원에 거래됐다. 반면 신규 최고가는 3월 13일 21층 매물로, 19억원에 거래됐다. 같은 단지, 같은 면적대임에도 보증금이 11억1659만원의 차이를 보였다. 갱신권 사용분의 5%룰로 형성된 보호 거래 가격과 시장가 신규 거래 가격의 차이가 가장 크게 드러났다.
같은 반포동인 반포 래미안퍼스티지 60㎡의 경우, 신규 최고가인 1월 14일 거래된 24층 매물의 보증금 가격은 16억원이었다. 갱신 최저가는 3월 거래된 7억336만원이었다. 8억9664만원의 차이를 보였다. 송파구 잠실동 리센츠 124㎡의 경우도 6억8400만원의 가격 차이를 보였다. 신규 최고가는 4월 거래된 20억5000만원이었고, 갱신 최저가는 1월 거래된 13억6600만원이었다.
비강남권도 비슷한 양상을 보였다. 마포구 대흥동 마포그랑자이 85㎡의 정상 거래 건을 분석한 결과 5억원의 격차를 보였다. 신규 최고가는 12억3000만원이었고, 갱신 최저가는 7억3000만원이었다.
갱신권 사용률을 보면 임차인을 보호하던 갱신권 방어막이 점차 사라지고 있는 것을 볼 수 있다. 1월 갱신권 사용률은 45.5%였으나 4월이 되면서 42.2%로 하락했다. 전세만 봤을 때는 57.1%에서 50.6%로 하락세가 컸다. 갱신권을 이미 소진한 임차인들이 갱신권을 사용하지 못하는 것으로, 시장가 충격에 무방비로 노출되기 시작했다고 풀이된다.
양 위원은 “갱신권을 소진한 임차인이 시장가에 노출되는 사례가 늘고 있다”며 “특히 신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026~2027년부터 시장가 충격이 본격화될 수 있다”고 지적했다.
배현의 인턴기자 baehyeonui@hankyung.com
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