주택임차인의 계약갱신 요구의 방법 및 해지 통지 효력 발생 시기[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽

는 부동산]

주택임대차보호법은 “주택임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임차인이 계약갱신요구권(1회에 한함)을 행사한 경우 주택임대인은 정당한 갱신 거절 사유 없이 위 계약갱신 요구를 거절하지 못한다”라는 취지로 규정하고 있다. 그렇다면 주택임차인의 계약갱신 요구의 방법 및 해지 통지 효력 발생 시기는 어떻게 될까?

먼저, 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사 방법에 관하여 살펴보자. 대법원은 특별한 형식을 요구하지 않으며 구두, 전화, 문자메시지, 카카오톡, 이메일, 서면(내용증명) 등 임차인의 갱신 의사를 알 수 있는 그 어떠한 방법으로도 계약갱신 요구가 가능하다고 했다. 또 임차인의 갱신 의사가 임대인에게 명확하게 전달되어 도달하면 그 효력이 발생한다고 판시했다.

위와 같이 계약갱신요구권 행사 방법에는 특별한 제한은 없다. 하지만 실무상으로는 간혹 상대방이 계약갱신 요구를 받은 적이 없다는 취지로 항변하기도 한다. 따라서 이런 다툼을 원천 봉쇄하기 위해서는 내용증명우편 발송 및 도달증명 발급, 전화 통화 녹취, 문자 등 화면 캡처 등 증거가 남는 확실한 방법으로 계약갱신요구권을 행사하는 것이 좋다. 두 가지 이상의 방법을 병행하는 것도 방법이다.

다음으로 임차인의 계약갱신 요구의 효력 발생 시기에 관해 살펴보자. 대법원은 민법상 도달주의 원칙에 따라 임차인의 갱신 요구의 의사 표시가 임대인에게 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다고 판시했다.

한편 계약갱신 요구를 한 후 갱신된 임대차 계약 기간이 시작되기 전에 주택임대차보호법 규정(제6조의 3 제4항, 같은 법 제6조의 2 제1항, 제2항)에 따른 해지 통지를 한 사안에서 임차인의 해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 해지 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니라고 판시했다.

즉 위 사안의 경우 본래의 주택임대차 기간이 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지였고 임차인의 계약갱신 요구 통지가 2021년 1월 5일 임대인에게 도달해 임대차계약은 2021년 3월 10일부터 2023년 3월 9일까지로 갱신됐다.

임차인이 위와 같이 갱신된 임대차 계약 기간이 시작되기 전인 2021년 1월 28일 다시 “앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 임대인이 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다”는 통지를 했고 이 통지가 2021년 1월 29일 임대인에게 도달한 경우 그 해지의 효력은 2021년 4월 29일을 기준으로 발생한다고 본 것이다.

위 해지 통지에 따른 해지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021년 3월 10일부터 3개월이 지난 2021년 6월 9일에 발생하는 것이 아니라는 것이다.

위와 같은 대법원의 판단은 임차인에게 유리한 판단으로 보이기는 하나 그 해지 통지 시기와 무관하게 임대인이 다음 임대차를 준비하는 데 3개월의 시간이 주어지면 족하다는 취지인 것으로 보인다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사