아파트 입주권 세금폭탄 피하기

건축이나 재개발사업 시 조합원에게 주어지는 ‘아파트 입주 권리(입주권)’가 부동산 투자자들의 새로운 고민거리가 되고 있다. 종전에도 입주권과 관련된 세무조항이 복잡했는데 올해부터 주택양도 시 입주권을 기존 주택에 포함하기로 했기 때문이다. 비과세나 중과세와 관련된 판정은 더욱 혼선을 빚을 수밖에 없다. 우선 입주권의 성격을 정확히 규정해 볼 필요가 있다. 조합원 자격으로 받는 입주권이 여러 가지이기 때문이다. 입주권은 지역조합 사업에서도 나올 수 있고 일반 분양자가 당첨을 통해서도 받을 수 있다. 엄밀히 말하면 분양권도 입주권으로 분류된다. 현행 세법에 따르면 규제대상인 입주권을 ‘도시및주거환경정비법’상의 것으로만 한정한다. 따라서 이 법률을 적용받지 않은 지역조합, 직장조합 등의 입주권과 일반 분양권은 바뀐 규정에 별다른 영향을 받지 않는다. 또 2006년 이후 취득하거나 관리처분계획을 인가받은 재건축·재개발사업에서 발생한 것만 입주권으로 규정하기 때문에 그 이전에 취득한 입주권도 규제대상에서 제외된다. 재건축사업은 기존의 주택을 허물고 사업을 추진하기 때문에 재산 형태가 ‘부동산→부동산 권리(입주권)→부동산’으로 변하게 된다. 이렇게 재산 형태가 변하고 과세 방식이 달라지면서 부과되는 세금도 복잡해진다. 현행 세법에서는 부동산과 권리인 입주권을 다른 과세대상으로 취급하고 있다. 구분에 따른 이익 차이는 장기보유특별공제에서 가장 뚜렷이 나타난다. 3년 이상을 보유하면 이 공제를 적용받지만 입주권은 해당되지 않는다. 따라서 현재 보유한 형태가 부동산인지 아닌지 이를 가늠할 수 있어야 적용범위를 정확하게 알 수 있다. 현행 세법에서는 관리처분계획인가일부터 완공 전일까지를 입주권으로 간주한다.2006년 이후에 취득하거나 관리처분계획을 인가받은 입주권은 앞으로 1가구 1주택 비과세 및 3주택(2007년부터는 2주택 포함) 중과세 판정 때 중요한 영향을 미치게 된다. 하지만 2006년 이후에 취득한 입주권이라도 실수요자라면 비과세를 적용받고, 또 3주택과 2주택도 중과세에서 제외해 주는 경우가 있으므로 세부적인 사항은 꼼꼼히 따져봐야 한다. 먼저 한 채를 갖고 있는 주택이 멸실된 상황에서 발생할 수 있는 예들을 살펴보자. 주택을 1채 갖고 있다는 것은 실수요자의 성격이 짙다. 따라서 세법에서는 부동산인 주택이 권리상태로 바뀌었다고 하더라도 실질적으로 1가구 1주택에 해당해 비과세 요건(3년 보유, 서울·과천·일산 등 5대신도시는 2년 거주)을 갖췄다면 비과세를 적용받는다. 다만, 법적으로는 관리처분계획인가일 또는 철거일 중 빠른 날 현재 이 비과세 요건을 갖춰야 하고, 입주권을 양도한 날 다른 주택이 없어야 한다(만일 입주권을 양도한 날 현재 다른 1주택이 있는 경우에는 다른 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도해야 한다). 물론 이 때 입주권이 6억원이 넘는 경우에는 고가주택으로 분류돼 6억원을 초과한 부분에 대해서는 과세된다. 이와 같이 비과세를 받지 못하는 경우 그 입주권은 실거래가를 기준으로 양도소득세를 과세한다. 주택 한 채를 갖고 있다가 그 주택이 재건축사업으로 멸실돼 공사기간 거주를 위해 주택을 구입하는 경우가 있다고 치자. 이런 경우는 취득의 불가피성이 있으므로 △사업시행인가일 이후 대체 주택을 취득하고 그곳에서 1년 이상 거주하거나 △완공 전후 1년 내 대체 주택을 양도한 경우 △완공 후 1년 이내 재건축 주택으로 가구원 전원이 이사하고 그곳에서 1년 이상 거주하면 비과세를 적용받는다. 일단 대체 주택을 양도하지 않고 재건축 아파트가 완공된 후 완공된 아파트를 먼저 양도하면 1가구 2주택자로 과세되지만 거주 이전을 위한 일시적 2주택 요건(대체 주택은 비과세 요건을 충족해야 하는 동시에 대체 주택 취득 후 1년 내 완공주택 양도)에 해당하면 비과세도 가능하다. 다음 주택 1채 보유 중에 2006년에 입주권을 취득한 경우를 살펴보자. 이런 상황이라면 앞에서 본 내용대로 입주권도 주택 수에 포함돼 기존 주택의 비과세와 중과세에 영향을 주게 된다. 하지만 2006년 개정세법에서는 실수요자들의 입주권 취득을 배려하기 위해 주택 수가 2채가 되더라도 다음과 같이 두 가지 형태로 비과세를 받을 수 있도록 했다. 첫째, 일시적 2주택 비과세특례가 적용되는 경우다. 입주권을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존주택을 양도하는 게 원칙이다. 다만 이 기존 주택은 양도 당시에 비과세 요건(3년, 2년 등)을 갖추어야 한다(왼쪽 그림 ⓐ부분에 해당).둘째, 바로 앞에서처럼 입주권을 취득한 후 1년 내에 기존주택을 양도하지 못하는 상황이 발생할 수도 있다. 기존 주택을 양도하면 전세로 살거나 기존 주택을 팔고 다른 주택을 사서 살아야 하는데 이는 세법이 정한 거주의 자유를 심각하게 훼손하는 것이 된다. 따라서 △기존 주택은 양도한 당시에 비과세 요건을 갖추고 △완공 전후 1년 이내에 기존 주택을 양도하거나 △ 완공 후 1년 이내에 재건축 주택으로 가구원 전원이 이사하고 1년 이상을 거주하면 비과세 혜택이 주어진다(왼쪽 그림 ⓑ, ⓒ에 해당).셋째, 주택 2채를 갖고 있다가 그중 한 채가 멸실된 경우를 보자.현행 세법은 이처럼 2주택 이상을 보유하다가 그 중 1주택이 재건축 등으로 멸실된 상황이라면 이를 실거주자의 관점이 아니라 투자 수요자의 관점으로 보아 앞에서 본 비과세 박탈, 중과세를 적용받게 된다.따라서 종전 같으면 2주택 중 1주택이 멸실돼 1주택과 1입주권으로 변한 상태에서 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도했다면 비과세를 받을 수 있었으나, 지금은 요건을 갖췄더라도 비과세를 받을 수 없다. 한편 2주택 이상 상태에서 추가로 입주권을 취득하는 경우에는 3주택 중과세에 해당할 수 있다. 다만 기존 주택과 입주권이 포함돼 3주택 또는 2주택이 되었다고 무조건 중과세를 적용받는 것은 아니다. 다음과 같이 중과세 대상 주택 수부터 따져봐야 한다. 또 이렇게 중과세 대상 주택 수를 가려내 그 수가 3주택 또는 2주택이 되도 바로 중과세를 적용받지 않는다. 중과세를 적용할 이유가 없는 주택, 예를 들면 감면주택 장기임대주택 소형주택(2주택은 1억원 이하 주택 포함) 등은 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다.2005년 전에 취득하거나 관리처분계획을 인가받은 입주권은 주택 수에 포함되지 않으므로 입주권이 몇 개라도 주택에 대해서는 비과세(일시적 2주택에 대한 비과세특례 포함)를 받을 수 있다. 다만 입주권을 보유해 완공이 되는 경우 과세방식이 달라지므로 대책을 미리 마련해야 한다. 다음으로, 2006년 이후에 입주권을 취득한 사람들의 절세전략을 보자. 2006년 이후 취득하거나 관리처분계획을 인가받은 재건축 등의 입주권도 주택으로 간주하기 때문에 관리에 들어가야 한다. 한편 2007년 이후의 2주택 중과세나 3주택 중과세는 어떻게 판정받느냐에 따라 희비가 엇갈릴 전망이다. 만약 비과세 받지 않고 오히려 중과세를 받는다면, 보유한 자산 중 경쟁력이 없는 자산을 증여나 처분해 몸집을 줄여야 한다.