MONEY-TNV금융컨설턴트그룹 공동기획

년 발표된 8·31대책에 따른 후속 입법 조치로 인해 올해 부동산 세제가 대폭 개편됐다. 양도세 중과 및 종합부동산세 등 보유세 부담 증가로 ‘세금폭탄’이란 말까지 나왔을 정도다. 하지만 앞으로도 거래세 인하와 보유세 강화 추세에 맞춰 부동산 세제가 지속적으로 개편될 전망이다. 하반기 개정되는 부동산 관련 세제 중 지방세 부분에 대해 살펴보자.우선 취·등록세의 과세 표준은 계약상 신고가액과 지방세법상 시가표준액 중 큰 금액으로 하는데 이때 계약상 신고가액은 실거래가를 기준으로 한다. 작년까지는 기준가격을 지방자치단체별로 고시했고 공동주택의 경우 국세청의 기준시가로, 단독주택의 경우 건교부의 공시가격으로 평가했다. 하지만 올해부터 부동산 취득 시 과세 표준을 실거래가로 평가하게 됨으로써 세금의 형평성이 높아졌다. 또 현행 취득세 및 등록세의 세율은 개인 간 거래와 법인 간 거래 시 차이가 있었다. 즉 개인 간 매매 계약은 취득세 1.5%, 등록세 1%를 부담하는 반면 건설회사 신규 아파트 분양의 경우에는 취득세 2%, 등록세 2%를 부담했다. 그러나 8월 임시국회에서 개인 간 거래와 법인과의 거래 시 세율을 1%씩으로 동일하게 인하하기로 했다.이로 인한 실제 세 부담세액은 취득세 1%와 그 부가세인 농어촌특별세 0.5%, 등록세 1%와 그 부가세인 지방교육세 0.2%를 합해 총 2.7%다. 또 전용면적 25.75평 이하 주택의 경우 농특세가 비과세되므로 취·등록세는 2.2%를 부담하게 된다.그러나 취·등록세율이 아직은 인하된 것이 아니므로 현 시점에서 주택 취득 시엔 기존 세율을 적용해야 한다는 점에 주의해야 한다. 이에 따라 이달 중에 입주일이나 잔금 납부일이 도래하는 경우 가능하면 다음달 이후로 잔금 납부일 등을 미루는 것이 절세에 좋다. 재계약이 불가능한 상황일 경우 잔금에 대한 연체이자를 부담하더라도 잔금 납부를 미루는 것이 좋다. 특히 주택 구입 자금의 몇%를 잔금으로 남겨야 지급 시기 연장을 통해 취득 시기를 연장하는 것인지 세법상 규정이 없다. 따라서 잔금의 일부만 남겨놓는 방법도 하나의 대안이 될 수 있다. 다만 사회 통념을 벗어날 정도로 잔금을 적게 남기면 규제 당국에 의해 제재를 받을 수도 있다. 또 잔금일을 미루더라도 실제 입주일이나 등기일이 법령공포 전(9월 이후)에 이뤄지면 취득세 인하 효과를 누릴 수 없다. 또 취득세를 이미 납부했다면 등록세 납부 시기를 미룸으로써 등록세를 줄일 수 있다. 등록세 납부 기한은 잔금 납부일로부터 60일 이내다.주택의 경우 재산세 시가표준액은 개별주택가격(시장, 군수) 또는 공동주택가격(건설교통부장관)으로 평가한다. 재산세의 과세 표준은 시가표준액의 50%(2008년 이후 매년 5%씩 증가)를 적용해 0.15~0.5%까지 누진세율의 적용을 받는다.그러나 지방세법은 시장, 군수가 조례에 따라 재산세 세율을 정할 때 50% 범위 내에서 가감 조정할 수 있도록 했다. 이런 규정에 따라 지난 5월 서울 강남구의 경우 재산세 인하폭을 50%로 확정, 올해 초 보유세를 강화하겠다는 정부의 정책 목표가 다소 무력해졌다.또 집값 상승으로 인한 급격한 세금부담 증가를 막기 위해 세금 인상액을 일정 범위내로 제한하는 제도도 마련돼 있다. 주택 구매자는 당초 예상보다 세금 부담이 완화됐다고 판단할 수 있지만 안심할 일은 아니다. 지자체의 탄력 세율 적용 대상을 재난지역 등 특수한 경우로 제한하는 법 개정안이 논의되고 있기 때문이다. 이런 정책 변화에 민감하게 대응해야 절세할 수 있다.