big story 제 32호 (2008년 01월)

광교신도시·뚝섬 올해 분양시장 최대어

기사입력 2008.01.16 오후 02:40


대선을 전후해 부동산 시장이 조금씩 활력을 되찾는 분위기다. 그동안 거래 공백 상태였던 강남 재건축 시장이 선거 직후부터 값이 상승세로 진입하고 있는 것이다. 부동산 정보 제공 업체마다 내놓는 자료를 봐도 달라진 시장 분위기를 느낄 수 있다.

그렇다면 이 같은 상승 무드는 2008년에도 계속될까. 이에 대해선 일반 투자자와 전문가 간 시각 차이가 뚜렷하다. 차기 정부가 강력한 개발 정책을 펼 경우 당장 가격 상승으로 이어질 것이라는 일반 투자자들의 생각에 비해 민간 연구기관들은 다소 신중한 입장을 내놓고 있다. 한국건설산업연구원은 ‘주택·부동산 시장 전망’ 보고서를 통해 2008년에는 현재의 정책 기조가 크게 변하기 어렵기 때문에 서울 수도권은 2.0%, 전국은 1.5% 상승하는데 그칠 것으로 전망했다. 현대경제연구원도 △주택 수요 부족 △대출, 세금 부담 강화 △공급난 해소 등의 이유로 부동산 시장이 큰 폭의 상승으로 돌아서기는 어렵다고 내다봤다.

다만 전세 시장 불안은 2008년에도 계속될 전망이다. 2003년 이후 주택 공급량이 감소세인데다 2008년 한 해에만 재건축, 재개발로 인한 이주 수요가 대략 5만 호 정도로 추산되기 때문에 이들이 한꺼번에 움직임 경우 지난 2002년과 같은 전세 대란이 다시 발생할 가능성도 배제할 수 없다. 현대경제연구원 홍순직 수석연구위원은 “전체적으로 거래는 한산하지만 원자재 가격, 재건축 아파트 가격, 토지 가격 상승 등으로 건축 비용이 증가하는 스태그플레이션 현상이 나타날 것”이라고 전망했다. 이 때문에 2008년에는 투자보다는 실수요 차원에서 안정적으로 접근하는 것이 유리하다. 2008년 10대 부동산 투자 유망 상품을 정리해 봤다.

성수동 재개발 지분 투자

뚝섬 개발과 서울시 유턴(U-turn) 프로젝트 이후 성수동 재개발 지분 값은 고공행진을 계속 이어가고 있다. 뚝섬 서울숲 개장으로 주거 환경 또한 예전에 비해 훨씬 개선된 상태다. 서울시가 성수동을 복합 문화 타운으로 개발하겠다는 청사진을 밝힌 것도 귀추가 주목된다. 성수동은 한강을 끼고 서울 강남권과 나란히 있는 등 강남북 진출이 수월한 것이 가장 큰 메리트다.

성수동은 정비구역으로 지정돼 있지 않아 사업 추진 계획 자체가 전혀 수립돼 있지 않다. 하지만 지역 노후도와 인근 지역 개발 여파로 연립주택 값이 뛰면서 지난해 서울시에서 용산 다음으로 집값이 큰 폭으로 상승했다. 개발 계획이 확정되면 성수동에서 가장 유망한 곳은 성수대교와 영동대교 중간에 있는 성수 1, 2가동이다. 이 지역은 그동안 서울시 도시계획위원회로부터 수차례 재개발 ‘불가’판정을 받았음에도 불구하고 지리적인 이점 때문에 값이 꾸준한 상승세를 기록했다. 33.0㎡ 미만 지분이 3.3㎡당 7000만~8000만 원에 이르며 33~66㎡는 5000만~6000만 원, 66㎡ 이상은 3000만~4000만 원이다. 쪼개진 지분도 많지 않고 정비구역으로 지정돼 있지 않아 토지거래허가 등의 규제를 받지 않는다는 것도 큰 메리트다.

용산구 서계·청파·후암동 재개발 투자

한강르네상스 프로젝트 계획의 최대 수혜 지역은 서부이촌동이다. 하지만 이 지역은 현재 3.3㎡당 매매값이 서울 시내 가장 비싼 수준으로 뛰었다. 이 때문에 구체적으로 계산기를 두드리면 당초 예상보다 수익률이 낮을 수도 있다. 이에 비해 서계 청파 후암동은 용산 개발의 효과를 톡톡히 볼 수 있는데다 재개발 사업도 비교적 초기여서 투자 메리트가 크다. 도심권 재개발의 핵심 지역이라는 것도 기대감을 크게 하는 요인이다. 33㎡ 미만 소형 빌라의 경우 3.3㎡당 5000만 원선에 거래되고 있으며 66㎡대 단독주택은 평당 3000만~4000만 원선, 99㎡대 단독주택은 3000만 원선이다. 서계동은 재개발 사업이 초기 단계에 머물러 있어 장기 투자의 최상 조건을 갖추고 있다. 기본계획조차 수립돼 있지 않아 지분이 쪼개진 집이 거의 없다. 2007년 1월 건축 허가 제한구역으로 지정된 상태에서 조합원들이 추가로 늘어날 가능성도 없다.

선임대 상가 투자

2007년 상가 시장 불황의 가장 큰 문제는 경기 불황으로 소비심리가 위축된 데다 공급량이 꾸준하게 늘면서 임차인을 구하기가 어려웠다는데 있다. 특히 임차인 확보는 상가 투자의 지상 과제다. 수많은 상가 분양 현장들이 있는 데다 상권이 활성화돼 임대차 시장이 안정화되기까지 걸리는 시간은 의외로 길다. 만일 상가 투자 후 임대가 원활하지 않으면 심각한 투자 손실로 이어질 수도 있다. 선 임대상가는 시행사 측이 대형 프랜차이즈나 은행 등의 입점을 확정지은 다음 일반 분양에 들어간 상가를 말하는데 최근 서울, 수도권 등지에서 큰 인기를 끌고 있다. 고양시 일산2지구 9블록에 들어간 현해프라자는 상가 내 대형 음식 업종을 유치한 뒤 일반 분양에 들어갔는데 순수 임대 목적인 경우 연 7.4%의 수익률을 기록 중이다. 물론 주의할 점도 있다. 계약 시 시행사가 대형 업체를 입점시켰다면서 소액의 계약금 서류를 제시할 경우 투자를 자제해야 한다. 금액이 적어 언제든지 계약을 파기할 수 있기 때문. 선임대 계약과 관련한 임대인의 계약 주체가 분양계약서에 나온 대상 주체인 시행사인지 확인하는 것도 사기 분양을 막는 지름길이다.

택지지구 내 근린상가

막대한 유동 인구를 상대로 영업을 할 수 있기 때문에 택지지구 내 근린상가는 2008년에도 여전히 투자 유망 상품이다. 2008년에는 공급될 택지지구들은 전체적으로 상업용지 비율이 낮다. 김포 장기지구는 개발이 가장 빠르게 진행되고 있으며 전체 택지개발지구 중 상업용지의 비율은 2.8%로 비교적 낮은 수준에 속해 중심상업용지의 투자 가치가 높다. 미니판교로 불리는 성남 도촌지구는 성남 구시가지와 분당 사이, 판교의 동쪽에 개발되는 택지지구다. 하남시 초입에 들어선 풍산지구는 그린벨트 해제지구로 녹지 공간이 풍부하다. 지구 내 상업용지 비율은 3.0%다. 국민임대 3058가구를 포함한 총 5768가구가 공급될 예정이다.

필리핀 마닐라 콘도, 오피스

1997년 아시아 경제 위기로 촉발된 필리핀 부동산 침체는 2004년부터 회복세로 돌아서기 시작했다. 특히 콜센터 산업의 성장과 외국 소재 필리핀인들의 수요 증가로 마닐라 전역에 걸쳐 콘도미니엄 프로젝트는 늘어나고 있으며 콘도미니엄 가격과 임대료가 상승하고 공실률은 하락 중이다. 실제로 2005년 필리핀 고급 콘도미니엄의 가격은 평균 11%, 2006년에도 9.6%의 상승을 기록했다. 여기에 다국적 기업들의 콜센터 이전으로 인해 필리핀 업무용 빌딩은 2006년 말 기준 5% 미만이며 비즈니스센터가 밀집한 마카티, 올티가스 지역은 공실률이 1.5% 미만으로 오피스 공급 부족 현상이 심각한 수준에 이르렀다. 필리핀은 우리나라와 달리 1가구 다주택자에 대한 규제가 없어 현지 개발 회사가 분양 중인 주거용 콘도미니엄을 여러 채 분양받아 준공 후 필리핀 부유층과 외국인을 대상으로 임대 사업을 진행할 수 있다. 주거용 콘도미니엄의 임대 수익은 투자 원금 대비 연간 8~10%로 상당히 높은 수준이다.

강남 저밀도 재건축

강남 재건축 시장에도 파란불이 켜졌다. 그동안 강남 재건축 시장은 소형 평형 의무 비율, 개발 이익 환수, 용적률 강화, 분양가 상한제 등의 여파로 상당 기간 사업 진행에 어려움을 겪어 왔다. 그러나 새 정부 출범에 따란 규제 완화 기대감이 커지면서 각 단지마다 집값이 다시 뛰기 시작했다. 강남 재건축 규제 완화가 시행되면 당장 이익을 볼 지역은 강남구 개포동, 서초구 반포동, 강동구 고덕동에 위치한 저밀도 주공아파트 단지들이다. 이들 아파트는 그동안 용적률 인상이 어려워 사업 추진에 어려움을 겪었지만 현 규제에서 1~2개만 풀리면 사업 추진에 가속도가 붙을 것으로 현지에서는 내다본다.

광교신도시

광교신도시는 ‘제2의 판교’로 불리는 곳으로 수원시 매탄, 이의, 원천동 일대 1128만여㎡를 개발해 대규모 아파트 단지로 개발된다. 경기도와 경기도시공사가 자체적으로 개발하는 대규모 택지지구로 높은 녹지율과 낮은 인구밀도 등이 최대 강점이다. 녹지율은 41.1%로 판교(35%), 김포(28%), 분당(20%), 일산(22%)에 비해 높고 ㏊당 인구밀도는 68.7명으로 지금까지 공급된 신도시 중 가장 낮다. 단지 내 경기도청과 도의회, 수원지금 등 행정타운이 들어서고 첨단연구개발단지와 비즈니스 타운도 건립된다. 공급 예정 물량은 아파트 2만2400여 가구, 단독주택 700여 가구, 연립주택 2000여 가구, 주상복합 4000여 가구 등이다. 오는 8월 분양 예정이고 입주는 2011년 12월 예정이다. 1차 택지 분양 결과 85m2 초과분은 대림산업(A7블록), 동광종합토건(A8블록)이 60~85m2 , 85m2 초과분이 들어서는 A21블록은 울트라건설이 시공사로 참여한다. 분양가는 3.3㎡당 900만~1100만 원대로 공급될 전망이다.

뚝섬 주상복합

고분양가 논란에 휩싸였지만 뚝섬에 공급되는 주상복합 아파트는 2008년 상반기 분양 시장의 최대어다. 당초 2007년 말 분양할 예정이었으나 분양가를 놓고 서울시와 합의하지 못해 분양 일정은 미정이다. 서울숲과 바로 연결되며 강변북로, 동부간선도로를 이용하기 편리하다. 강남으로의 진출도 쉽다. 한화건설이 시공하는 1구역에는 총 230가구가 공급되며 공급 면적은 231~376㎡다. 3구역은 333㎡ 단일 평형으로 196가구가 공급된다. 분양 시점은 상반기로 잡혀 있으며 대림산업이 시공을 맡는다. 한편 3.3㎡당 4900만 원대에서 분양할 시공사의 계획에 대해 서울시가 부정적인 입장을 보여 분양가는 다소 유동적이다.

소형 평형 오피스텔

수익형 임대사업을 위한 오피스텔 투자도 전망이 밝다. 그동안 오피스텔은 공급 과잉에다 실제 거주 시 주택으로 간주돼 투자에 상당한 어려움을 겪어 왔다. 그러나 최근 도심권에 있는 소형 오피스텔의 임대 물건이 빠르게 소진되면서 투자에 활력을 되찾는 분위기다. 만약 실제 거주하지 않는다면 건축법상 업무용 시설로 분류되기 때문에 다주택 중과세 규정에서 제외된다. 오피스텔은 청약통장이 필요하지 않는데다 총부채상환비율(DTI) 규제를 받지 않는다는 이점이 있다. 지난 2007년 11월 초 서울 마포구 공덕동에서 공급된 한 오피스텔은 청약 경쟁률이 10 대 1을 기록할 정도로 인기를 끌었다. 전문가들은 대형보다는 소형, 수도권보다는 임대 수요가 많은 서울 도심권이 투자 대상으로 적합하다고 말한다. 또 신규보다는 이미 지어진 오피스텔을 구입하는 것이 투자 측면에서 볼 때 적합하다고 강조한다.

수도권 성장관리권역 토지

현재 토지 시장은 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다. 그러나 새 정부 출범 이후 진행될 개발 프로젝트에 따라 훈풍이 불어 닥칠 가능성도 배제할 수 없다. 수도권 규제가 완화될 경우 가장 유망한 곳은 성장관리권역으로 분류되는 김포 파주 화성 등지다. 또 가평 청평 등 팔당호 상수원 인근 토지 시장이 조금씩 꿈틀거리고 있다. ‘경부운하’가 통과할 여주 충주 문경 등도 유망 대상으로 분류할 수 있다. 충주 문경은 토지거래허가구역으로 지정돼 있지 않아 외지인의 토지 구입에 아무런 문제가 없다. 다만 부재지주에 대한 과세 기준이 워낙 엄격해 단기보다는 장기 투자로 접근하는 것이 유리하다.

<자문: 강은현 법무법인 산하 경매실장, 고준석 신한은행 PB센터 부동산팀장, 안명숙 우리은행 PB센터 부동산팀장, 이승익 루티즈코리아 대표, 이종창 다산서비스 대표, 전영진 예스하우스 대표, 정미현 상가뉴스레이더 선임연구원, 함영진 부동산써브 팀장, 황용천 와이플래닝 대표-가나다순>

글 송창섭 ·사진 이승재기자 realsong@moneyro.com


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입력일시 : 2008-01-16 14:40

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