Column 제 44호 (2009년 01월)

해외 경제·국내부동산 얼어붙을 것

기사입력 2009.01.15 오후 04:18

해외 경제·국내부동산 얼어붙을 것
이번에는 2009년 전체를 음양오행을 통해 내다보는 내용으로 준비했다.

앞으로 2∼3년 동안은 부(富)의 재편성이 이뤄지는 기간이다. 대부분의 사람이 망할 것이고 극소수의 사람들은 오히려 새로운 부자(new rich)로 등장할 것이다. 왜냐하면 지금부터의 게임은 ‘마이너스 게임’이기 때문이다.

사람들은 원래 덧셈보다 뺄셈을 잘하지 못한다. 8 더하기 9 는 17이 금방 나오지만 17에서 8을 빼는 셈은 한참 걸린다. 디플레이션이라고 하면 뻔한 얘기라고 하겠지만 그것이 ‘마이너스 게임이고 마이너스 게임에서도 돈을 벌 수 있다’고 하면 머리를 갸우뚱한다.

디플레이션이란 물가가 내리는 현상이라고 하지만 실은 사람의 가격이 내리는 현상이다. 오늘날 경제는 서비스 산업이 주류이고 서비스 산업의 가장 큰 비용 부문은 인건비다. 따라서 디플레이션은 인건비가 내리는 것이니 결국 사람의 값어치가 떨어지는 현상이다. 사람의 가격이 내리면 결과적으로 사람들의 소득이 줄어들게 된다. 소득이 내리면 돈을 벌지 못하는 것이지 어떻게 돈을 벌 수 있느냐고 물을 수 있겠다.

하지만 전체적으로 소득이 줄어들 때도 남보다 줄어드는 폭이 적으면 그 사람은 그만큼 돈을 벌고 있는 것이다. 이를 두고 증시에서는 상대효율이라고 한다. 시장 하락률보다 개인의 손실 폭이 적다면 벌고 있는 것이다. 따라서 살아남는 자에게 기회가 오는 것이 아니라 살아남은 그 자체로서 이미 게임에서 승리한 것이다.

이처럼 2009 년부터는 마이너스 게임이 본격화된다는 것을 명심하고 필자의 전망을 들어주기 바란다. 2009년은 기축(己丑)년이다. 기(己)라는 코드는 오행상 토(土)로서 그것이 축(丑) 위에 앉았다는 것은 땅이 얼어버린다는 의미가 된다. 이것의 상(象)은 수시빙 지시동(水始氷 地始凍), 즉 물이 얼기 시작하고 땅이 얼어붙기 시작한다고 한다. 간단히 말해서 물 건너 해외 경제가 얼어붙기 시작해 국내에서는 땅이 얼어붙는다는 것이니 땅이 언다는 것의 대표적인 해석은 부동산이 얼어버린다는 것이다. 얼기 시작한 부동산은 훗날 해동(解冬)이 되어야 풀릴 것이다. 그렇다면 땅은 언제쯤이나 얼었던 것이 풀릴 것인가. 그 해답을 얘기해야 하는가. 성미 급한 분이라면 절로 탄식이 나올 것이니 말이다. 그 시기는 2027년이다. 앞으로 20년 후가 된다. 이 말은 앞으로 부동산 시장은 20년간 초장기 동면에 들어간다는 말이기도 하다. 그동안 우리는 부동산 불패 신화에 젖어 있었고 미국 중산층들은 증권 펀드 불패 신화에 빠져 있었다. 세상에 영원한 것이 없듯이 부동산은 내릴 것이고, 증권 역시 하락할 것이다. 이 흐름은 머니 게임을 통해 생겨난 중산층의 몰락을 예고하고 있다. 그러니 지금의 부동산 가격 하락은 서막에 불과하다. 부동산을 정리하라고 기회가 될 때마다 얘기해 왔지만 양도세 때문에 팔지 못한다는 것이 대다수 사람들의 답변이었다. ‘양도세를 내는 것이 훨씬 유리할 것입니다’라고 말해주기도 했지만 이제는 아예 입이 아파서 말해주기도 싫다. 결국 부동산 하락으로 인해 우리 국민들의 재산은 큰 폭으로 축소 재편성될 전망이다. 가장 치명적인 실수는 프리미엄급 아파트를 사는 과정에서 너무도 큰 대출 부담을 안고 샀다는 점이다. 부동산 하락으로 시장 가격에서 대출을 제하면 손에 쥐는 것이 한 푼도 남지 않는 사태도 일어날 수 있다.

이같이 무서운 마이너스 게임에서 이기려면 부동산을 처분하는 것이 급선무일 것이다. 특히 대출 부담이 크다면 절대적으로 처분하라고 권하고 싶다. 그런데 최근 부동산 거래는 워낙 위축돼 팔고 싶어도 팔 수 없어 초조한 분도 많을 것이다. 이 점에 대해 알아보자.

2009년 상반기는 아마도 돈의 공급이 더 많을 수 있는, 아니면 그렇다고 느껴지는 마지막 기회가 될 수도 있겠다는 생각이다. 버락 오바마 미국 대통령 당선인이 1 조 달러 공급을 약속했고 금리를 거의 제로 수준으로 낮출 것이니 그렇다는 것이다. 하지만 문제는 이번 빅3의 경우에서처럼 경쟁력이 없는 자동차 회사들을 언제까지 돈으로 채울 수는 도덕적으로도 경제 효율적으로도 불가능한 일이다. 무작정 돈을 명분 없이 풀 수는 없는 일인 것이다. 뉴 뉴딜은 실패하게 마련이다. 간단하게 줄이면 수식어가 긴 어떤 무엇은 언제나 실패로 끝난다는 것을 역사는 말해주고 있다. 김대중 정부 당시 나왔던 ‘제2의 건국’이 무엇이었는가. 그런 정치적 구호를 이제는 기억하지도 못할 것이다. 건국은 한 번인 것이지 두 번 건국은 없다. 뉴딜은 한 번이지 두 번째 뉴딜은 없다. 그런데도 불구하고 이런 말이 나온다는 것은 지금의 위기에 대한 창조적인 해법이 없다는 것을 말해 주고 있는 것이다. 창조적인 발상이 나왔다면 그것을 만든 사람들은 더 이상 해묵은 수식어를 들먹이지 않는다. 뭐든지 임시변통일 때 ‘깐 이마 또 까는 식’의 구호가 나오는 법이다.

그러나 어찌 되었든 2009년 상반기는 나름 희망이 솟구치는 기간이 될 수 있다는 점 또한 중요하다. 생각에 분명히 지금이 바닥이다 싶어 지켜보면서 대기하고 있던 부동산 매수세와 주식 매수세가 살아날 가능성이 크다고 본다. 이 시기를 이용해 부동산을 매각할 수 있을 것이다. 주식이나 펀드 역시 그렇다. 우리 증시의 경우 아마도 코스피지수 1300을 상회하는 반등 장세가 있을 것 같고 부동산도 제법 활발한 매수세가 들어올 수 있다고 본다. 중요한 것은 이 기회를 놓치지 말아야 한다는 것이다. 또 그때가 되면 다시는 하락하지 않을 것이라는 심리가 더 커지면서 부동산이나 주식을 정리하지 않고 더 기다려 보자는 자세로 전환되면 실기(失機)한다는 얘기다.

어쩌면 2009년 상반기야말로 자산을 처분해 빚을 갚거나 현금으로 바꾸어놓고 다가오는 디플레이션을 대비할 수 있는 마지막 기회가 될 것으로 전망된다.

세상을 보는 법은 사실 대단히 간단하다. 우리 부동산 시장의 경우 ‘타워팰리스’가 처음 분양된 것은 2002년 무렵이었다. 그리고 좀 시간이 지나자 이 아파트는 선망과 질시의 대상이 됐다. 급기야 우리 주택 시장에는 프리미엄 아파트 레이스가 시작됐다. 모든 돈이 여기에 몰려들었다. 그리고 그것으로 프리미엄 아파트 시장은 상투를 쳤다. 2007년 초였다. 모든 흐름은 6년이 지나면 반대되는 운을 맞이하는데 2002년 입주에서 6년은 2008년이고 이로써 부동산 시세는 꺾이고 말았다.

간단하지 않은가. 필자는 2004년 이런 일을 내다보면서 다른 매체에 ‘부동산 불패 신화는 끝났다’는 제목의 글을 썼다. ‘웃기고 있네, 부동산은 이제부터야’ 등등 무수한 댓글이 달렸다. 당시 필자는 그 댓글들에 속이 상한 것이 아니라 크게 웃었다. 다만 전망을 미리 하지 말고 기다렸다가 임박해서 하기로 했다. 6개월 전이면 어떨까 싶었다. 결과는 마찬가지였다. 2008년 3월께 필자가 쓰는 다른 매체에 달러가 상승하고 있으니 달러를 사두는 것도 좋겠다고 썼다. 비난성 댓글이 엄청 많이 달렸다. 그래서 6개월도 빠르구나 싶었다. 그런 연유로 지금 필자가 2009년 재테크 전망이란 글을 쓰고 있지만 본디 그렇게 생각하는 사람은 동의할 것이고 그렇지 않은 분은 여전히 필자의 글을 흘려버릴 것이라고 생각한다.

물론 필자는 2006년 10월에 집을 팔았고 그 돈을 예금했다가 2008년 1월에 달러를 사서 환차익을 많이 남겼다. 혼자 벌면 되는 일이지 쓸데없이 떠드는 것이 무슨 필요 있으랴 하는 마음 여전하지만 그래도 서비스 차원에서 생각을 밝힌다.

정리할 때가 됐다. 필자의 얘기를 믿어도 좋고 믿지 않아도 무방하지만 한 가지만은 기억해 두는 것이 좋겠다. 2009년 하반기에 가서 코스피지수가 또다시 하락해 1000이 깨지는 날이 오면 그때는 정말로 500까지 하락하는 급락장이 나올 것이고 부동산은 팔 기회를 이미 놓쳤다는 점이다.

부디 이 글을 읽는 독자분들은 마이너스 게임의 승자가 되기를 기원한다.

해외 경제·국내부동산 얼어붙을 것
김태규

명리학자

고려대 법대 졸업

새빛인베스트먼트 고문

프레시안 고정 칼럼니스트

일러스트·이경국



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입력일시 : 2009-01-15 16:18

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