finance 제 44호 (2009년 01월)

분양권 전매제한 완화 ‘최고 수혜주’

기사입력 2009.01.15 오후 05:02

분양권 전매제한 완화 ‘최고 수혜주’
‘강북의 희망’ 은평뉴타운이 활기를 되찾는 모습이다. 분양 시장 위축과 고분양가 여파로 미분양, 미계약 사태를 빚었던 은평뉴타운에 정부발(發) ‘훈풍’이 불고 있다. 최근 국토해양부는 민간 택지 중 과밀억제권에 들어서는 아파트의 전용면적 85㎡ 이하는 5년, 85㎡ 초과는 3년으로 분양권 전매 제한 기간을 단축했다. 국토부는 분양 후 입주 때까지 소요되는 시간을 아파트마다 공통적으로 3년으로 간주하며 이전에 분양된 물량에 대해서는 소급 적용하기로 했다. 이에 따라 과밀억제권역에 포함돼 있지만 민간 택지에 지어진 은평뉴타운 85㎡ 초과 중대형 물량은 2008년 12월부터 이전 등기만 마치면 바로 거래가 가능하다.

“분양권 전매가 가능해졌다는 것은 은평뉴타운 입장에선 엄청난 호재입니다. 2008년 6월 1지구 입주 이후 프리미엄이 많이 떨어져 갈아타기를 원하는 인근 주민들의 관심 또한 높아지고 있습니다. 2009년 하반기쯤이면 제값을 인정받지 않을까 기대됩니다.”

2008년 11월 28일 서울 은평규 대조동 현대건설 ‘힐스테이트 모델하우스’에서 열린 제8회 전국 순회 한경 부동산포럼에 참석한 은평, 서대문구 부동산 중개업소 관계자들은 장기적으로 볼 때 은평뉴타운 만한 지역이 없다고 입을 모았다. 금융 위기와 실물경기 침체 등 대외변수가 나빠지면서 집값이 다소 떨어졌지만 장기적인 전망은 여전히 긍정적이라고 강조한다.

계획만 놓고 보면 은평뉴타운은 신도시 개발의 새로운 이정표를 제시한 주거 모델이라고 불러도 손색이 없다. 은평구 구파발, 진관동 일대 349만5248㎡(105만7000평)에 오는 2010년까지 1만6172가구(임대 4835가구 포함)가 들어설 은평뉴타운은 현재 서울시가 추진 중인 강남·북 균형 발전의 핵심 사업이다. 총 3개 단지로 개발되는데 현재는 1지구 4660가구만이 분양돼 입주한 상태며 나머지 2지구 5143가구와 3지구 6378가구는 2009년 10월과 2010년 3월에 준공이 완료될 계획이다.

무엇보다 친환경 요소를 갖추고 있다는 것이 가장 큰 매력이다. 용적률이 153%에 불과하다. 1㏊(1만㎡)당 인구도 목동(267명)의 절반 수준인 130명이다. 전 가구에서 북한산 조망이 가능하다. 내부 평면도 47가지로 다양한데다 생태하천 등을 단지 내 조경이 국내 최고 수준이다. 조경의 상당 부분이 원형 그대로다. 더군다나 2km 정도 떨어진 고양시 삼송동 일원에 510만㎡ 2만1597가구의 미니 신도시가 추가로 들어선다.

하지만 은평뉴타운이 ‘드림타운’으로 자리 잡기 위해서는 넘어야 할 산이 적지 않다. 우선 시장 침체라는 장애물을 뛰어넘어야 한다. 대중교통 여건 미비도 적지 않은 부담거리다. 현재 은평뉴타운 입주민들이 이용하는 통일로는 만성적인 교통 체증으로 악명이 높다. 앞으로 버스 전용차로제가 시행되면 대중교통을 이용해 서울로 진입하는 것은 한층 수월해지겠지만 일반 차량을 이용하는 것은 꿈같은 일이다. 지하철도 현재로선 3호선 구파발역이 전부다. 현지에 가보면 입주한 1지구 주민들이 마을버스나 자전거를 타고 지하철을 이용하는 모습을 어렵지 않게 목격할 수 있다. 여기에 삼송지구까지 들어서면 통일로의 교통 체증은 더욱 극심해질 수밖에 없다. 이에 따라 현재 서울시와 은평구가 연신내역과 구파발역 사이인 박석고개 부근에 지하철 역사 신설을 조심스럽게 검토하고 있지만 일산, 분당 등 다른 신도시와 비교해 볼 때 대중교통 기반 시설이 턱없이 부족한 것은 분명하다.

현재 은평뉴타운은 매수세가 뚝 끊긴 채 호가조차 빠른 하강세를 기록 중이다. 그나마 134㎡(40평). 179㎡(54평) 등 중대형 평형은 연초만 해도 프리미엄이 2억~3억 원가량 붙어 있지만 지금은 1억 원대로 값이 떨어졌다. 3억5000만 원에 분양된 114㎡(34평)도 프리미엄은 1억 원가량 형성돼 4억5000만 원에 거래되고 있다. 당초 2억~3억 원은 훌쩍 뛰어넘은 것을 감안하면 예상보다 가격 하락이 크다. 그러나 반대로 생각해 보면 지금의 가격 하락은 반등으로 이어질 수 있다는 방증이기도 하다.

여기서 투자자들이 눈여겨봐야 할 대목은 은평뉴타운의 내재가치다. 고분양가라는 외풍 때문에 상당수 가구가 미분양, 미계약으로 이어졌지만 당장의 분양 결과만으로 은평뉴타운의 가치를 평가할 수는 없다는 것이 전문가들의 공통된 생각이다. 일산, 분당 등 다른 신도시들도 분양 초기에는 엄청난 미분양 사태를 빚었지만 공급이 감소하고 경기가 회복되면서 가격 반등이 커졌다는 것이 좋은 예다. 친환경 주거지라는 메리트는 은평뉴타운의 최대 장점이다.

그렇다면 은평뉴타운의 적절한 투자 시기는 언제일까. 최근 정부가 전매 제한을 해제한 것은 은평뉴타운 원주민이나 실수요 투자자들에겐 더할 나위 없이 좋은 기회다. 원주민 정착률이 낮아지는 등 뉴타운 본연의 취지와는 맞지 않지만 현실적으론 어쩔 수 없는 선택이다. 분양가 부담을 느낀 입주민들이 빠져나가고 이 자리를 실수요자들이 채워나간다면 은평뉴타운 집값은 다시 상승세로 돌아설 수 있다. 민영덕 행운공인 대표는 “전매 제한 조치 해제가 발표된 이후 강남권 주민들의 문의 전화가 많이 늘었다. 다주택자 중과세까지 완화되면 매수세는 확실하게 늘어날 것”이라며 2009년 초를 매수 타이밍으로 추천했다.

최학주 모든공인(은평구 불광동) 대표는 “불광동, 응암동 주민들이 갈아타기용으로 은평뉴타운에 대해 물어보는 상담이 늘었다”며 “특히 현금 동원 능력이 있는 유주택자의 관심이 높아지고 있다”고 전했다. 배철호 명가공인 대표도 “지금은 가격 메리트보다 심리적인 요인이 크다”며 투자 심리 안정을 가격 상승의 우선 조건으로 정했다.

2지구 개발이 가시화되는 이후로 투자 시점을 늦춰야 한다는 의견도 있다. 부동산 포럼에 참석한 이유경 대명부동산 대표는 “현재 은평뉴타운의 문제는 편의 시설 및 생활 기반 시설이 부족한데서 원인을 찾을 수 있다. 제대로 된 쇼핑, 교육 시설조차 갖춰지지 않아 입주민들의 불편이 크다”며 2지구 공급이 시작되는 2009년 하반기를 매수 시점으로 추천했다. 구파발역 주변을 개발하는 2지구에는 쇼핑센터 등 근린생활시설이 예정돼 있다.

서대문구 남가좌동 107만3000㎡(32만5000평)를 재개발하는 가재울뉴타운도 은평뉴타운 효과를 톡톡히 볼 것으로 기대된다. 현재 1, 2구역 개발 중이며 5, 6구역은 조합설립인가를 앞두고 있다. 나머지 3, 4구역은 이미 관리처분계획 인가를 마쳤다. 서울시가 추진하는 2차 뉴타운 사업 중 속도가 가장 빠르다. 개발이 완료되면 상암동 DMC(디지털미디어단지) 배후단지로 손색이 없다는 평가다. 이 밖에 은평구 수색동·증산동 일대 89만7090㎡(27만1800평)를 오는 2013년까지 개발하는 수색, 증산뉴타운도 관심거리다. 은평구에서는 응암동을 비롯해 재개발이 추진되는 곳이 무려 23곳에 달한다.

글 송창섭·사진 이승재 기자realsong@moneyro.com

은평뉴타운에서 바라본 북한산 자락



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입력일시 : 2009-01-15 17:02

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