피스 시장은 지난 몇년간 우리나라 부동산 시장에서 가장 각광을 받은 분야라고 할 수 있다. 그런데 최근 글로벌 금융위기로 오피스 빌딩의 가치급락과 이에 따른 수익성 악화가 본격화되면서 이 시장이 침체로 접어들고 있다. 생보부동산신탁이 오피스 빌딩 거래 자료를 분석한 결과 서울지역 오피스 빌딩의 자산 가치는 지난 6개월간 30% 이상 하락한 것으로 나타났다. 강북 도심권의 3.3㎡당 자산가치는 1461만 원에서 1008만 원으로, 강남은 1256만 원에서 898만 원으로 급락하였다.또한 투자지표가 되는 자본환원율(capitalization rate)은 2005년 8%대에서 금융위기가 정점에 달한 작년 가을에는 5%대로 급락하였고, 이에 따라 투자수익이 조달금리보다도 낮아지는 등 수익도 급락하고 있다. 빌딩으로부터 발생하는 임대소득보다 빌딩 자산매각에 따른 자본이득이 투자의 중심이 되는 우리나라 오피스투자 시장 상황에서 자산가치의 급락은 투자 손실로 이어질 가능성이 높다.그리고 임대소득보다 자본이득을 추구하는 경향은 대형 오피스 빌딩만이 아니라 중소형 빌딩에서도 마찬가지라고 할 수 있다. 국토해양부가 분기마다 작성하는 전국 상업용 빌딩에 대한 투자정보 분석에서도 오피스 빌딩의 투자수익률을 좌우하는 것이 자본이득이라는 특징을 볼 수가 있다. 올해 1분기 오피스빌딩의 투자수익률은 -0.4%로 이전에 10% 이상의 수익을 남긴 것과 극명하게 대조를 이루고 있다. 그 내용을 보면 투자수익률을 구성하는 소득수익률과 자본수익률 중에 임대수입에 기초한 소득수익률은 1.28%이고, 가격변동에 의한 자본수익률은 -1.68%로 자본수익률에 의해 전체 수익률이 마이너스로 되고 있다.더욱이 오피스시장은 올 들어 경기침체와 금융경색으로 급격한 하락세가 나타나고 있다. 가장 빨리 악화되는 측면은 공실의 급증이다. 부동산114에서 조사한 바에 따르면 최근 경기 침체에 따른 인력감축, 임대면적 축소 등의 움직임으로 1/4분기 서울지역 공실률은 전분기 대비 2.7%p 상승한 4.6%까지 상승했다. 이러한 현상은 지역 및 규모에 관계없이 나타나고 있으며, 임대료가 저렴한 지역으로의 이전 움직임이 많았던 강남지역의 경우 공실률은 전분기 대비 4.1%p나 상승한 6.3%로 나타났다. 이는 과거 1%대 공실율과 비교하면 대단히 높은 수준이다. 비록 전체 임대료 자체는 아직 상승세를 보이고 있으나 상승폭은 크게 둔화되고 있고, 강남지역의 경우에는 이조차 하락하고 있다.이러한 오피스 투자의 위험요인들은 아파트형 공장에서도 비슷하게 나타나고 있다. 아파트형 공장은 사실상 중소기업의 오피스 수요에 의해 팽창해 왔고, 도심지역에서 비싼 임대료를 지불하던 중소기업들이 서울 외곽지역에 자체 사무실을 마련해서 이전하는 형태를 띠고 있다. 아파트형공장의 분양가는 최근 1년간 50% 이상 상승하였고, 규모도 대형화되면서 사실상 서울지역 오피스 신규공급의 절반 정도를 차지하고 있다.그런데 이처럼 단기간에 공급이 늘고, 가격이 급등하면서 아파트형 공장의 가격위험은 크게 높아졌다. 또한 일부 지역에서는 공실이 증가하고 임대료가 정체되는 현상도 나타나고 있다. 따라서 기존 오피스시장에서 자산가치 급락을 경험하듯이 아파트형 공장에서도 향후 이러한 위험을 배제할 수 없는 상황이다. 따라서 아파트형 공장의 경우에도 가격위험을 고려하여 투자나 자산관리를 해나가는 것이 바람직할 것이다.부동산114 대표서울대 경제학 박사한국건설산업연구원 부연구위원
