되짚어보는 2009년 주택시장 이슈와 정책효과

년 부동산시장의 이슈는 정부의 정책규제 완화, 저금리기조 유지, 풍부한 시중부동자금에 따른 실물투자수요 등으로 압축될 수 있다. 특히 정부정책 중 세제완화대책은 1997년 IMF 경제위기때와 마찬가지로 각종 조세특례제한규정을 부활시키고, 주택·건설시장을 다소 진작시키는 역할을 했고, 또한 9월과 10월에 각각 시행된 수도권 내 DTI규제는 재건축시장의 안정세를 이끌어냈다는 평가를 받고 있다.2009년 1월19일 서울시가 발표한 ‘한강공공성 회복선언’은 한강주변을 끼고 있는 성수, 합정, 이촌, 압구정, 여의도 등을` ‘전략정비구역’으로 지정하고 개별 개발이 진행되기 이전에 통합 개발안을 마련하기로 하였다. 망원, 당산, 반포, 잠실, 자양 등 중·장기적으로 중·소규모 개발이 예상되는 지역에 대해선 체계적 개발을 유도하는 ‘유도정비구역’으로 지정하였고, 아울러 한강을 남북벨트로 연계한 마곡~상암은 ‘생태첨단산업지구’, 당산~합정은 ‘문화예술지구’, 여의도~용산은 ‘국제금융업무지구’, 이촌~반포는 ‘보행녹지지구’, 성수~압구정은 ‘신문화지구’, 암사~아차산은 ‘역사문화지구’로 특화시키겠다는 내용이 담겨져 있다. 무엇보다 재건축 등 정비사업의 경우 기부채납비율을 25~40%까지 확보함으로써 공공용지 및 기반시설을 확보하고, 강변북로와 올림픽대로의 지하화를 추진한다는 점이 투자관심을 집중시켰다고 볼 수 있다. 특히 최대 50층에 달하는 용적률 및 고도제한완화를 통한 초고층아파트단지의 건립허용이 경기침체에도 불구하고 재건축아파트가격의 폭등을 이끌어낸 원인으로 뽑고 있다. 결국 도시발전 및 주거개선사업의 해결책이 한강변을 통해 마련되었다는 점이 향후 주거투자의 방향성을 제시해주었다고 볼 수 있다.2009년 말 현재 한강변의 재건축단지 가격은 매매호가에 비해 다소 하락한 양상을 보이고 있지만 여전히 투자자의 관심이 매우 높고, 그에 따라 언제든지 탄력을 받을 수 있는 상승여력이 있다는 점에서 2010년에도 주택시장에서 가장 주목받는 상품이라고 판단된다.2009년에는 그동안 양도소득세율 중과로 인해 처분을 고심했던 다주택 보유자들의 숨통을 터 주었고, 무엇보다 고가주택의 기준이 9억 원으로 상향조정되고 장기보유특별공제한도를 최대 80%(10년 이상 보유시)까지 확대시켜줌으로써 부자들을 위한 세금혜택이라는 비난을 피하기 어려운 한 해였다고 볼 수 있다. 특히 2주택 이상 보유자에게 적용되었던 중과세(2주택 50%, 3주택 이상 60%)가 2010년까지 처분할 경우 일반세율을 적용(단, 주택투기지역은 10% 가산세율 적용)키로 했다는 점에서 2009년에 이어 2010년에도 양도소득세 혜택은 지속된다. 또한 신규주택 취득에 대한 부담도 크게 덜어주었는데, 2009년 1월1일부터 2010년 12월31일 사이에 새로 취득한 주택은 그 후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용시키도록 하고 있다. 즉 보유한 주택은 처분함으로써 중과세를 면하고, 또한 추가로 취득한 경우에는 영구적으로 중과세의 부담에서 벗어나게 한다는 점에서 재건축의 투자를 더욱 부채질하기도 했다. 그 밖에 넘쳐나는 미분양을 해소하기 위한 방안으로 ‘6·11 미분양대책’발표로 인해 거주자 또는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역에 소재하는 미분양주택을 2009년 2월12일부터 2010년 2월11일까지 최초로 매매계약을 체결하고 취득하여 그 취득일로부터 5년 이내 양도함으로써 발생하는 양도소득금액에 대해서는 양도소득세 100%(수도권 과밀억제권역안의 경우 60%) 세액을 감면시키는 조치가 이루어졌다. 그로 인해 전국 미분양물량은 2008년 12월 기준 16만5599호에서 2009년 10월 기준 12만437호으로 2008년 말 대비 27.3% 감소하였다. 무엇보다 그동안 가장 심각한 문제로 대두되었던 지방미분양소진율이 빠른 속도를 내고 있다는 점에서 비교적 정책효과는 바람직했다고 평가된다. 미분양 세금감면혜택 종료시점이 임박해옴에 따라 건설사들은 2009년 말과 2010년 초에 공격적으로 분양물량을 쏟아내고 있지만 분양관심에 대한 지역적인 차별화 또한 더욱 심화되고 있다.2009년 한 해 부동산시장의 가장 큰 시장이슈 중 하나가 좀처럼 꺼지지 않는 전세가격의 고공행진이다. 전세가격의 상승원인은 몇 가지로 볼 수 있는데, 우선적으로 연초부터 이어진 저금리기조로 인한 화폐가치 하락에 있다고 볼 수 있다. 금리가 낮아지면 전세금은 자연적인 상승을 보이게 되는 것이 일반적이다. 둘째, 10월부터 정부가 추진 중인 ‘보금자리주택’ 공급에 있다. 보금자리주택은 기존의 개발제한구역의 해제를 통해 파격적인 분양가로 주택을 공급함으로써 무주택자들이 주택취득을 미루고 전세수요를 지속적으로 유지하는 데 적지 않은 이유가 되고 있다. 셋째, 경기불안에 따른 실질소득의 감소 및 고용불안이 주택취득수요를 감소시키고 전세수요를 가중시켰다고 볼 수 있다. 무엇보다 입주물량은 점차 감소하는 상황에서 재건축·재개발사업 추진으로 인해 주변지역의 전세가격 불안을 야기시킨 결과를 초래했다. 특히 서울시가 향후 도시재건사업을 좀더 적극적으로 추진시킬 것으로 예상됨에 따라 향후 2~3년간 전세가격의 하방경직성은 지속적으로 유지될 것으로 예상되므로 이에 대한 대책이 필요할 것으로 판단된다.부동산시장의 거품논쟁은 주택가격이 오를 때마다 항상 거론되는 이슈였다. 2009년 한 해도 역시 이러한 논쟁은 끊이지 않았던 한 해였다. 하지만 2009년 부동산시장은 전반적인 상승대세가 아닌 지역적인 차별화가 심화되었던 것으로 기대된다. 우선적으로 분양시장은 전매제한과 양도세제의 완화조치로 인해 송도국제도시, 청라지구, 광교신도시, 판교신도시 등이 수도권 내 분양시장을 주도했고, 반면 용인 일부지역 및 경기북부, 김포한강신도시, 영종지구 등의 분양성과는 기대에 미치지 못했다. 반면 투자자의 관심이 중심된 서울지역의 분양시장은 뉴타운·재건축·재개발지역을 중심으로 성공적인 분양을 이끌어낸 것으로 평가된다. 특히 7월 지하철 9호선 개통에 따른 주변지역의 분양시장은 높은 청약률로 마감되었다는 점에서 분양시장의 지역차별화가 크게 심화된 한해였다고 볼 수 있다. 이는 다시 말해 분양시장에 대한 수요자들의 냉철한 판단에 근거했다고 볼 수 있고, 부동산거품논란에 대한 반증의 결과라고 볼 수 있을 것이다. 또한 대출규모가 급속한 증가세에 맞춰 정부는 9월7일 제금융권 DTI규제에 이어 10월12일 제2금융권의 수도권 내 DTI규제를 추가로 시행함에 따라 부실대출위험을 최대한 줄이고 시장가격 안정화를 이끌어냈다고 평가된다. 은행권의 가중평균 대출금리가 상승세 있어 DTI규제와 더불어 주택수요를 점차 억제시키는 효과로 나타날 것으로 예상된다.김일수 IBK기업은행 부동산팀장(wmpro@korea.com)