Column 제 56호 (2010년 01월)

최근 주택시장의 호재와 악재

2009년 10월 이후 DTI 규제와 수요자들의 시장에 대한 관망세가 확산되면서 아파트 가격이 지속적인 하락세를 보이고 있다. 이러한 분위기를 반영하여 각종 설문조사에서도 소비자들의 시장에 대한 비관적 견해가 일반화되고 있다.

한국은행과 삼성경제연구소의 2009년 4분기 소비자태도 조사에서 주택구입 시기를 묻는 질문에 ‘지금이 적당한 때’라는 응답은 32.9%로 지난 2분기 조사 당시의 응답 비율(48.1%)보다 떨어졌다. 비슷한 결과는 최근 부동산114가 서울 수도권 거주자 약 800명을 대상으로 2010년 상반기 시장전망을 조사한 설문에서도 나타난다. 비록 응답자 중 55.2%가 주택가격이 “상승할 것”이라고 답했지만, 6개월 전 조사 결과와 비교해 보면 13%포인트가량 하락한 것이다.

그런데 이처럼 소비자들이 심리적인 위축되고 있을 뿐만 아니라 정부정책의 측면에서도 지속적인 부동산시장 규제가 지속될 것으로 예견되면서 가격 하락은 더욱 심화될 조짐을 보이고 있다. 이미 정부는 2010년 2월로 끝나는 분양주택에 대한 양도세 감면을 예정대로 종료할 계획이라고 발표하였다. 또한 한국은행은 2010년도 5% 전후의 경제성장 전망에 비해 2% 금리가 너무 낮다며, 2010년 1분기 중 금리인상을 시사하고 있다.

이와 같은 시장 상황에서 2010년 입주물량은 전년에 비해 늘어날 것으로 추정된다. 2010년 아파트 입주물량은 임대물량까지 포함할 경우 약 30만 호로 전년에 비해 6.4% 증가될 것으로 예상되고 있다. 이 중에서 서울지역은 3만6000호로 18.3% 증가하는 등 수도권은 전체적으로 10.7% 증가할 것으로 예상되고 있다. 비록 최근 몇 년간 입주물량이 감소하고 있지만, 미분양물량이 많이 남아서 이러한 입주량 증가는 시장에 부담을 줄 수 있다.

특히 최근 분양물량이 급증하고 있는 것은 2010년 주택 시장에서 불안요인이 될 수 있다. 2월의 양도세 종료를 앞두고 2009년 4분기에 분양이 급증하여, 전국적으로 4분기 중 12만 4000호가 분양에 들어갔다. 특히 경기도는 6만3500호, 인천은 1만8700호에 달해 수도권 지역에서만 9만7000호의 분양이 이루어졌다. 2009년에 분양된 전체 물량의 절반 이상이 이 기간에 몰린 것이다.

물론 기존 시장보다 분양시장에 대한 소비자의 관심이 높고, 금융규제가 상대적으로 덜하기 때문에 분양시장이 기존시장보다 상대적으로 나은 상황이지만, 이처럼 일시에 대규모 분양이 이루어지게 되면 다시금 미분양 증가의 우려가 생기게 된다. 더욱이 아직까지 수도권 내 경기도 등의 미분양은 충분히 해소되지 못한 상황이기 때문에 새로운 미분양의 증가는 주택시장의 어려움을 가중시킬 것이다.

따라서 2010년 경기가 본격적으로 회복되어 예년 수준을 웃도는 경제성장률을 기록하더라도 이처럼 시장에 악재가 겹치게 되면 상반기 중 주택시장이 회복되기는 어려울 것이다. 2009년 10월 현재 전국의 미분양물량은 12만 호로 여전히 적지 않은 규모이며, 이 중에서 완공 후 미분양은 4만8500호로 40.3%에 달하고 있다. 악성 미분양은 줄어들지 않고, 그 비율은 오히려 더욱 높아진 상황이다.

또한 향후 수도권 내에 민영주택보다 경쟁력이 높은 보금자리주택의 물량은 크게 늘어날 것이기 때문에 그만큼 수도권 민영주택 분양은 어려울 것으로 예상된다. 그러므로 본격적인 주택시장의 회복은 2010년 하반기에나 가능할 것으로 예상된다.

최근 주택시장의 호재와 악재
이상영

부동산114 대표이사 사장



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입력일시 : 2010-01-13 10:06

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