자녀 신혼집 제공, 증여세 과세 요건은

[한경 머니 기고=정병수 상무·이승윤 세무사 삼정KPMG 상속·증여 및 가업승계팀] 부모와 자식 간에 소유하고 있는 부동산은 필요에 따라 어느 한쪽이 무상이나 저가로 이용하는 경우가 많다. 특히, 요즘처럼 부동산 가격이 급등해 보금자리 마련이 쉽지 않은 신혼부부의 경우 일정 기간 부모 소유 주택에 신혼살림을 차리는 경우도 빈번하다. 하지만 부동산을 직접 증여하지 않고 무상으로 사용하게 하는 것만으로도 증여세가 과세될 수 있어 주의가 필요하다.

부동산 무상 사용에 따른 증여는 크게 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우와 부동산을 담보로 제공해 이익을 얻은 경우로 구분할 수 있다. 사전 검토 없이 부동산을 무상으로 사용하는 경우 예상치 못한 세 부담이 발생할 수 있으므로 사전에 충분한 검토가 필요하다.

A. 타인 소유의 부동산을 무상으로 사용하는 경우라고 하더라도 부동산 소유자와 같이 거주하는 주택은 증여세가 과세되지 않는다. 즉, 부모님 소유 주택에서 부모님과 같이 거주하는 경우 부동산 금액과 상관없이 증여세가 과세되지 않는다.

A. 부동산 소유자와 같이 거주하는 주택을 제외하고 타인 소유 부동산을 무상으로 사용하는 경우 원칙적으로 증여세가 과세되나, 예외적으로 과세 한도를 두어 부동산 무상사용에 따른 증여이익이 1억 원 미만인 경우 증여세를 과세하지 않는다.
이때, 증여이익은 5년 단위로 각 연도의 무상사용 이익을 현재 가치(10%)로 할인한 금액의 합계액으로 계산하며, 각 연도의 무상사용 이익은 부동산가액에 기획재정부가 정하는 이율(2%)을 곱해 계산한다.

만일, 당초 증여 시기로부터 5년이 경과한 이후에도 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 날의 다음 날에 새로이 무상사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 증여이익을 계산해 증여세 과세 여부를 판단하게 된다.

B씨의 경우 부모님과 함께 거주하지 않으므로 원칙적으로 증여세 과세대상이지만, 부동산 무상사용 증여이익이 약 4500만 원(=6억 원×2%×3.79)으로 기준 금액인 1억 원에 미달하므로 증여세가 과세되지 않는 것이다. 한편, 부동산 무상사용에 따른 증여세가 과세되지 않는 부동산 한도가액을 역으로 계산해보면 약 13억 원 정도로 계산된다. 즉, 부동산가액이 약 13억 원을 초과하지 않는다면 부동산 무상사용에 따른 증여이익이 1억 원에 미달하므로 증여세가 과세되지 않는 것이다.

이처럼 부동산가액에 따라 증여세 여부가 달리 판단될 수 있으므로, 결혼한 자녀에게 부동산을 일정 기간 무상으로 제공하고자 하는 경우 증여세 효과를 사전에 확인하는 것이 바람직하겠다.

A. 부동산 무상사용에 따른 증여이익은 무상사용 개시 시점에 5년간의 무상사용 이익에 대해서 일시에 과세된다. 즉, 실제 무상사용 기간에 관계없이 개시 시점에 5년간의 무상사용 이익 전체에 대해 일시에 과세하고 무상사용 기간이 5년에 미치지 못하는 경우 미사용 기간만큼 증여세액을 환급하는 구조다. C씨의 경우 5년간 증여이익이 약 1억5000만 원(=20억 원×2%×3.79)으로 기준 금액인 1억 원을 초과하므로 증여세 과세대상이며, 이에 대한 증여세는 대략 1000만 원 정도가 산정된다. 다만, C씨는 실제 무상사용 기간이 2년에 불과하므로 미사용 기간인 3년 치에 대해 경정청구를 통해 이미 납부한 증여세를 돌려받을 수 있으며, 환급 받을 세액은 대략 600만 원[=1000만 원×(36개월/60개월)]으로 계산된다.

즉, C씨는 무상사용 시점에 증여세 1000만 원을 납부하고, 2년이 경과한 후 이사 시점에 600만 원을 돌려받게 되는 것이다.

A. 먼저 상가의 무상임대로 인한 증여이익은 약 2200만 원(=3억 원×2%×3.79)으로 과세 한도인 1억 원을 초과하지 않으므로 증여세가 과세되지 않는다. 하지만 부모님의 경우 상가를 무상으로 임대해 소득이 발생되지 않음에도 불구하고 소득세 및 부가가치세가 과세될 수 있다. 이유는 ‘소득세법’ 및 ‘부가가치세법’에서 특수관계인과의 부동산 무상임대 거래를 부당행위거래로 규정하고 있기 때문이다.

부동산임대사업자는 사업소득자로서 부동산 임대소득에 대해 종합소득세 및 부가가치세를 납부해야 하는데 임대사업자가 특수관계인과의 거래에 있어 시가로 거래하지 않고 무상 또는 저가로 거래하는 경우에는 부당행위로 보아 실제 거래가액을 부인하고 시가를 기준으로 소득세 및 부가가치세를 재계산해 납부하도록 하고 있다.

즉, 부동산임대사업자인 부모님은 특수관계에 있는 아들에게 부동산 임대용역을 무상으로 제공했으므로 임대료 등을 시가로 재계산해 소득세와 부가가치세를 납부해야 하는 것이다. 혹시 자녀에게 본인 소유 상가를 무상으로 임대하고자 하는 경우에는 증여세가 과세되지 않더라도 소득세 및 부가가치세가 과세될 수 있으므로 주의가 필요하다.

A. 타인 소유 부동산을 무상으로 담보로 이용해 금전 등을 차입함에 따라 이익을 얻은 경우 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액에 대해 증여세가 과세되는 것이나, 예외적으로 과세 한도를 두어 부동산 담보 사용에 따른 증여이익이 1000만 원 미만인 경우 증여세를 과세하지 않는다. 이때, 증여이익은 1년 단위로 차입금에 적정 이자율을 곱해 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급했거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 계산한다.

차입 기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 차입 기간은 1년으로 하고, 차입 기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 보아 다시 1년간의 증여이익을 계산해 증여세 과세 여부를 판단하게 된다.

E씨의 경우 적정 이자율로 계산한 금액은 약 1400만 원(=3억 원×4.6%), 실제 이자부담액은 900만 원(=3억 원×3%)으로 증여이익(=500만 원)이 1000만 원에 미달하므로 증여세가 과세되지 않게 된다. 부동산 담보 제공에 따른 이익증여는 차입금액, 실제 부담한 이자금액에 따라 증여세 과세 여부가 달리 판단되므로, 부동산 담보 제공 전에 증여세 과세 여부를 미리 확인하는 것이 바람직하다.

이상과 같이 부동산을 직접 증여하지 않는 경우라 하더라도 무상을 사용하거나 담보를 제공하는 경우에도 증여세가 과세될 수 있다. 다만, 해당 부동산의 종류, 가액, 차입액 등에 따라 증여세 과세 금액이 상당히 달라질 수 있으므로 사전에 확인해 예상치 못한 증여세 부담에서 벗어날 수 있도록 해야 한다.