[special]“다주택자, 부동산 법인 전환으로 절세 효과”

정광진 김앤장법률사무소 변호사 '상속·증여 리스크 맥 짚기'

[한경 머니 = 김수정 기자]이제 우리나라에서도 상속·증여 이슈가 재벌 등 특정 계급에만 준한 것이 아니라 ‘누구에게나 일어날 수 있는 현실 고민’으로 퍼져 가고 있다. 하지만 아직도 상속·증여 하면 어쩐지 어렵게만 느껴지는 것도 사실이다. 이날 포럼에서 정광진 김앤장법률사무소 변호사는 ‘상속·증여 리스크 맥 짚기’란 주제로 누구나 이해하기 쉬운 상속·증여에 관한 법률 상식들을 조목조목 설명했다. 정리 김수정 기자 | 사진 김기남 기자

흔히, 상속·증여세를 ‘부자들의 세금’으로 치부하곤 한다. 상속할 자산이 많을수록 세금도 많이 내는 누진세율을 적용하기 때문이다. 그러나 속내를 자세히 들여다보면 상속이 꼭 특정 계급의 과제만은 아니다.

언제, 어디서, 무슨 일이 벌어질지 모르는 게 인생이기도 하지만, 우리나라 중장년층의 자산 70% 이상이 부동산인 만큼 이들이 사망한 후 배우자나 자식들에게 이전할 가능성이 높기 때문이다. 이것을 생전에 양도했다면 증여가 되고 사후에는 상속이 된다. 상속세와 증여세의 세율은 똑같다. 단, 10억 원 이내의 상속재산이라면 세금은 잊어도 된다. 정부가 중산층의 상속세에 대한 불안감을 덜어주고 상속인의 생활 안정을 위해 상속공제 제도를 채택하고 있기 때문이다.

상속공제 제도는 크게 증여재산공제와 상속공제로 나뉜다. 증여재산공제의 경우, 배우자는 6억 원, 직계존속은 5000만 원(미성년자는 2000만 원), 직계비속은 5000만 원, 6촌 이내 혈족 또는 4촌 이내 인척은 1000만 원까지 일괄적으로 증여세를 공제받을 수 있다. 가령, 남편 A씨가 아내 B씨에게 11억 원을 증여했을 경우 B씨는 6억 원을 제외한 5억 원에 대한 증여세를 납부하면 된다.
상속공제는 2억 원의 기초공제 및 기타 인적공제가 적용된다. 만약, 기초공제와 인적공제의 합계액이 5억 원을 넘지 않을 경우 일괄공제 5억 원을 적용할 수 있다. 인적공제 인원이 적을 경우, 일괄공제가 훨씬 더 이득인 셈이다. 최소 5억 원에서 최대 30억 원까지 적용되는 배우자상속공제도 있다.

일괄공제와 배우자상속공제가 적용될 경우, 최고 10억 원의 상속공제가 가능한 것이다. 예를 들어 아버지가 사망해 자녀 등 상속인이 상속세를 신고 납부하려고 할 때 어머니가 살아 있다면 상속세 과세가액이 10억 원까지는 상속세 부담이 없고, 어머니가 이미 사망한 상태라면 과세가액 5억 원까지는 상속세 부담이 없는 것이다.

그 외에도 가업상속공제, 영농상속공제, 금융재산상속공제, 재해손실공제, 동거주택상속공제 등이 있기 때문에 자신에게 맞는 공제액을 알뜰히 챙기는 것이 절세의 시작이다.

하지만 본격적인 셈법은 지금부터다. 앞서 말했듯 상속·증여세는 누진세율이 적용된다. 누진세율은 자산 규모에 따라 최소 10~50%까지 누진세율이 적용된다. 가령 1억 원 이하의 상속액에 대해서는 과세표준의 10%를 징수하며 최대 구간인 30억 원 초과 시, 30억 원을 초과하는 금액의 50%와 10억4000만 원을 납부해야 한다. 따라서 미리미리 상속·증여세를 대비해 놓지 않으면 자칫 세금 폭탄의 위협에 직면할 수 있다.

부동산 법인 전환 효과
문재인 정부의 주요 부동산 대책마다 다주택자에 대한 강도 높은 규제가 쏟아지면서 부동산 상속·증여에 대한 자산가들의 고민도 늘고 있다. 이런 흐름 속에 최근 주택을 취득할 예정인 개인사업자가 법인을 설립해 주택임대사업자로 등록하는 경우가 늘고 있다. 법인 소유의 부동산은 거래되는 차익에 대해 법인세만 내면 되지만 개인인 다주택자가 집을 팔 때는 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제도 제외돼 세 부담이 크기 때문이다.

현행법상 2채의 주택을 보유한 개인이 주택을 매각할 경우 양도소득세는 기본세율(6~42%)에 10%포인트가 가산된다. 3채 이상은 20%포인트가 가산되고, 지방소득세까지 포함되면 최고세율이 68.2%에 달한다. 게다가 장기보유특별공제도 인정되지 않는다.

법인은 주택을 매각할 때 법인세를 내는데, 다른 소득과 합산해 10~25%의 법인세율이 적용된다. 또 조정대상지역 여부와 상관없이 해당 주택 매매차익에 대해 10%의 법인세가 추가된다. 특히 개인의 다주택자가 법인을 세워 소유한 부동산을 분산해 등록하면 부과되는 종합부동산세도 낮출 수 있다.

단, 개인사업자가 법인으로 전환하려면 일반적으로 사업양수도, 포괄양수도, 세 감면 포괄양수도, 현물 출자, 중소기업 통합 등의 방법을 활용해야 한다. 그러나 자산 규모, 부채, 업종 등을 총체적으로 고려해 결정하는 것이 필수다. 따라서 전문가의 도움을 받아 세금을 절약하는 방법이나 사업 특성에 맞는 제도 정비 등을 통해 법인 전환의 사후관리까지 종합적으로 검토하는 것이 바람직하다.

Profile 정광진 변호사는…

김앤장법률사무소에서 조세소송, 조세심판, 세무조사, 세무지문 등 분야에서 쟁송 대리와 법률 자문을 제공하고 있다. 김앤장에 합류하기 전에는 법무법인 율촌 조세분야 변호사, 대통령실 민정수석비서관실 선임행정관, 안진회계법인 세무본부 파트너, 대법원 조세조 전문직 재판연구관 등으로 근무하면서 다수의 선례적 조세소송 사건과 조세정책개발에 참여했다.

[본 기사는 한경머니 제 171호(2019년 08월) 기사입니다.]