꼬마빌딩 상증세 인상 초읽기, 절세법은

[한경 머니 = 김수정 기자]장기 불황 속에서도 안정적인 수익률로 자산가들의 투자 심리를 자극했던 꼬마빌딩(비주거용 일반 건물)의 상속세 및 증여세가 내년부터 오를 전망이다. 불투명한 세금 리스크를 극복할 해법은 무엇인지 정리해봤다.

자산가들의 재테크와 상속자산으로 인기를 모았던 ‘꼬마빌딩’에 대한 상속·증여세 부담이 늘어날 것으로 보인다. 국세청이 상속·증여세를 계산할 때 이들 건물의 시가를 지금과 같은 간접적인 평가 수단인 기준시가가 아니라 실거래가에 가깝도록 감정평가를 활용하기로 했기 때문이다.

여기서 꼬마빌딩은 주택, 오피스텔, 상업용 건물을 제외한 일반 건물로, 국세청이 기준시가를 개별 고시하지 않는 소형 건물을 의미한다. 일반적으로 꼬마빌딩은 대개 지상 3~5층 규모의 중소형 빌딩으로 수익형 부동산의 투자수익률이 웬만한 금융상품의 수익률을 상회한다는 점에서 안전한 투자처이자 상속자산으로 주목받아 왔다.

지난 8월 경제부처에 따르면 국세청은 내년부터 고가 비주거용 일반 건물의 상속·증여세를 산정할 때 감정평가를 의뢰해 건물의 시가를 파악할 예정이다. 이를 위해 최근 내년도 정부 예산안에 국세청이 감정평가 의뢰비용으로 쓸 수 있도록 24억 원의 예산이 반영된 것으로 알려졌다. 다만, 아직까지 일반 건물의 ‘고가’라는 가격 기준과 대상 지역을 어떻게 정할지는 결정되지 않았다.

통상 건물에 상속·증여세를 과세할 때는 시가를 원칙으로 하고, 거래가 없어 시가를 파악하기 어려울 때는 기준시가나 감정가격, 공매가격 등을 보충적 평가 방식으로 활용한다. 오피스텔과 연면적 3000㎡ 이상의 상업용 건물은 국세청이 매년 전수조사를 통해 기준시가를 발표하기 때문에 시가반영률이 80%가량으로 유지된다.

반면 꼬마빌딩은 기준시가를 조사하지 않고, 토지분 개별공시지가에 건물분 과세시가표준액을 합쳐 계산하기 때문에 기준시가가 시가에 크게 못 미치는 경우가 많다. 이 때문에 다른 재산과 형평성 문제가 제기돼 왔는데, 올해 초 ‘상속세 및 증여세법’ 시행령(제49조) 개정으로 감정평가의 활용 범위가 넓어진 만큼 앞으로 이를 적극 활용하겠다는 게 정부의 방침이다. 따라서 꼬마빌딩을 통해 상속·증여세를 절세해 온 고액자산가들의 경우, 이번 조치와 관련해 향후 투자 및 상속 계획에 대한 대비책이 필요해 보인다.

배남수 EY한영회계법인 이사는 “내년부터 경제당국의 감정평가가 이뤄진다면 고가의 꼬마빌딩에 대한 상속·증여세가 높아질 전망”이라며 “현행 상속·증여세법에서는 상가건물을 평가 시 시가(매매사례가액, 감정가액 등)가 없는 경우 보충적인 평가 방법(흔히 말하는 기준시가)으로 평가하도록 돼 있다”고 말했다.

이어 배 이사는 “일반적인 상가건물의 기준시가는 시세반영률이 60% 내외(통상 60~70% 정도)인데, 예정대로 감정평가 방법을 이용할 경우 시세반영률이 80% 내외(통상 70~80% 예상)이므로 대략 20% 정도의 평가액 상승 효과가 발생한다”고 설명했다.

가령, 시세 100억 원의 상가를 기준으로 단순 계산을 해보면 기존에 기준시가(60억 원)로 평가해 자녀 1인에게 증여할 경우 약 24억 원의 증여세를 부담해야 하지만, 감정평가 방법(80억 원)으로 변경될 경우 약 34억 원으로 증여세 부담이 늘어나게 된다(구체적인 계산은 아래표 참조).

더불어 그는 “지난해 상속·증여 시 시가평가 기간의 확대에 이어 올해 비거주용 건물의 감정평가 방법 도입이 논의되는 것을 보면 과표 현실화(상승 기조)에 대한 추세가 계속 이어질 것으로 예상된다”며 “신고세액공제 축소 등으로 인해 상속·증여세 부담은 계속 늘어날 것이므로 세법 개정 이전에 증여함으로써 상속·증여세 부담을 줄이는 방향을 적극 모색해야 할 것이다”라고 당부했다.

상속·증여를 고려 중이라면 세법 개정 이전에 미리 증여해 비주거용 건물을 이전하는 것이 좋다는 게 관련 전문가들의 중론이다. 가령, 건물의 100% 지분을 증여하는 것이 어렵다면 건물의 일부 지분(30% 또는 50%)을 증여하는 방안을 고려해볼 수 있다. 또한 상기 감정평가 방법을 적용하는 개정안의 도입이 아니더라도 기준시가의 시세반영률은 계속 높아지는 추세에 있으므로 미리 증여하는 방안을 적극적으로 고려해볼 만하다.

절세tip
상속세 vs 증여세 비교 후 증여를 실행해야
고령자들의 경우 별세하시게 되면 상속 개시 전 10년 이내에 상속인(배우자, 자녀)에게 증여한 재산이 상속재산에 합산되고, 이러한 사전증여재산은 상속세 공제한도를 차감하는 효과가 발생하게 돼 증여가 불리한 경우가 있을 수도 있다.

매도 예정인 부동산의 경우 증여가 양도세 측면에서 불리할 수도
매도 계획이 있는 경우에 자녀에게 기준시가로 증여를 하게 되면 당초 매입가액보다 취득가액이 낮아지는 효과도 발생하게 돼 본인이 보유하다가 매도하는 경우보다 양도세에서 불리할 수도 있다.

증여세·취득세 등의 납부 능력 고려해야
부동산 증여 시에는 수증자가 증여세는 물론, 취득세도 납부해야 하는데 만약 수증자가 납부 능력이 없는 경우, 추가적인 현금 증여로 인한 증여세 부담이 늘어날 수도 있으므로 연부연납 등의 증여세 자금조달 계획까지 고려해 증여를 실행해야 할 것이다.

[본 기사는 한경머니 제 173호(2019년 10월) 기사입니다.]