[한경 머니 기고=이용 파트너·양재영 회계사 삼일회계법인 상속증여전문팀] 최근 정부는 ‘서울 지역 실거래 관계기관 합동조사’라는 명목으로 서울 지역의 주택 실거래에 대한 내용을 조사했는데, 이를 토대로 2020년에는 전국 단위로 확대해 보다 강도 높은 부동산 거래 조사 계획을 예고했다. 부동산 거래 시 불이익을 받지 않으려면 어떤 대비가 필요할까.
정부는 국토교통부, 행정안전부, 금융감독원 등이 참여해 부동산 취득과 관련한 자금 출처와 증빙 자료 등을 조사하는 과정에서 가족 간 자금 거래, 차입금 과다, 현금 위주의 거래 등 정상적인 자금 조달로 보기 어려운 거래이거나 미성년자 거래와 같이 편법 증여가 의심되는 다양한 유형의 거래들을 적발했다. 이와 더불어 자금 출처가 불분명한 고가 아파트 취득자와 고액 전세입자 등에 대한 세무조사 건수가 매년 증가해 자금 출처에 대한 조사가 강화되고 있는 추세다.
재산 취득자금 명백하지 않으면 증여세 과세 대상
‘상속세 및 증여세법’에서는 직업, 연령, 소득·재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우 그 재산의 취득자금을 증여받은 것으로 추정해 증여세를 과세할 수 있도록 규정하고 있다. 해당 규정에 따를 경우 재산의 취득뿐만 아니라 채무를 상환한 경우에도 그 상환자금을 증여받은 것으로 추정한다(상속세 및 증여세법 제45조).
다만 이는 ‘증여를 추정’하는 것으로 증여가 아니라는 사실관계를 입증한다면 과세되지 않는다. 예를 들어 과거부터 과세관청에 신고가 된 충분한 소득금액이 있거나 상속 또는 증여를 받은 재산이 있는 경우, 다른 재산을 처분해 수령한 대가 또는 부채를 부담해 받은 금전으로 해당 재산을 취득(채무상환)할 때 직접 사용한 경우 등이 여기에 해당한다.
또한 재산 취득자금 등의 증여추정 시에 ‘입증되지 않은 금액’이 ‘취득 재산액(또는 채무 상환액)의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억 원 중 적은 금액’에 미달하면 증여추정에서 제외하도록 규정하고 있는바, 재산 취득자금(채무 상환자금)을 100% 모두 소명해야 하는 것은 아니다. 예를 들어 새로 취득한 부동산가액이 10억 원 미만인 경우에는 취득가액의 80%를, 10억 원 이상이면 2억 원을 제외한 금액을 소명하면 되는 것이다.
일정 규모 이하, 증여추정에서 배제될 수도
재산 취득이나 채무 상환을 모두 확인하기에는 현실적인 어려움이 있기 때문에 과세관청은 실무적으로 증여추정을 적용하지 않는 ‘증여추정 배제 기준’을 두고 있다. 재산 취득일 전 또는 채무 상환일 전 10년 이내에 해당 재산 취득액 및 채무 상환액이 기준 금액 미만인 경우에 증여추정 규정을 적용하지 않으며, 기준 금액은 연령, 세대주 여부 등에 따라 차이가 있다.
예를 들어, 특별한 소득이 없는 45세 세대주 A씨가 2억5000만 원의 주택과 8000만 원의 기타 재산을 구입하는 경우, 개별적인 기준 금액(3억 원, 1억 원) 및 총액한도(4억 원)에 미달하므로 증여추정 규정을 적용하지 않는다. 그러나 해당 자금이 타인으로부터 증여받은 사실이 명백할 경우에는 증여세 과세 대상이 된다.
자금 출처에 따라 적절한 입증 자료 구비해야
실제 자금 출처를 조사받는 경우에는 어떻게 준비해야 할까. 우선, 자금 출처의 유형에 따라 적절한 입증 자료를 준비하는 것이 중요하다. 예를 들어 30대 남성이 근로소득과 은행 대출, 보유 재산 처분을 통해 신규 부동산을 취득한 후에 과세관청으로부터 자금 출처에 대한 소명을 요청받을 경우, 소득세 관련 자료(근로소득원천징수 영수증), 대출·처분과 관련된 계약서 등 입증 자료를 구비해 대응해야 한다.
만약 은행이 아닌 부모 또는 친척 등 개인으로부터 차입해 부동산을 취득했다면 예금통장 사본, 입금증 등 보다 구체적인 금융 거래 사실을 확인할 수 있는 자료가 필요하다.
한편 개인 간 대여를 통해 현금을 차입한 경우라도 적정 이자를 지급하지 않은 경우, 대여가 아니라 원금 전액을 증여한 것으로 보아 증여세가 과세될 수 있기 때문에 자금을 대여한 경우 이를 인정받기 위해서는 이자를 지급하는 것이 중요하다.
이때 상증세법상 정하는 적정 이자율은 4.6%이므로 이보다 적은 금액의 이자를 지급할 경우에는 이자 차액에 대해서 증여세가 과세될 수도 있다. 따라서 개인 간 금전 거래를 통해 재산을 취득했을 경우 면밀한 검토를 통해 불이익을 받지 않도록 주의해야 한다.
[본 기사는 한경머니 제 176호(2020년 01월) 기사입니다.]
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