고가 주택에 규제가 집중되면서 ‘고가 오피스텔’에 대한 관심이 높아지고 있다. ‘오피스텔=임대수익형 상품’이란 공식도 깨지고 있다. 고가 오피스텔 투자, 얼마나 매력적일까.
[한경 머니 = 배현정 기자｜사진 한국경제DB]예상을 빗나갔다. 최근 주택 시장에 규제가 집중되면서 비교적 규제에서 자유로운 오피스텔로 일부 투자 수요가 옮겨 갈 것이라는 예상이 지배적이었다. 하지만 전반적인 오피스텔 시장은 한풀 꺾였다. 수익형 부동산 연구·개발기업 상가정보연구소가 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계를 분석한 결과 2020년 1월 전국 오피스텔 거래량은 2066건으로 전년 동기(2292건) 대비 약 9.9% 줄었다.
수도권 오피스텔 거래량도 감소했다. 지난 1월 서울 오피스텔 거래량은 686건으로 지난해 동월 716건 대비 약 4.2% 감소했고, 경기(541건→489건), 인천(279건→158건)도 감소했다. 이 가운데 주목할 점은 고가 오피스텔 시장의 변화다.
지난 1월 5억 원 이상에 거래된 오피스텔은 전년 동기 대비 141.7% 증가했다. 전용면적 50㎡ 이상 오피스텔 거래량도 소폭 증가했다. 오피스텔 시장도 양극화가 뚜렷하다. ‘고가·대형 오피스텔’의 인기가 치솟고 있다.
고가 오피스텔, 전성시대 열리나
그러나 분양은 순조로웠다. 한강이 조망되는 럭셔리 오피스텔에 청약 수요가 몰리면서 최고 30대1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 1월 광진구에서 분양한 ‘더라움 펜트하우스(전용면적 58~74㎡ 321실)’은 최고 17억 원이 넘는 고가 오피스텔임에도 3개월 만에 완판됐다. 기존 고가 오피스텔도 순항 중이다. 국토교통부 실거래가에 따르면 지난해 10억 원이 넘는 고가 오피스텔은 200건이 거래됐다. 이는 5년 전인 2014년 83건에 비해 2배 이상 증가한 규모다. 역대 최고가를 갈아치우는 사례도 속속 등장하고 있다.
그간 오피스텔은 임대수익형 상품의 대명사였지만, 최근에는 주거 상품으로서의 위상이 커졌다. 이에 따라 원룸형보다 중대형 면적의 선호도가 높아지고 있다. 서울 강남구 청담동 소재 ‘피엔폴루스’ 오피스텔은 전용면적 316㎡형이 지난해 3월 65억 원에 거래되며 국내 오피스텔 최고가를 경신했다. 피엔폴루스에서 가장 넓은 면적의 펜트하우스다. 2위는 국내 최고층 건물인 롯데월드타워에 위치한 ‘월드타워동’으로 전용면적 188㎡형이 49억8000만 원 수준에 거래됐다.
지하철 강남역 인근의 고급 주거 상품인 ‘부티크 모나코’도 지난 5월 전용 212㎡가 32억5000만 원에 거래되면서 신고가를 기록했다. 이 오피스텔의 최고 대형 평수다. 같은 면적이 2013년 11월에는 20억 원, 2015년에는 28억2000만 원에 거래됐다. 2013년 대비 실거래 가격은 62.5%가 상승한 셈이다. 이어 강남의 고급 주거 상품으로 유명한 타워팰리스 전용면적 186.6㎡형이 27억3500만 원에 새 주인을 찾았다. 이 평형은 2015년 3월 21억3000만 원, 2018년 5월 26억 원에 거래된 바 있다. 2015년 대비 실거래 가격은 30% 수준 상승했다. 이들 고급 오피스텔은 최고급 호텔 수준의 서비스와 커뮤니티 시설을 갖추고 있는 것이 특징이다.
서울 강남구 청담사거리와 학동사거리 사이에 위치한 피엔폴루슨 비선 실세 최순실이 살던 곳으로 유명하다. 박근혜 전 대통령이 다니던 VIP 의료 시설로 유명한 차움건강검진센터가 입주해 있다. 롯데 시그니엘 레지던스는 전용 133~829㎡형의 중대형 규모로 석촌호수와 한강, 서울 도심 일대가 한눈에 조망된다. 입주민은 컨시어지 서비스, 룸서비스, 도어맨 등 호텔 수준의 서비스를 누릴 수 있고, 85층에 있는 실내 수영장에서는 서울 도심을 내려다보며 수영을 즐길 수 있다.
럭셔리 오피스텔의 경우 ‘사회적 위상’을 표현하는 수단으로도 인식돼 상류층 사이에서 인기가 높다. 이러한 호텔급 서비스를 제공하는 고급 오피스텔은 재벌, 연예인 등이 거주하는 주거 상품으로 매물도 드문 편이다.
업계는 오피스텔 시장도 양극화로 고가 수요가 점점 확대될 것으로 전망하고 있다. 양지영 R&C연구소 소장은 “고가 오피스텔은 랜드마크에 대한 자부심이 있기에 희소성의 가치가 높다”며 “입지와 커뮤니티 등이 우수하면 가격이 높아도 사려는 수요가 있어 투자 가치가 있다”고 말했다.
전국에서 가장 비싼 오피스텔, 상승률은
전국에서 가장 비싼 오피스텔은 어디일까. 국세청의 ‘오피스텔·상업용 건물 기준시가(2020년 1월 1일 적용)’를 보면 가장 비싼 오피스텔은 서울시 강남구 청담동 소재 더 리버스 청담으로 1㎡당 기준시가가 936만9000원에 이르렀다. 이에 서울 송파구 신천동 롯데월드타워 월드타워동(1㎡당 860만1000원), 강남구 역삼동 강남역투웨니퍼스트 102동(1㎡당 638만6000원), 강남구 청담동 청담에디션(1㎡당 626만3000원), 서초구 방배동 반포스테이2차(1㎡당 618만1000원)가 상위 5위 안에 들었다.
이 기준시가는 상속·증여·양도세 등을 과세할 때 적용된다. 상속·증여세는 원칙적으로 시가를 기준으로 세금을 매기지만, 시가를 알 수 없는 경우에는 고시된 기준시가를 기준으로 삼는다. 양도세는 실제 거래가를 확인할 수 없을 때 기준시가를 활용, 실제 거래가 대신 ‘환산취득가액’을 산정한 뒤 과세한다.
그렇다면 가장 비싼 오피스텔의 매매가격 상승세는 어떠할까. 서울 강남구 청담동에 입주한 더 리버스 청담은 전용 45㎡ 단일면적 복층·분리형 원룸 오피스텔로, 2019년 입주했다. 2017년 분양 당시 가격은 11억~12억 선. 현재 매매 시세는 최고 14억 원을 호가한다. 한강 조망이 가능하고, 실내 장식에 대리석 바닥과 아트월이 적용되고 피트니스센터, 세대별 창고 등 고급 커뮤니티를 갖춘 오피스텔로 명성이 높다. 서울 청담동 더 리버스 청담 인근의 D공인중개소 관계자는 “강남 지역 고가 아파트에 대한 대출이 제한되면서 투자 목적으로 고가 오피스텔을 문의하는 고객들이 늘었다”며 “가격이 높더라도 대개 중층 이상 전망이 우수한 타입을 선호한다”고 말했다.
고급 오피스텔, 세금은
주택 시장에 규제가 쏟아지자 주거용 오피스텔로 눈을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 주의할 점은 세금이다. 오피스텔은 청약통장 없이도 접수가 가능하고, 청약 시 주택 숫자에서 제외되기 때문에 다주택자 규제를 피할 수 있다는 장점이 부각되고 있다. 오피스텔은 원래 건축법의 적용을 받는 업무 시설이다. 하지만 실제 오피스텔을 주거용으로 사용하는지, 업무용으로 사용하는지에 따라 세금 부과 여부도 달라진다. 오피스텔도 다른 부동산과 마찬가지로 취득과 보유, 양도 시에 관련 세금이 부과된다.
이혜진 리얼앤택스 대표세무사로부터 주거용 오피스텔 취득 시 유의해야 할 점에 대해 알아봤다. 우선 주택으로 사용하는 오피스텔은 주택수에 포함돼 다주택자 종합부동산세 세율로 종부세가 부과될 수 있다는 점을 고려해야 한다. 1주택자는 공시가격 9억 원까지 공제되지만, 2주택자는 6억 원 한도로 공제되고 3주택 이상은 종부세 세율도 올라간다. 다만 오피스텔에 사업자등록을 하면 종부세가 배제된다. 공시가격 6억 원이하 8년 장기 임대사업 등록일 경우만 가능하다. 고가 오피스텔은 종부세 합산 배제가 되지 않는다. 양도세와 관련해서도 거래 전에 따져봐야 한다. 이 대표세무사는 “흔히 오피스텔을 임대사업으로 등록하면 다른 보유 주택에는 영향을 미치지 않는다고 생각하는 경우가 많아 주의가 필요하다”고 했다.
예컨대 아파트와 오피스텔을 각각 1채씩 보유한 경우를 가정해 보자. 오피스텔에 임대사업자 등록을 한 경우 전부 1주택으로 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각하는 경우가 많다. 하지만 해당 오피스텔을 임대사업으로 등록했더라도, 아파트의 비과세 혜택을 위한 거주 요건(2년) 등을 충족해야 한다는 설명이다.
9억 원 이상 고가 주택이라면 셈이 더 어려워진다. 만일 15억 원 주택을 보유한 사람이 오피스텔을 매입해 사업자 등록을 한 경우, ‘1세대 비과세’ 요건을 적용받더라도 양도 시 9억 원 초과분에 대해서는 세금을 내야 한다. 이때 고가 주택 이외 오피스텔의 보유 여부가 상당한 영향을 미칠 수 있다. 이 대표세무사는 “기존 주택이 9억 원을 초과한다면 9억 원 초과분부터는 양도세를 내야 하는데, 이때 오피스텔도 주택으로 봐서 중과가 적용된다”고 설명했다.
[본 기사는 한경머니 제 178호(2020년 03월) 기사입니다.]
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