REALTY COLUMN
4월 1일 발표된 주택시장 정상화 종합대책(이하 4·1 대책)이 국회를 통과했다. 이에 따라 6억 원 또는 연면적 85㎡ 이하 신축·미분양 주택, 1세대 1주택자가 소유한 기존 주택, 주거용 오피스텔 등이 양도소득세 감면 혜택을 받게 됐다. 4·1 대책 수혜지와 주거용 오피스텔 투자법에 대해 알아봤다.4·1 대책에 따른 수혜지와 투자법은 다음과 같다.
첫째, 정확한 시세를 파악하고 있어야 한다. 요즘과 같은 침체기에는 거래 건수가 많지 않아 정확한 시세를 파악하는 데 어려움이 있다. 먼저 국토교통부 아파트 실거래가 조회 사이트(http://rt.mltm.go.kr)에 들어가서 최근에 거래된 가격을 확인해 봐야 한다. 그런 후 부동산정보업체 사이트나 포털 사이트에 들어가서 호가와 매물 정보를 보면 대략적인 시세를 파악할 수 있다. 중개업소에 전화하거나 방문해서 이미 파악한 시세보다 저렴한 매물을 구입하면 된다.
둘째, 돈을 더 주더라도 로열층이나 로열동을 사는 것이 유리하다. 가급적 남향에, 중간층 이상, 조망 좋은 곳을 선택하는 것이 좋다.
셋째, 브랜드 파워가 좋은 아파트가 가격도 높다. 대기업들은 자사의 이미지 제고를 위해 막대한 광고비와 평면 개발에 투자를 아끼지 않고 있다. 또한 피트니스센터, 독서실, 게스트 룸, 차별화된 조경 등 입주민을 위한 시설에서도 한 발 앞서 있는 것이 사실이다.
넷째, 가급적 블루칩 단지를 매입해야 한다. 지역별로 가격 상승의 바로미터가 되는 단지들이 존재한다. 서울 강남구 압구정동 현대아파트, 양천구 목동 신시가지 단지, 서초구 반포동 삼성 래미안 퍼스티지, LG 자이 등이 대표적인 블루칩 단지라고 할 수 있다. 지역을 대표하는 단지는 호황기에는 가격 상승을 주도하고 침체기에도 하락폭이 적다.
다섯째, 웰빙 아파트를 주목해야 한다. 친환경 자재나 마감재를 쓰고 녹지공간이 많은 곳이 향후에는 더욱 각광 받게 될 것이다. 산이나 공원이 조망되는 환경친화적인 아파트나 주차장을 지하에 두어 지상에 조경 시설을 잘 조성한 아파트들이 가격에서도 강세를 보이고 있다.
여섯째, 핵가족화, 노령화에 대비해 165㎡ 규모 이상의 대형 아파트는 가급적 구매를 피해야 할 것이다. 과거에는 다주택자에 대한 양도세 중과로 중소형 아파트를 정리해 대형을 사는 것이 유행했으나, 최근에는 1~2인 가구 증가로 중소형에 대한 선호도가 높아지는 추세다.
일곱째, 미분양 아파트를 구입하려는 투자자는 현재 가치보다는 미래 가치를 보고 투자해야 한다. 입주 시점에 도로가 넓어지거나 지하철이 개통되거나 대형 백화점, 대형 할인마트, 공공기관, 학교 등이 들어선다면 가격이 상승할 가능성이 있다. 행정 중심의 복합도시나 기업도시, 혁신도시 등도 투자가치를 높이는 좋은 재료라고 할 수 있다.
여덟째, 재건축 아파트를 구입할 때는 대지지분을 따져봐야 한다. 대지지분이 넓어야 평가 금액이 높아지고 무상으로 큰 규모의 아파트를 받을 수 있다. 아무래도 고층보다는 저층이나 중층 규모의 아파트 단지가 대지지분이 넓다. 현재 시세와 아파트 대지지분을 비교하면 대략적으로 투자수익성을 파악할 수 있다.
아홉째, 오피스텔은 아파트에 비해 시세차익을 얻기가 쉽지 않다. 오피스텔은 보통 임대용으로 많이 사용되고 월세를 한꺼번에 올리기 어려운 구조다. 최근 들어 공급량이 크게 증가한 것도 부담이다. 도보로 5분 거리 이내의 역세권에 직장인, 대학생, 신혼부부의 수요가 많은 곳을 선택하면 된다.
결론적으로 기존 아파트는 생활편의성, 학군, 교통, 유해시설 유무 등을 잘 살펴야 하며 재건축 아파트는 대지지분, 추진 단계를 잘 따져봐야 한다. 미분양 아파트는 분양가 할인, 금융 혜택, 미래 가치를 중시해야 한다. 오피스텔은 기본적으로 임대 수요가 얼마나 풍부한지가 관건이다.
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