구로구 고척동 지상 8층 건물 경매 실전투자 가이드

번 호에 분석할 물건은 구로구 고척동 76의160 준공업 지역에 있는 근린빌딩이다. 이 건물은 지하 3층 지상 8층으로 구성돼 있다. 지하 3층에는 기계 및 전기실, 관리사무실이 있고 지하 2층부터 지상 2층까지는 근린시설이, 지상 3층부터는 오피스로 사용되고 있다. 대지면적은 총 1643㎡(497.01평)이며, 이중 건물의 연면적은 9781㎡로 기준층 바닥면적만 240평이 넘는다. 현재 지하 1, 2층을 사우나로 이용하고 있으며 지상에는 학원을 비롯해 건설회사, 대교, 웅진코웨이 등이 입주해 있다. 고산초교 남서측 150m 지점에 있는 건물로 경인로를 이용하기에 편리하다. 1호선 개봉역과 구일역과는 500~600m 떨어져 있어 도보이용도 가능하다. 주변은 중소 규모의 공장과 전자종합상가, 공구상가, 아파트 단지가 함께 있다. 지난 11월에는 인근 124전자타운 내 2001아울렛 구로점이 문을 열었고 전자랜드21도 가까운 거리에 있다. 그동안 지역발전의 걸림돌로 작용해 온 영등포구치소가 조만간 천왕동으로 이전할 계획이어서 장기적인 전망을 밝게 하고 있다. 서울시가 이전지를 문화, 레저, 유통 등이 복합된 종합단지로 개발할 계획이어서 자산가치 상승과 시세차익이 예상된다. 경매번호는 2005타경 19757로 서울 남부지법 경매 3계에 배당됐다. 지난 1월10일 최초감정가 129억2978만원에 처음 경매에 나온 후 2회 유찰을 기록해 이번 경매에서는 감정가의 64%인 82억7506만원에 경매가 실시된다. 외환은행이 2004년 9월21일 설정한 근저당 채권이 69억원가량 된다. 입찰에 참여하기 위해서는 최저매각가의 10%인 8억2751만원을 갖고 있으면 된다. 권리관계를 살펴보자. 등기부등본에 있는 권리관계를 살펴보니 근저당 5건 전세권 1건 가압류 19건 압류 2건 가등기 1건 가처분 2건 등 총 30건의 권리가 복잡하게 등기돼 있다. 하지만 2004년 9월21일 설정된 외환은행의 최초 근저당을 말소기준권리로 하기 때문에 다른 권리들은 낙찰 후 말소된다. 낙찰자가 추가로 지불해야 할 권리는 현재로선 없다. 다만 경창산업이 기계식 주차설비에 대한 공사비 청구를 이유로 약 8600만원의 유치권을 주장하고 있고 19명의 채권자가 공사비, 지하사우나에 대한 시설비를 이유로 12억7000만원의 유치권을 신고한 것은 주의해야 할 부분이다. 이 유치권은 인정될 가능성이 높기 때문에 낙찰분석 시 유치권 금액을 취득 비용에 포함하는 게 좋다. 현장을 방문하면 내부 마감공사를 진행 중인 모습을 볼 수 있다. 유치권 금액이 워낙 커 이번 경매에서도 유찰될 가능성이 있지만 현 최저가에서도 충분히 시세차익을 거둘 수 있다. 다음으로 임대차 관계를 살펴보자. 앞서 설명했듯이 지하 1, 2층에 사우나가 입점해 있고 지상 3층에는 화장품 임시판매장, 4층에는 한린종합건설 NIMA, 5층에는 탄탄프랜차이즈 실내골프연습장, 6층에는 대성학원 이화어학원, 7층에는 대교 킴스건설 웅진코웨이, 8층에는 태천종합건설 스틸이엔씨 체크라인플러스정보 등이 입주해 있다. 지상 1층에는 식당이 2층에는 가구전시판매장이 예정돼 있다. 임차인 대다수는 사업자 등록을 하지 않아 낙찰자에 대한 대항력은 갖고 있지 않다. 따라서 명도에 대한 부담이 적다. 인근 지역 공시지가는 평당 1200만원, 호가는 1500만~2000만원이다. 건물가는 평당 270만원으로 추정된다. 평형을 고려할 때 이 물건의 토지는 약 60억원, 건물가는 약 80억원은 될 것으로 판단된다. 땅값과 건물가를 합치면 140억원으로 최초 감정가 129억원보다 다소 높다.인근 지역의 평당 임대가는 지하층이 200만원, 1층은 700만~1000만원, 2층은 400만~500만원, 3층 이상은 400만원이다. 현재 경매가 진행 중인 데다 취득 후 빠른 시간 내 입주자와 명도 또는 재임대를 협의해야 하기 때문에 적정 임대료는 주변 시세의 80%로 잡는다. 이를 기준으로 할 때 각 층별 적정 임대료는 지하층이 170만원, 1층 570만원, 2층 370만원, 3층~8층 320만원이다. 투자수익률 분석 시 신고돼 있는 임대료는 모두 무시해도 된다. 각 층별 임대료에 맞춰 재임대 또는 명도 후 새로 임대하는 것을 감안하면 된다. 권리분석을 통해 나온 유치권금액 13억5600만원은 모두 투자비에 포함해야 한다. 취·등록세, 법무비용 등 제세공과금은 낙찰가의 5.5%이고 컨설팅 수수료는 최근 확정된 매수신청 대리인 등록에 관한 대법원 예규에 따라 감정가의 1.0%를 적용한다. 물론 전문가에게 의뢰하지 않고 본인이 직접 과정을 진행하면 컨설팅 수수료는 항목에서 뺄 수도 있다. 건물 내부의 남은 공사비용은 3억5500만원이다. 추후 발생할 지도 모르는 명도 협의 비용으로 약 1억5000만원을 포함하는 게 좋다. 세입자들이 많아 강제 명도가 안 될 경우 금융 비용 등의 손실이 발생하기 때문이다. 재임대 기간과 유치권 협상, 명도기간의 장기화에 따른 위험도를 최소화하기 위해서도 이 같은 비용은 감안해야 한다. 최저 매각가인 82억7700만원에 입찰한다고 가정해 투자수익률을 분석해 보자. 먼저 취·등록세 등 제세공과금이 4억5524만원, 컨설팅 수수료가 1억2930만원, 유치권 인수금이 13억5600만원, 명도비용이 1억5000만원, 잔여공사 비용이 3억5507만원으로 총 투입 비용은 107억2261만원이 된다. 여기서 전세 임대료를 보증부 월세로 전환해 보증금 대 월세전환 보증금 비율을 3 대 7, 월세전환 보증금의 월세 전환율을 월 1%로 가정하면 연간 임대수익료는 7억5048만원이 된다. 여기에 관리비 징수액으로 3억2210만원이 들어 건물을 운영해 벌어들이는 총수익은 10억7258만원이다. 그러나 연간 지출되는 관리 비용은 관리비 징수액의 90% 수준으로 보는 것이 현실적이다. 따라서 이를 비용으로 환산하면 2억8970만원이고 여기에 공실 손실비 5363만원을 빼면 연간 운용수익은 7억2926만원이 된다. 총 투입 비용 107억2261만원에서 임대 완료 시 들어오게 되는 임대보증금 26억8030만원을 빼면 실투자금액은 80억4231만원이고 이 실투자금액으로 연간 운영수익 7억2926만원을 나누면 연간 9.07%의 운영수익을 실현할 수 있다. 만약 2~3년 보유한 뒤 현재의 감정가 수준에서만 매각한다 해도 20억원의 매각차익(매각수익률 24.9%)이 발생한다. 주변 가치의 상승은 플러스 알파다. 이 물건은 유치권 비용의 절감과 담보대출을 통한 수익률 상승효과(leverage effect) 등을 통해서 충분히 높은 수익을 거둘 수 있는 물건이다. 다만 금액이 100억원 단위라선뜻 투자하는데 망설여질 수도 있다. 단독 투자가 부담스럽다면 2~3인이 공동 투자해 수익을 거두는 방법도 생각해 볼 수 있다.