2006 토지시장 기상도와 투자 완전정복

8·31 부동산 대책의 후속 입법이 종합부동산세 및 소득세법 개정안 등 일부를 제외하고 대체로 마무리돼 가고 있다. 현금 보상 원칙에 따라 인근 지역의 지가 상승을 주도했던 토지 보상제가 올 3월부터 부재지주 채권보상을 의무화하는 등 변경된다. 토지 이행강제금 신고포상금제 등 토지거래허가제 강화 방안도 3월부터 시행된다. 1월부터는 개발이익환수법에 따라 개발부담금도 부과된다. 이 밖에 종합부동산세, 소득세법 개정안도 지난해 12월8일 원안대로 재정경제위원회 조세법안심사소위원회를 통과했다. 이 법안이 마무리되면 부재지주 양도세 60% 중과와 실거래가로 과세 표준이 바뀜에 따라 높은 토지 투자 수익을 기대하기는 어려워진다.이에 따라 시장은 급속히 냉각되고 있다. 지난해 8월까지 0.4% 이상이던 지가변동률이 9월 0.19%, 성수기인 10월 0.29%를 기록했다. 지난해 9,10월의 토지거래량도 지난 몇 년에 훨씬 못 미친다. 2002년부터 10월의 전월 대비 토지거래필지수 증가율은 17~26%에 이르렀다. 그러나 2005년 10월 전월 대비 토지거래필지수 증가율은 -1.52%로 마이너스로 돌아섰다. 현지 상황은 통계 수치보다 더 심각하다. 8·31 대책 이전부터 최근까지 6개월 동안 거래를 거의 하지 못한 중개업자가 부지기수다. 2006년 토지시장은 전방위 규제에 따라 극단적으로 3% 국지적 상승, 20% 현상 유지, 나머지 거래중단 및 하락을 예측할 수 있다. 그러나 틈새시장이 전혀 없는 것은 아니다. 희소성이 커지는 계획관리지역과 시가화예정용지가 지가의 국지적 상승을 주도하며 전원주택 등 실수요 위주 시장으로 토지시장이 재편될 전망이다. 또한 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 굵직한 개발 재료의 진행 상황과 막대한 부동자금의 향방에 따라 토지 수요가 증가할 가능성도 상존하고 있다. 이에 따라 국지적 상승 지역이나 실수요자들이라면 여러 가지 틈새 상품에 투자해 보는 것도 좋은 방법이다. 우선 불황기 투자일수록 인구 유입 효과를 철저히 살펴야 한다. 무엇보다도 용인 천안 원주 등 자연 인구 유입이 많은 지역은 투자 가치가 높다고 볼 수 있다. 택지개발은 인구 유입 효과가 크고, 공단이 들어서는 지역이라도 물류센터 및 첨단산업보다는 제조업 유치가 인구 유발에 유리하다는 것을 염두에 두도록 한다. 단순히 얘기하면 인구가 플러스 성장률을 보인 곳에 특별한 개발재료 없이 지가가 상승했다면 향후 이 지역의 지가는 하향 조정이 불가피할 것이고, 인구 변동에 비해 지가 상승률이 못 미치는 지역은 추가 상승 여력이 있다고 볼 수 있다. 기간별 투자전략을 살펴보면, 우선 단기 투자를 목적으로 한다면 ‘3%의 국지적 상승’을 주도할 계획관리지역 및 시가화예정용지를 매입하는 것이 좋다. 단 토지 규모가 커 개인 투자가 어려우므로 공동투자가 바람직하다. 10년 이상 장기 투자를 할 경우에는 도시화율이 높은 도시지역 내 농지에 투자하는 것이 좋다. 도시 주변의 경지정리가 잘된 농지도 공공복리에 적합할 경우 개발용 토지로 수용될 수 있기 때문이다. 전원주택, 주말농장 등 실수요자라면 여러 가지 틈새 상품을 활용해야 한다. 대지면적 200평, 건축 연면적 45평, 기준시가 7000만원 이하 농어촌 주택을 건축하면 수도권 등의 기존주택에 대한 양도소득세를 면제받을 수 있다. 10평 이하 초소형 주택을 지을 경우에는 농지조성비 50% 감면 혜택을 받을 수 있다. 주말농장용 농지는 양도세 60% 중과 적용에서 제외된다. 또한 2006년부터 농지보전분담금(현 농지조성비)이 공시지가 기준으로 변경됨에 따라 수도권에서 접근성이 좋고 공시지가가 비교적 저렴한 충청·강원 지역이 소형 주말전원주택 시장의 수혜 지역이 될 수 있다는 것도 염두에 두도록 한다. ☞ 월별 토지거래수 변동 추이 :