양도세 ‘폭탄’ 피해가기 비법
8·31 부동산 대책’은 보유세와 양도세 강화를 골자로 하고 있다. 따라서 새로운 세법이 시행되기 전에 조세부담 회피 목적의 부동산 매물이 나올 가능성이 크다. 이때 주의할 점이 양도세다. 잘못된 선택으로 내지 않아도 될 세금을 내게 되는 사례를 주위에서 심심치 않게 봐 왔기 때문이다. 3년에 이틀이 모자라 7000만원의 세금을 낼 수밖에 없었던 사례도 있다. 보유기간이 3년이 채 못 돼 1가구1주택 비과세규정을 적용받지 못하는 경우, 8년 이상 자경농지 감면요건이 되지 않는 경우 등에는 무작정 양도하지 말고 매수자와 잔금 및 등기조건 등을 협의해서 기간을 채우는 것이 좋다. 세법에는 각종 법정요건이 있다. 일반인들이 이러한 조건을 일일이 안다는 것은 어려우므로 반드시 처분 전에 전문가와 상의하는 것이 중요하다.세법 개정으로 세율이 바뀌거나 같은 해에 2회 이상을 양도해 합산할 경우 과세표준이 증가해 누진세율을 적용받게 되는 경우가 있다. 이때는 양도시기를 조정하면 누진세 중과를 피해갈 수 있어 세금을 줄일 수 있다. 반대로 양도차손이 발생하는 경우에는 같은 연도의 양도소득과 상계되므로 같은 연도에 양도하는 것이 유리하다. 2006년까지 2주택 소유자에 대해서는 36%의 일반세율을 적용받는 반면 2007년부터는 50%로 늘어난다. 이에 따라 2003년 양도는 2004년보다 세율 차이로 2570만원의 절세효과가 있다.보유세(재산세 및 종합부동산세)의 과세기준일은 매년 6월1일이다. 즉 6월1일 보유한 사람의 당해연도의 보유세를 내게 되므로 취득하려는 사람은 잔금청산일 또는 등기접수일을 6월1일 이후로, 팔려는 사람은 6월1일 이전으로 거래하는 것이 좋다. 또한 올해부터 취득등록세를 인하한다고 하니, 2005년 거래된 부동산도 올해 소유권을 이전하면 조금이라도 세금을 아낄 수 있다.3주택을 보유한 상태에서 양도하는 주택은 세법상 기준시가가 아닌 실거래 가액으로 양도세를 계산한다. 부동산 가격이 많이 오른 상태에서 실거래 가액으로 세금계산을 하는 것은 아무래도 기준시가보다는 많은 세금을 부담하게 된다. 이때에는 실거래 가액으로 어떤 주택의 양도차익이 가장 적은지를 계산해 본 뒤 양도물건을 결정하면 된다. 남은 2주택은 기준시가로 계산할 수 있다.또 2주택을 보유하고 있다가 주택 하나를 추가로 취득해 3주택이 된 상태에서 양도하는 주택은 장기보유특별공제를 받지 않으며 오히려 60%의 높은 세율을 적용받게 됨을 유의해야 한다. 공시지가 등 세금계산의 기준이 되는 기준시가가 꾸준히 상승하고 있다고 보면 새로운 기준시가의 고시 이전에 양도 또는 증여하는 것이 절세의 기본이다. 반대로 기준시가 하락이 예상되는 경우에는 증여 시기를 늦추면 된다. 특히 2007년부터는 사업용 건물에 대해서도 아파트 고시방법과 같이 건물 및 토지의 통합시가를 조사해서 고시하게 되므로 점점 과세표준이 상승, 현실화한다고 보아야 한다. 따라서 양도나 증여 계획이 있는 사람은 가능한 한 이른 시일 내 실행에 옮기는 것이 좋다. 종종 같은 해에 여러 번 양도가 이루어지는 경우가 있다. 이때 조금만 신경을 쓰면 꽤 많은 금액의 양도세를 아낄 수 있다. 왜냐하면 양도소득세가 1년 단위로 소득금액을 합산해 계산하도록 한 규정 때문이다.2건 이상의 부동산을 동일연도에 양도할 때가 해를 넘겨 분산 양도할 때보다 누진세율 체계로 인해 세금 부담이 증가할 수밖에 없다. 또한 같은 해에 합산해 과세할 때에 해당 세율별 누진공제액을 한번 밖에 공제받지 못하는 것보다는 위 세율표와 같이 해당 세율구간의 누진공제액을 각각 양도할 때마다 공제받음으로써 세 부담을 크게 줄일 수 있다. 결국 합산을 피해 분산 양도함으로써 위 사례와 같이 각각 113만1000원, 1247만4000원의 세금을 아낄 수 있다.양도차손이 발생한 경우에 이와 같은 맥락에서 양도 시기를 판단해 볼 수 있다. 즉 같은 연도에 발생한 차손금액을 차익이 발생한 소득에서 차감함으로써 과세표준을 떨어뜨려 세 부담을 많이 줄일 수 있다. 만일 차익이 발생한 소득이 단기양도 또는 3주택 중과규정에 해당돼 높은 세율이 적용되는 경우라면 더더욱 절세효과가 크다. 위와 같이 A(비투기지역) 및 B(투기지역)를 동일인에게 양도했을 경우 총 양도가액 10억원 범위 내에서 실가 과세 대상인 주택부분의 가액을 4억원으로 하고, 비투기지역인 전답에 대해서는 6억원으로 구분해 매매계약을 체결해도 매도인 입장에서는 실제 양도소득 금액에는 변화가 없으면서 세금을 3200만원 정도 절세하게 되는 효과를 볼 수 있다. 즉 실가 대상과 기준시가 대상을 동시에 팔 때 기준시가 대상가액은 최대한 높이고 실가 대상 부동산의 양도가액을 최대한 낮추면 최대의 절세 점을 찾을 수 있을 것이다. 다만 위와 같은 방법은 과세당국에서 부당행위계산부인 규정 또는 증여의제규정상 문제점이 없는 범위 내에서 행해져야 할 것이며, 여기에서는 동일인이라 하더라도 필지별 개별 계약을 체결해야 한다. 또 필요시 연도이월 양도 등의 형식으로 세 부담을 최소화할 수 있도록 면밀히 검토해봐야 한다. 양도소득세를 실지거래가액으로 계산하는 투기지역의 부동산이나 1가구3주택 이상 보유세대의 주택은 기준시가로 계산할 때보다 훨씬 많은 세금이 나온다. 특히 장기간 보유한 실가 과세대상 부동산의 세 부담은 기준시가보다 많게는 2배 이상 부담하는 경우도 종종 볼 수 있다. 특별한 경우 차익에 대해 과세하는 양도보다는 재산가액에 대해 과세하는 증여가 세 부담이 적을 때가 있다. 이를 활용한 절세방법에 대해 알아보자. 양도소득세 과세표준은 8000만원만 넘어도 최고 세율인 36%(주민세 포함시 39.6%)가 적용되지만 증여의 경우 10억원 이상이 돼야 40%를 적용받기 때문에 이보다 세율이 낮은 증여로 재산을 이전하는 것이 유리하다. 증여재산 평가는 시가평가가 원칙이지만 현실적으로 대부분 기준시가로 과세되기 때문에 실가에 의한 양도보다는 증여가 재산평가상 평가감액 효과가 있으며, 여기서 자녀 등 여러 명에게 분산해 증여할 경우 증여세의 누진세율 구조상 더욱 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 또한 3년 정도 후에 자녀가 아파트를 팔게 되면 취득가액이 높아져 양도차익이 줄어들게 되므로 자녀들의 양도소득세도 절약할 수 있다. 만일 증여받은 후 투기지역에서 해제된다면 3년 이내에 처분하더라도 소득세법상 부당행위계산부인규정에 의해 증여자가 직접 양도한 경우로 보아 증여자의 취득시기로 양도소득세를 과세한다고 해도 기준시가로 과세하기 때문에 전체적으로 절세방법 선택의 폭이 훨씬 넓어질 뿐만 아니라 그 처분자금은 향후 자녀들의 자금출처 소명자료로도 활용할 수 있다. 별다른 양도사유 없이 종합부동산세 등 보유세 중과세를 피할 목적이거나, 향후 재산 처분 시에 중과될 양도세 절세목적이 있거나, 사전에 자녀들에게 재산을 적절하게 분배할 목적이 있다면 양도보다는 증여가 오히려 절세효과 등 장점이 많으므로 처분에 급급한 경우가 아니라면 한번쯤 생각해 볼만한 방법이다. ☞ 주택수별 양도세 부담액 :© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지