앞서 문재인 정부는 주택 투기를 방지하고자 투기성이 높은 지역을 조정대상지역으로 지정하고, 조정대상지역 내 주택에 대해 양도소득세를 중과하는 등 세제상 불이익을 주는 정책을 시행해 왔다.
하지만 새 정부 들어 주택 가격 상승 폭이 비교적 낮고 미분양 증가세가 뚜렷한 지방권을 중심으로 지난해 7월 5일 규제 지역을 해제하더니 9월 26일, 11월 14일까지 2022년만 3번이나 규제 지역을 해제해 결국 서울 및 서울과 연접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종이 모두 규제 지역에서 해제됐다.
조정대상지역이 해제됨에 따라 자연스레 세제상 규제도 완화하게 된다. 조정대상지역 해제에 따른 주택 세금에는 어떤 영향을 미치게 될까.
조정대상지역 해제 시 다주택 취득세·보유세 인하 효과↑
처음 주택을 취득하게 되면 지방세인 취득세를 부담하게 되는데, 매매로 인한 1주택 취득의 경우엔 취득세율이(비조정대상지역 내 2주택 포함) 부가세를 포함해 1.1~3.5%에 이른다.
또 조정대상지역 내 2주택(비조정대상지역 내 3주택)을 매수하는 경우는 9%(부가세 포함), 조정대상지역 내 3주택(지역 상관없이 4주택 이상)인 경우는 13.4%(부가세 포함)로 중과하게 된다.
그러므로 조정대상지역이 해제된 후 주택을 취득하는 경우 다주택 취득세율이 인하되는 효과가 발생한다. 종전 주택을 소유한 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 추가로 취득한 경우와 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 2년) 이내에 종전 주택을 처분하는 경우 해당 신규 주택은 일시적 2주택으로 보아 취득세 중과를 배제한다.
만약 종전 주택이 소재하는 지역이 조정대상지역이었다가 해제가 되면 해제 후 신규 주택을 취득할 경우 중과가 배제되는데 일시적 2주택의 종전 주택 매각기한은 2년이 아닌 3년으로 늘어난다.
조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상의 주택을 증여하는 경우에는 취득세가 13.4%(부가세 포함)로 중과되는데 조정대상지역에서 해제되면 일반 무상취득세율인 4%(부가세 포함)로 과세돼 세율이 인하되는 효과가 발생한다.
주택을 보유하는 단계에서는 종합부동산세를 부담하게 되는데, 매년 6월 1일 현재 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 보유자의 경우 종합부동산세의 세율이 0.6~3%의 일반세율에 비해 2배 가까운 1.2~6%로 중과되며, 전년도 대비 주택 보유세의 상한선인 세 부담 상한도 150%가 아닌 300%로 높은 수준이다.
그러므로 조정대상지역 소재 2주택자는 조정대상지역이 해제되면 종합부동산세가 중과가 아닌 일반세율이 적용되고 세 부담 상한도 150%로 완화된다. 물론 종부세의 경우 국회에서 여야가 첨예하게 대립하고 있어 아직 결론이 나진 않았지만 12월 21일 현재까지 논의된 내용으로는 2주택 보유까지는 중과를 적용하지 않고, 3주택 이상만 중과하되 세율을 일부 조정하는 방법으로 조율될 가능성이 높아 보인다.
따라서 추후 국회 입법 과정을 지켜봐야 할 것이다. 그리고 일정 요건을 충족한 장기일반민간임대주택의 경우 종부세 합산배제가 되는데, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후 새로 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간임대주택의 경우는 배제되지 않고 합산해 과세된다.
하지만 장기일반민간임대주택이 소재한 지역이 조정대상지역에서 해제되면 이후부터 종부세 계산 시 다시 합산배제가 된다. 마지막으로 주택을 양도하는 경우 양도세를 부담하게 되는데, 다주택자가 양도 당시 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도세 기본세율(6~45%)에 20%포인트(2주택) 또는 30%포인트(3주택)를 가산한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제도 배제된다.
그러므로 조정대상지역에서 해제되면 주택 양도 시 양도세는 기본세율을 적용받고 장기보유특별공제도 받을 수 있게 된다. 다만, 2022년 5월 ‘소득세법’ 시행령 개정으로 보유 기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과를 1년간 한시적으로 배제하고 있어 2023년 5월 9일까지 주택을 양도하는 경우에는 기본세율 및 장기보유특별공제를 적용하고 있다.
종전 주택을 취득하고 1년 경과 후 신규 주택을 추가로 취득한 경우 3년(신규 주택 취득 당시 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우 2년) 이내에 종전 주택을 처분하는 경우 해당 종전 주택은 일시적 2주택으로 보아 양도세를 비과세한다.
만약 신규 주택 취득 시 조정대상지역에 소재하는 종전 주택 또는 신규 주택 중 어느 하나 지역이 조정대상지역에서 해제된다면 비과세가 적용되는 일시적 2주택의 종전 주택 매각기한은 2년이 아닌 3년이 적용된다.
더불어 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서 2년 이상 보유해야 하는데, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 기간 중 2년 이상 거주까지 해야 비과세가 가능하다.
그러므로 조정대상지역이 해제되면 이후 취득한 주택은 더 이상 2년 거주 요건은 충족하지 않아도 비과세를 적용받을 수 있게 된다. 다만, 양도 당시 조정대상지역에서 해제된다고 하더라도 이미 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건은 계속해서 충족해야 1세대 1주택 비과세가 가능하다는 점은 유의해야 한다.
글 정주용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사ㅣ사진 한국경제DB
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