2025년 부동산 시장은 상저하고의 움직임이 예상된다. 기존과는 다른 지역, 다른 상품이 좋은 투자처가 될 가능성도 있다. 지방과 오피스텔이 유력한 후보다. 아파트 신규 입주물량 부족이 2025년부터 본격화한다는 점도 주목해야 한다.
[부동산 이슈]
2024년 8월 시작된 금융기관의 주택담보대출 제한과 뒤이은 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행으로 자금줄이 막혔기 때문이다. 혼란해진 정국과 침체한 내수경기 등은 수요자들이 지갑을 닫게 하고 있다.
갖가지 악재에도 불구하고, 새해를 기다리는 주택 시장 지표들은 상승 신호를 그리고 있다. 지난 부동산 상승기부터 전문가들이 걱정했던 물량 부족 현상이 2025년부터 본격화한다.
다만 2024년 ‘상고하저’와 달리 2025년 ‘상저하고’ 움직임이 예상된다. 기존과는 다른 지역, 다른 상품이 좋은 투자처가 될 가능성도 있다는 의견도 나온다. 올해까지는 ‘주거 선호 양극화’로 서울 핵심지 ‘똘똘한 한 채’ 가격이 올랐지만, 내년에는 대출 규제를 피해 간 저렴한 아파트나 오피스텔이 주목받을 수 있다는 것이다.
일부 전문가는 조심스럽게 지방 부동산의 ‘바닥’을 점치며 투자 기회가 될 수 있다고 보고 있다. 일명 ‘부동산 사이클’이 전처럼 반복된다면, 금융위기 이후 도래한 상승기와 마찬가지로 최근 공급이 부족했던 지방부터 살아날 가능성도 있다는 분석이다.
12월 들어 서울도 매수자 우위 시장
올해 주택 시장에선 ‘지역 양극화’ 현상이 확고히 자리를 잡았다. 미분양에 신음하는 지방과 달리 강남 등 서울 주요 지역 아파트는 전고가를 경신하기도 했다. 그 결과 2023년까지도 집값 하락을 우려하며 버티거나 주거 선호 지역으로 ‘갈아타기’를 노리던 실수요자들이 올해에는 대거 매수에 나서기도 했다.
그런데 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 매매 수급 동향에 따르면, 연말로 갈수록 아파트를 매수하는 것보다 매도하려는 경향이 강해지고 있다. 서울은 물론 강남에서도 이 같은 현상이 나타나고 있다.
한국부동산 매매수급지수는 100을 기준으로 100보다 낮으면 시장에 매수인보다 매도인이 많아 물건을 골라 살 수 있는 일명 ‘매수인 우위 시장’으로 친다. 100보다 높으면 매매 수요가 매도하려는 물량보다 많은 ‘매도인 우위 시장’이다.
전국 매매수급지수는 올해 내내 100을 밑돌았다. 지방의 부동산 불황 탓이다. 지방 주택 시장은 올해 내내 팔 사람은 많은 상태에서 살 사람이 부족한 상태를 지나갔다. 미분양도 심했다. 그런데 최근 서울 아파트 매매수급지수까지 점차 떨어지더니 12월 들어 강남까지 100 아래로 내려간 것이다.
서울은 11월 2주(11월 18일) 100.3을 기록한 뒤, 11월 3주부터 100선이 깨졌다. 강남으로만 좁혀보면 이보다 늦은 11월 마지막 주(11월 25일)까지 100.5로 100을 웃돌았으나, 일주일 뒤인 12월 첫 주(12월 2일) 99.8로 더 가파르게 떨어졌다.
거래량도 줄었다. 서울 아파트 매매 거래량은 7월 9518건이 성사되며 2021년 하반기 이래 최고치를 찍었으나 10월 4000건으로 반토막이 났다. 거래가 잠기며 매매 가격 상승률도 낮아지는 추세다. 올림픽파크포레온(둔촌 주공아파트 재건축) 입주를 맞은 강동구 주간 매매가격지수(12월 첫 주)는 마이너스로 돌아섰다.
올해 주택 시세 상승을 주도하던 서울 핵심 지역 집값이 가파르게 오르면서 시장에 피로감이 쌓였다는 분석이다. 대출 규제의 변화도 작용했다. 2023년부터 초고가 아파트(15억 원 초과)에 대한 대출 규제 완화가 이 같은 아파트 가격을 올리는 원인으로 지목됐는데, 은행권이 주택담보대출의 문을 닫으면서 달아오르던 시장에 찬물을 끼얹은 격이다.
입주 물량 감소 본격화
이 같은 현상은 당분간 이어질 전망이다. 두 차례에 걸친 한국은행의 기준금리 인하에도 주담대 금리는 당장 떨어지지 않고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기준금리를 내려도 실제 대출금리의 인하가 수반되지 않으면 민간에서의 체감 효과, 특히 주택 구매 등에서는 가시적인 영향을 미치기 어렵다”고 설명했다.
게다가 비상계엄 선포 이후 정국이 혼란해지면서 시장 침체는 몇 달간 지속될 것으로 보인다. 강남구 소재 A공인중개사무소 대표는 “대출 규제 이후 감소한 매수 문의가 최근에는 끊긴 상황”이라며 “시세보다 수억씩 저렴한 분양에만 관심이 많은 것 같다”고 말했다.
그러나 새해부터 급감할 입주 물량은 점차 상승 압력으로 작용할 수 있다. 분양과 달리 입주 물량은 매매뿐 아니라 당장 실거주 매물을 필요로 하는 전월세 시세에도 영향을 미친다. 수년간 이어진 부동산 규제와 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등으로 분양 가구수가 줄자, 내년부터 입주 물량 감소가 본격화하고 있다.
도널드 트럼프 미국 대통령 당선인의 대선 공약대로 2025년에 미국 중앙은행(Fed)이 기준금리를 추가로 인하할 가능성이 제기되면서 결국 국내 주담대 금리에도 그 여파가 두드러질 것으로 기대된다. 다만 정부가 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계를 시행할 계획이라 대출금리 인하 효과가 커질지는 미지수다. DSR은 대출의 이자와 원금을 합산해 차주의 소득 대비 상환능력을 평가하는 규제 방식으로 이자가 낮아지면 그만큼 대출 한도 역시 증가한다. 그런데 2025년 시행하는 스트레스 DSR 3단계는 모든 금융권 대출에 가산금리를 적용해 대출 한도가 대폭 줄어들 수 있어 금리 인하 효과가 상쇄될 수 있다.
동시에 정부는 대출 규제를 피해 갈 수 있는 신생아 특례대출의 소득 요건을 완화(부부 합산 연 2억5000만 원)하고 청년 주택드림대출을 도입하는 등 젊은 실수요자를 대상으로 하는 정책 대출을 확대한다. 이에 따라 신생아 특례대출 대상인 9억 원 이하 주택에 대한 수요가 증가할 수 있다.
지방 시장·오피스텔 ‘바닥론’ 솔솔
일각에선 움츠린 매수 심리로 인해 실거주할 물량이 부족해도 매매 가격이 대폭 상승하기 어렵다고 전망하기도 한다. 그렇다면 매수 수요가 임차 수요로 적체되면서 전월세가 오를 가능성도 있다. 올해 전국 전세가율(매매 가격 대비 전세 가격 비율)도 완만하게 상승하고 있다. 전세 끼고 집을 사는 갭투자 여건이 점차 좋아지고 있는 것이다. 결과적으로 ‘갭’이 계속 줄면 전세를 살던 실수요자도 매매를 결심하게 되기 쉽다.
실제로 최근 지방 광역시도의 아파트 매매 거래량은 증가세로 전환되던 중이었다. 부산 실거래량은 9월 2280건에서 10월 3019건으로 32.4% 늘었다. 광주, 대전, 대구도 마찬가지다. 저렴한 매물 위주로 거래돼 아직 가격은 상승 전환되지 못한 것으로 보인다.
분양 시장도 점차 기지개를 켜는 분위기다. 11월 대전에서 공급한 ‘힐스테이트 도안리버파크 2차’는 1·2순위 청약에서 1만3649개 청약 신청이 접수돼 평균 11.3대1 경쟁률을 기록했다.
이 때문에 ‘지방 부동산 바닥론’이 제기되기도 한다. 통상 서울 등 수도권에서 상승이 시작되면 지방으로 온기가 퍼지는 것이 일반적이다. 그런데 2016년 이후 시작된 지난 상승기에는 금융위기 직후 미분양 사태가 발생했던 대구 등 지방광역시에 장기적으로 공급이 줄면서, 지방부터 상승 열기가 달아올랐다.
조 연구원은 “트럼프 미 대통령의 화석연료 부흥책에 따라 에너지 운반선 발주가 늘면 거제나 창원 경기가 살아나며 부동산으로 온기가 퍼질 수 있을 것”이라고 덧붙였다.
오피스텔이나 상가 같은 수익형 부동산은 금리 규제를 피할 수 있어, 금리가 떨어지는 시기에 수요가 증가한다. 최근에는 오피스텔 역시 ‘바닥론’이 제기되는 대표적인 투자처다. 부동산R114 집계에 따르면, 2024년 상반기 전국 오피스텔 거래는 총 1만5823건으로 2023년 하반기1만3846건보다 14.2% 증가했다.
이에 대해 부동산R114 관계자는 “계속해서 고점을 경신하는 높은 아파트값에 밀려 대체재를 찾는 실수요 관심이 늘어났고, 예금 이자 대비 높은 임대 수익률로 투자자들의 기대가 증가하면서 내년 오피스텔 시장은 회복세가 두드러질 것”이라고 전망했다. 그러나 “다만 2019~2021년 부동산 시장 호황기 대비 회복 정도는 여전히 낮은 수준이고 저성장, 양극화 등 선호도에 따른 불확실성 요소들이 남아 있는 만큼 확대 해석은 주의할 필요가 있다”고 지적했다.
조영광 연구원은 “원룸형 오피스텔 등 월세를 받는 수익형 부동산도 베이비붐 세대 은퇴 후 수요가 늘 수는 있지만, 가격이 상승하기는 어렵다고 본다”고 강조했다.
민보름 한경비즈니스 기자
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